云亭法评|建设工程价款优先受偿权的那些事
建设工程价款优先受偿权的那些事
文/彭镇坤（北京云亭律师事务所）
建设工程价款优先受偿权指的是合同法第二百八十六条所规定的“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条内容在民法典的制定过程中未作任何修订，被直接规定为民法典第八百零七条，可见无论是合同法的立法者还是民法典的立法者对于该条的内容还是比较满意，或者说争议不大。但这个看似简单明确的规定，在司法实践中运用起来却大有乾坤，当事人之间因之而爆发争端的事件屡见不鲜。
其实，从权利的实体构成来看，建设工程价款优先受偿权是一项很复杂的实体权利，其关系到的不止有承包人的建设工程债权，还涉及到银行、信托公司、借贷机构等抵押权人的权利，同时也会牵扯到其他普通债权人的利益，甚至在商品房建设施工时还会与购房者的生存权产生一定的冲突。在这些利益纠葛和冲突中，我们经常会需要去解决诸多问题，比如建设工程价款优先受偿权的范围或者说边界在哪？比如作为一种民事权利该优先权能否被承包人放弃？对该种放弃是否应适当加以限制？比如该优先权如何行使才合法有效？比如该优先权的行使是否有时间限制？如有限制，那么如何认定是否超期？本文试图结合典型案例以及权威裁判观点对之作一点解答。
一、建设工程价款优先受偿权的范围？
住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定，建设工程价款由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。根据该规定，建设工程价款由四部分构成：
1. 直接成本，又称直接费用，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料价差。其中定额费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。
2. 间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等。
3. 利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。
4. 税金，包括增值税、城市建设税、教育费附加税三种。
由此，我们可以看到，如果是已竣工工程，建设工程价款应是竣工结算价；如果是未竣工工程，建设工程价款应以施工预算价为基础进行评估确定。承包人的正常利润以及垫付的材料款等均包括在建设工程价款优先受偿权的范围内。
二、承包人能否放弃建设工程价款优先受偿权？
这个问题，在理论上看似乎不太能发生，根本不值得讨论。但实则不然，由于在我国当前的市场环境中，承包人相对于发包人而言其市场地位处于弱势，而发包人通常会出于融资需要，要将在建工程抵押出去。在融资过程中，发包人相对于金融机构、借贷机构又处于弱势。因此，发包人通过协议安排要求承包人放弃该优先权的情况时有发生。那么，作为法定权利的建设工程价款优先受偿权是否可以被放弃？
三、承包人可以在执行程序中直接行使建设工价款优先受偿权吗？
根据合同法第二百八十六条之规定，建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，自其符合相应法定条件时设立。承包人可以与发包人协议就工程折价或申请法院拍卖工程的方式行使其权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”的规定，建设工程价款优先受偿权并非必须通过诉讼程序确认才能成立，优先受偿权人可以直接向法院执行部门提出主张。这个裁判观点来自最高人民法院（2019）最高法民申5070号案，也就是说，最高人民法院认为承包人在涉及发包人的执行案件中可以直接在执行程序提出优先受偿的主张，而不必先经过审判确认。
四、建设工程价款优先受偿权的除斥期间该如何起算？
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题批复》（以下简称《优先受偿权问题批复》）第四条规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。首先，根据该《合同法》第二百八十六条规定可知，建设工程优先受偿的对象是工程折价或者拍卖价款，而工程需折价或者拍卖的前提是发包人逾期不支付工程价款。当发包人支付工程价款已届履行期时，承包人通过诉讼要求支付工程款才可能得到支持，并相应主张优先受偿权才有意义，故建设工程优先受偿权宜从发包人应付工程款期间届满之日起算。《合同法》第二百八十六条规定的优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，在认定该优先受偿权的行使期限时，应当尊重当事人之间关于支付工程价款期限的约定，优先受偿权行使期限的起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限，以保证实现该优先权权能。《优先受偿权问题批复》第四条规定建设工程承包人行使优先受偿权的期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，宜理解为前述起算点与应付工程款的期限一致的情形。最高人民法院在（2017）最高法民再389号案中就明确认为“汉华公司在2014年10月24日办理竣工结算备案之日，向协和公司出具“欠条”，确认实际拖欠工程款3316万元，承诺于2015年1月27日之前完成支付，并在“欠条”中载明协和公司就拖欠的工程款享有优先受偿权。由此可见，虽然案涉工程已于2012年10月18日竣工，但双方实际办理竣工结算备案的时间是2014年10月24日，约定的付款时间是2015年1月27日之前。因此，本案优先受偿权宜从2015年1月28日起算，计算6个月至2015年7月27日止。”
五、承包人是否需要明确行使优先受偿权才能有效？
明确行使指的是以公开的方式向发包人或人民法院明确主张“享有优先受偿权”。作为一项法定权利，承包人是否有必要在除斥期间明确作出“享有优先权”的意思表示？这个问题在司法实践中存在争议。有观点认为，法定优先权，建设工程价款优先受偿权是法定权利，其产生和存在无需权利人明示，在条件成就时其当然的产生效力。也有观点认为，权利存在不等同于权利行使，在未经明示的情况下，权利并不当然对承包人生效。
甚至在深圳发展银行股份有限公司佛山分行与佛山市三水区第一建筑集团有限公司等执行分配方案异议之诉中还出现了针对同一事实，两级法院持对立观点的情况。
六、建设工程所涉土地是否是优先受偿权的客体？
我国实行“房地一体主义”，承包人行使优先受偿权，对所涉在建工程进行拍卖，房地是一体拍卖的，地和房子拍卖的全部款项是不是都包含优先受偿的范围里？结合合同法第二百八十六条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来看，建设工程优先受偿权是法定优先权，建设过程中承包人的建筑材料和劳动力已经物化在建设工程中，已经和建设工程不可分割。土地来讲是建设工程的载体，但对于土地这一部分，承包方没有任何投入，或者说承包方的建筑材料、劳动力等，均没有物化在土地上，因此土地不应该作为建设工程优先受偿权的客体，承包人只对拍卖所得价款中的建设工程的对应价款享有优先受偿权。
律师简介
彭镇坤 律师
云亭律师事务所合伙人
手机：18911281352
座机：010-59449968
微信号：pzkpky
邮箱：pengzhenkun@yuntinglaw.com
彭镇坤律师毕业于对外经济贸易大学，获得法律硕士学位，具有中国专职律师执业资格，至今已经从事法律工作近二十年。
彭镇坤律师具有丰富的法律从业经历，曾为中国旅游集团有限公司、中国中钢集团有限公司、中国五矿集团有限公司、富力地产、华润集团、鄂尔多斯投资控股集团公司、杭州银行股份有限公司等知名企业提供过法律服务，并曾在国浩律师（北京）事务所执业8年。在近二十年的法律工作中，彭镇坤律师总能深刻地理解客户的真实法律需求，能从表象的法律关系、法律事实入手，通过挖掘案件或项目的关键所在和核心事实，形成清晰有效的诉讼思路和诉讼策略，辅以对证据的梳理和取舍、谈判策略的个案化制定等，真正实现完美维护客户权益和客户风险最小化等代理人目标。
彭镇坤律师在民商事诉讼与仲裁、投融资事务、房地产及金融等领域有诸多成功案例，积累了丰富的实务经验和对行业的深刻认知，且在最高人民法院、各高级人民法院、各中级人民法院以及基层人民法院都有诸多出庭经历，并取得过优异的成绩，其至今已代理过上百起民商事案件。彭镇坤律师不仅为多家知名企业提供过优质的常年法律顾问服务，还在诸多投融资项目中凭借专业化、高水准的业务能力，获得大量客户的好评。
关于云亭
北京云亭律师事务所是一家专注于高端商业领域法律服务的综合性律师事务所。云亭所律师坚持专业、友善的执业信条，坚持客户至上，以真正解决法律问题为导向，以客户利益最大化为目标，始终坚持致力于为客户提供一站式的整体的法律服务解决方案。
云亭律师从业多年来业绩卓著，在其擅长的公司法律事务、重大民商事诉讼与仲裁、金融与执行、房地产与建设工程、土地与矿产资源、重组与破产重整、知识产权、涉企业家和公职人员刑事辩护等领域积累了丰富的经验和大量成功案例。此外，云亭所在大量的新兴业务领域，无论是研究还是实践，都一直处于法律服务的前沿。
云亭律师事务所坚持严格的专业分工和团队协作的工作模式，主要业务领域合伙人均具有国内外知名法学院相应专业的硕士以上学历，并具有国内外知名律师事务所的从业经历，每个专业部门和业务团队均有完整、严格、规范的业务流程、管理制度和质量监督机制，以确保每一个案件和客户都能够实现业内高水准的专业服务。
自成立以来，云亭律师事务所的客户主要集中于业内有影响力的境内外上市公司、外资企业、大中型国有企业、优质民营企业、知名企业家及政府和公共事业单位。云亭律师事务所以向客户提供专业、优质、高效率的法律服务为己任，并坚信：能否真正维护并实现委托人的利益最大化，是检验律师工作成效的唯一标准。
联系我们
地址：北京市东城区广渠门外首东国际大厦A座6层
电话：010-59449968