一线老牌车站：东京站vs北京站，周边商圈竟有这么多门道？

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受到疫情的影响，各大品牌都遭受到不小的冲击，如日本首大女装品牌 earth music & ecology 在6月30日宣布全面退出中国市场。

甚至连zara母公司inditex这样全球性的跨国公司也于6月10日宣布了大规模的关店计划，最多将关闭1200家门店，相当于总体的16%。

而与大规模商业退市浪潮显得格格不入的是，在8月3日，日本东京站内新的商业设施“GRANSTA东京”开业。

此次开业迎来了餐厅、纪念品商店等约150家店铺入驻，面积约达1.13万平方米。

新入驻商家

有些朋友可能不熟悉东京站的规模。东京站站区总面积相当于3.6个东京巨蛋的规模。

每天可发出3000多班次的日本代表性铁路总站之一。东京站的检票口都有18个之多，出口更是多达56个。

原本各类基础设施已经完备的东京站，随着此次大批商家的入驻，进一步完善了东京站内的商业设施，丰富了站内的购物乘车一体化服务。

东京站规模概览

事实上，东京站作为日本的老牌车站，于1914年正式启用，位于东京23区中五大富人区之一的千代田区。

东京站地下商业项目分别由4家公司运营，在建筑上，各个地下商业项目紧密联结在一起，形成了有机的统一整体，覆盖餐饮、时尚、娱乐和服务配套等方方面面。

东京站区位

想到这里，也许你会不禁发问，我国同为一线城市的老牌车站的北京站，明明与东京站体量相当，为何却没有衍生出大型商圈呢。

要回答这个问题，就需从中日两国不同的国情和历史维度来做考量。

01

选择私营还是国有

各国自有考量

见守君认为，东京站能发展到如此规模，主要有以下原因：第一，日本的铁路线都是由私铁运营。私铁的商业模式造成了大规模的资金投入。

东京站外观

各家私铁为了扩大盈利，就努力地开拓收入渠道，这为大型商圈的形成创造了有利条件。

加上大正时代，小林一三（阪急电铁创始人）所提出的“住宅+商业+周边”的商业模式大获成功，红极一时，引来大量私铁运营者纷纷效仿，这也极大的促进了各个车站商圈的形成。

【可见，由于交通与商业间紧密的关系，对于住宅选择而言，交通也毫无疑问成为巨大的加分项。】

东京站内平面图概览

而在中国，地铁等公共交通网络都是由国家运营，这就决定了运营的首要目标并非赚钱，而是发展经济，服务民生。

02

历史原因+新经济环境

→差异化的商圈氛围

第二，从历史原因考虑，由于大正时期，日本兴起了市内公共交通公营化的浪潮，各私铁在市内的市场受到挤压，再加上私铁不允许进入山手线以内的区域。

因此各私铁公司纷纷将运营的终点站定于山手线上的车站。而市内公营化交通闭环网与私铁的终点站间必须得下车转乘。

这使得大批往返于市区与市外的居民不得不在此换乘停留，客观上促进了这些车站周围商业的发展。

山手线概览

至于东京站，则是进入20世纪初，受第一次世界大战影响，东京地区的城市范围迅速扩张。

加上东京地区的自然条件与基础设施相对较好，大批有一定经济基础的中产阶级家庭开始移居至东京西部地区。

人口的涌入一方面快速促进了东京站等传统市中心的经济发展。

另一方面，许多大型企业开始在东京站周围建设办公区，增加了人流聚集，从而进一步促进了东京站附近商圈的发展。

东京站内部分商铺

而北京站（因为东京站作为综合性车站，同时拥有地铁和JR线路，因此此处的北京站也分别从火车和地铁两个交通系统来介绍），首先作为长途的火车客运系统，由于不同于日本的通勤用交通工具，使用频次较低，逗留时间也相对较短，人们一般不会想到到车站附近购物。

因此虽然来来往往的客流量大，但有效的商业成交量并不高，支撑起的大多是小型零售业及小型餐饮行业，所以相应也较难形成大型的产业集聚，形成商圈。

北京站区位

北京站（火车站）

在地铁交通方面，由于北京的地铁建造时间是要晚于北京商圈的形成时间，就早期的地铁站（如北京站）而言，那时商圈的形成并非依托交通形成。

因此在成熟商圈形成后，交通对形成商圈的作用也相对被削弱。

北京站（地铁站）

所以同样作为一线城市的早期铁路线，东京站与北京站却衍生出了截然不同的商业氛围。这一切的不同又巧妙地与各国的国情紧密相连，虽形态各异，却各有特色，别具千秋。

说到这里，我们回到最初的话题，这250家商铺入驻东京站意味着什么，又蕴藏着怎样的信息呢？

虽然受疫情影响，全世界各国的经济都或多或少地遭受了冲击。

但从东京站内大量新商户涌入这一小小的剪影中，我们能看到，在后疫情时期的日本，仍然有许许多多的商业项目如沐浴过风雨的笋尖一般破土而出，为经济的发展注入新的朝气和活力。

从地价方面来看，东京地区的地价在今年仍然稳中有升，在日本国内的地价的变动率排名中，东京都地区地价上升率处于第三，仍是日本地价最高的地区。

而东京站所在的千代田区更是因为处于政治经济中心，加之交通便利，2020年公示地价约为东京都的平均水平的5.4倍。【再次可见交通的重要性。】

东京都地价变动趋势

东京站所在区（千代田区）地价变动趋势

可以看出，即使面对像疫情这样严峻的时期，东京地区的房产市场仍有较强的抗风险能力，房价的保值率依旧坚挺。我们更应该在这种种迹象中看到日本地产的价值，保持对房产市场的投资信心。

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编辑 | 春雨

审稿 | 柒萬