由房地产开发项目公司企业所得税退税问题引出的全过程税点总结
最近小必经常接到“上帝”的询问：
房地产开发项目公司能申请企业所得税退税吗？
小必不敢有丝毫怠慢，
只好老实作答：能退也不能退。
各位“上帝”莫发火，
您的问题太高深！
小必得把多种情况汇总了才能回答，
绝不对您忽悠和隐瞒！
肯定能退情况一
年度企业所得税汇算结果低于季度预缴。
肯定能退情况二
因土增清算当年亏损，且无后续开发项目。
以上两种情况是政策允许，但小必深知很多属于另外两种情况。
情况一
完工结算回票赶不上实际发生进度，造成前期几年的开发成本归集不足，即所谓实际毛利偏高。待票回来时，累计开发成本一经调成，后续的收入盖不过，实际毛利真实体现的时候亏损来临了，更气的是再无其他项目可开发。
一句话就是：盈利在前，亏损在后。无奈我国还不能实行亏损弥补向以前年度追溯，可惜可叹呀！
情况二
项目开发拉通计算的实际毛利低于预计毛利（目前，重庆市是20%），开盘预售很积极，竣工备案却迟迟办不下来，甚至有些就差几天。
无奈新一年开始，企业所得税得以年度为单位，导致很有可能前面盈利虚高，后期一会儿亏损一会儿盈利，虽亏损可以弥补，但最前面的浮盈终是遗憾！
前面两种情况，小必用了“肯定能退”来坚定信心，那多数属于的两种情况呢？小必只能说也许能退，贵在开发全过程的控制，绝不是临时抱佛脚的事儿。太复杂了，不是一篇推文能说清的，小必还是先用尽洪荒之力，为各位呈现过往实践经验中，地产开发全过程中可能遭遇也必需考虑的税点，希望能有助于您全盘思考这个问题。
（看了后，恳切期盼您以后不要只是简单一句“怎么样做好房地产全过程税收筹划”？小必真的不知从何说起…以下小必整理的全过程税点各位千万不要狭义理解就是土地增值税和企业所得税哈，增值税、房产税、土地使用税、印花税以及个人所得税同样也是税点，一定要全盘考虑哟！小必是多么害怕给您造成误解，因为一个税点搞错了，就会产生蝴蝶效应。）
公司设立阶段
01
股权结构
法人股东VS自然人股东：关于分红和退出的税点
内资VS外资：关于分红、退出的税点（全球布局的考虑）
债权VS股权：关于资金安排、不同性质成本的税点
高管跟投：关于股权激励和员工持股计划的税点
合作开发：关于股权变动的税点
02
项目公司
多个 VS 一个
▣ 产业勾地
➀ 关于拿地成本的税点
➁ 关于拆迁补偿的税点
➂ 关于一级开发收入的税点
▣ 开发业态
➀ 关于土增清算不同待遇的税点
➁ 关于销售和自持的税点
➂ 关于成本分摊的税点
➃ 关于未来融资渠道的税点
▣ 产业链设计
➀ 设计
➁ 建筑
➂ 材料供应
➃ 配套提供
➄ 工程管理
➅ 物业管理
➆ 商业运营
存续公司 VS 新设公司
关于盈利错配的税点
03
注册资本
关于关联方利息承担的税点
04
公司设立地点
关于税负控制的税点
05
公司设立的时间
关于先有地还是先有项目公司的税点
拿地阶段：关于土地总成本以及分摊的税点
一二级联动
产业开发布局
一级市场招拍挂：分阶段拿地、一次性拿地
二级市场收购：股权收购、在建工程收购、增资
合作建房
整体代建
红线外成本
拆迁补偿的安排
➀ 补钱：对被迁人直接补、由政府统一安置
➁ 补房：本项目安置、其他项目安置、补差价
➂ 补给谁：个人/公司
强制红线内公共配套
对自持期限的要求
土地证的分割：一个/多个
拿地隐形成本
报规报建及前期设计阶段：
关于土增清算单位、开发成本归集及分摊的税点
项目立项的安排
用地规划及工规证的办理
不同业态的占比
具体户型设计
赠送空间（面积）的设计
车库的整体设计
公摊设计：绿化、道路、公共配套设施
绿色生态小区
设计费的规划
项目建设阶段：
关于开发成本归集、分摊及进项抵扣的税点
总包方及具体方式的选择
➀ 一个VS多个
➁ 甲供VSEPC工程VS甲指乙供
➂ 关联交易
➃ 进度结算方式
➄ 具体结算范围的安排
➅ 涉及调整
零星工程的选择
红线外建设成本
规划内的公配成本
精装修的成本
竣工备案登记证的安排
项目销售阶段：关于收入确认和成本结转的税点
销售定价：避免土增税中的无效和低效区间
销售方式：自销、包销、代销
促销方式：折扣、限价考虑、买房送xx、返佣
特殊的销售方式：以租代售、售后回租、售后托管+回购
针对特殊人群销售（例如员工）：关于定价调整的和个人的税点
预售许可证的办理
接房时间和具体范围的安排
项目自持阶段：关于不动产和日常经营的税点
酒店
酒店管理
自持商业
自持车库
物业管理
融资安排：抵押贷款、资产证券化
项目融资阶段：关于利息支出的税点
关联方资金拆借
统借统还
委托贷款
项目开发贷
并购贷
流动资金贷款
房屋销售贷款
地产基金投入
➀ 名股实债
➁ 信托、资管计划等结构化产品
发债
地方交易所募集
利用未到期业主按揭款发行信托等结构化产品
利用上游经营性贷款
项目清算阶段
各种预清算方案的研判
土地、开发成本和利息的运用
清算单位的安排和各类成本的分摊
退税策略
合作开发项目中途节点退出的模拟清算
清算后时代的影响
项目公司注销清算