澳洲住房市场“春暖花开”，究竟是二次繁荣还是房价泡沫?
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前言
一房难求，为什么？
买卖双方情绪转换
公寓/独栋屋市场分化
房价繁荣还是泡沫？
结语
前言
来到澳大利亚，春季不仅意味着鲜花、AFL决赛、同时也是传统意义上买房的一个好时机。
春季交易高峰到来之前，当地住房市场已经开始预热。悉尼和墨尔本房价连续上个月上涨并且涨速加快，拍卖清空率回升至历史高位，买家开始抱怨一房难求。
然而，一房难求的背后，公寓市场事故频发，不少买家开始陷入深深的担忧。
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一房难求，为什么？
春季是澳大利亚传统房产交易的旺季，上市房产数量会显著增加。在悉尼，交易高峰一般要到9月中旬才能全面展开，一直持续至圣诞平安夜。墨尔本则通常在本月最后一个周末，即AFL总决赛之后开始。
然而，近期不少购房者会发现一种奇怪的现象，想买房但是却找不到房源，在有些地区买套房几乎比登天还难。
为什么呢？答案可能出乎很多人的意料，居然是澳大利亚业主卖房意愿明显下降。
澳大利亚地产研究机构CoreLogic的一项最新分析指出，澳洲业主持有房产年限明显延长，为有史以来的最高水平。
数据显示，全澳范围内，独栋屋业主平均持有房产年限为11.3年，较十年前要长3.8年；公寓业主平均持有房产年限为9.6年，较十年前要长2.9年。
自2005年以来，澳大利亚独栋屋和公寓的平均持有年限持续上升。CoreLogic研究分析师Cameron Kusher说道：“基于最新的数据，目前澳大利亚房主出售房产的意愿明显降低。”
据其分析，住房可负担性降低和房产交易成本上升是导致持有房产年限增加的两大主要原因，并且这种趋势将在未来几年将持续存在。
以悉尼和墨尔本为例，尽管过去两年的房价下跌导致两地住房可负担性有所改善。但是两地房价依旧处于高位，并且伴随房价的上涨，已经接近收复失地。随着澳储行的进一步降息，资产价格将受到进一步支撑。
其次，各州都实施或上调了房产交易印花税，导致交易成本动辄数万澳币，继而对市场交易情绪造成了一定的影响。
在悉尼，Busby、Davidson、Greenfield Park、Sefton和North Strathfield地区是当地房源最紧张的地区。当地居民平均持有房产年限长达20.8年。
墨尔本南Vermont South则是澳洲房源最紧张的地区，那里的业主平均持有房产年限长达22.4年。当地住房存量非常紧张，可供交易的房产占比仅为0.5%。
在当地生活了40多年的地产中介Sophia Tangey表示，尽管当地中位房价已经高达1，020,346澳元，但是由于配套设施齐全、社区关系融洽，业主们都不愿意出售自己的房子。
同样，在墨尔本东南部 Wheelers Hill地区，业主平均持有房产年限也长达21.2年。
在布里斯班，房源最紧俏的地区是Dutton Park、Newmarket、Point Lookout、Macgregor和Mansfield。这些地区很受中、高收入家庭的青睐。
就高端住房市场而言，悉尼靠近海港的地区以及墨尔本传统意义上的“豪宅邮区”售价一般都会超过500万澳币。这些地区尽管房价高，但还是一房难求。
地产中介Emma Bloom说道，需求非常强劲，但是买家选择非常有限，上市可供销售的房源极其有限。
此外，很多代理商都表示，近期悉尼和墨尔本的房产都是以10%-15%的溢价出售。
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买卖双方情绪转换
利兹和马克夫妇是首次置业者，利兹，25岁，是一名产科护士。马克，31岁，是一名环境科学家。
在最近一次的拍卖会上由于竞标人数太多，两人没有能够拍到自己中意的房子。起初，马克认为，这种拍卖会的激烈竞争是短期市场供应短缺，而不是房价的持续回升所造成的。
他说：“我们关注的是自己想要什么，并乐于等待合适的房产出现。”
自五年前结婚，这对夫妇一直在努力储蓄10％的首付款。尽管贷款预审批已经通过，但是由于出售物业的首付要求超过10%，两人再次未能达成交易。
在几次未能达成交易后，利兹有些失望，并表示要是在以前住房市场不景气的时候，卖家一般都愿意在首付款比例和贷款期限方面做出妥协。但是，目前的情况已经截然不同。
春季销售旺季还没有到来，澳大利亚住房市场已经出现预热行情。
今年8月份，澳大利亚整体住房价格上涨1%，较7月份0.1%的涨幅上升了10倍。悉尼和墨尔本两大首府城市则分别上涨达到1.6%和1.4%。
对于克里斯和他的妻子凯利来说，这是一个好消息。原因是两人计划在本月月底出售悉尼以北31公里Newport的四居室海景房。
克里斯说道：“三周前，这还是一个相当棘手的决定。然而，市场回升的速度显然超乎了我们的意料。在最近的一次看房活动中有多达30户人家参加。”
全球投行摩根士丹利提供的数据显示，过去一年，全澳范围内房产交易数量下降了23%。
房产研究机构SQM Research表示，今年7月，悉尼住房市场上市房源数量虽然录得上升，但是存量水平较去年同期仍低了15％以上。墨尔本也是此次，尽管7月份增长了7%，但是较一年前水平仍低2%。
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公寓/独栋屋市场分化
无论是经济学家，还是房产市场从业人士，他们都看好接下来的春季交易市场表现，但是在住房市场春暖花开的背后，公寓质量危机显然已成为了最大的破坏性因素。
高层公寓大楼频频曝出结构性缺陷。例如，悉尼Opal塔楼天花板出现裂缝以及困扰全澳的易燃包层问题在导致不少住户被迫撤离的同时，也引发了业主/租户对住房质量漏洞深深的担忧。
对于这些问题，没有一个简单的解决方案。原因是高层住宅质量问题牵扯方方面面，包括联邦/州政府、保险公司、验收公司、建筑商的责任。眼下，分析机构都在衡量这场质量危机所带来的影响。
金融分析机构Digital Finance Analytics负责人Martin North表示：“如果计入修复成本和价值影响，大楼质量缺陷的成本高达数十亿，甚至上万亿澳元。”
“我们需要明白的是，公寓质量问题将是一个长期存在且至关重要的问题。成千上万的建筑物受到影响，而不单单仅局限于目前正在建设的建筑物（约27万-30万套），同时也包括过去20年间成交的建筑物。”
行业专家警告称，另外一个更为严重的问题是，业主明白建筑物结构性缺陷不太可能通过曝光予以解决。原因很简单，曝光意味着自己投资物业的价值会大幅下跌。
换言之，目前曝光的建筑业危机很有可能只是“冰山一角”。并且，整体数据可能掩盖了楼花市场的大幅下跌。
澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，今年7月份，新建独栋屋的审批数量下降了3.3%，但是其他房型的审批数量环比下降了18.4%，同比则下降了44%。
Martin North说道：“我认为，我们将会看到高层建筑需求的大幅减少。我们知道很多人目前都不想购买‘已经完工’的房子。违约率几乎翻了一倍。在有些地区，结算时房产的市场价较最初签订的合约价相差30%，并且跌幅在进一步扩大。
项目批准机构公信力丧失是影响公寓市场信誉的因素之一。
例如，“劣迹斑斑”的建筑验收人Kamran Zand Basiri在17年内批准了近6,000套独栋屋和公寓。最高的时候，每年就批准了800套。
维多利亚州建筑局（Victorian Building Authority）花了很多年来起诉他，并且于上月根据新的授权取消了他的执照。
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房价繁荣还是泡沫？
尽管澳洲住房市场的繁荣可能再次降临，但是值得注意的是，新一轮的繁荣和以往周期存在明显差异，并且澳储行（RBA）的决策在这一过程中扮演了至关重要的角色。
首先，目前的房价已经处于一个相对的高位。过去五年，悉尼和墨尔本的房价都接近翻倍。尽管过去18个月内有过调整，但是仍处于历史高位，尤其是相对两地居民的收入水平。
其次，澳储行在今年6月和7月连续降息50个基点。这也是自2012年欧债危机以来的首次背靠背降息。我们看到悉尼和墨尔本等地的住房价格已经连续三个月录得上涨，并且上涨速度开始加快。
经济学家指出，这是澳联储降息政策所带来的一个不可避免的结果。绝大多数贷款买房人都是选择浮动利率贷款，在现金利率下降的同时，浮动利率也会录得下滑。
根据研究机构SQM Research的预测，即便澳联储没有继续降息，悉尼和墨尔本的住房价格在明年也有望实现两位数的上涨。
SQM Research董事总经理Louis Christopher说道：“自5月联邦大选以来，这两个城市的房价正在加速上涨，不能排除两座城市再次出现新一轮的住房热潮。”
数据显示，在澳联储6月和7月两次降息之前，用于偿还债务利息的款项仅占家庭收入的7.6%，与2000年以来的平均水平保持一致。现在，这一比例将会降低，并且很有可能一低再低。
住房债务相对于其融资的住房价值也只有29％，相当于10年前的水平。伴随资本收益增速超过信贷增速，这一比例将进一步下降。
第三，澳财长Frydenberg希望与澳储行达成一项新的协议。该协议中将包括类似于英国央行的规则，即行长需解释为什么官方通胀数据未能达到其设定的目标范围。
迫于未能达到预期的解释压力，澳储行在未来有可能对降息采取更为激进的态度，目的是降低利率以刺激消费，继而推动通胀率回升至目标区间。
如果澳联储继续实施宽松的货币政策，以推动失业率下降至全员就业的目标（大约为4.5%），并推动通胀率回升至2%上方。新一轮住房市场的繁荣将明显放大。
有经济学家直言，利率的进一步下调或触发房价泡沫的风险。
END
钱变得越便宜，资产就会变得更贵。
对于首次置业者而言，住房是刚需；对于投资者而言，降息导致存款变成亏钱的买卖。
然而，《澳洲建筑业信心》作者、建筑行业专家Bronwyn Weir表示，考虑到目前问题的严重性，自己不会考虑购买新落成的公寓。
因此，新一轮的上涨行情或已形成，或还在路上。但是，买房对于大多数人而言仍是一生中最重要的决定之一，不能为了买房而买房，尤其是错失恐惧症的心态（Fear of missing out，简称FOMO）。