原创 | 2037年，悉尼墨尔本房价600万起?(附最新CoreLogic报告)
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Demographers McCrindle最新发布的报告中表示：
如果按照目前悉尼和墨尔本的房价发展趋势，到2037年想在悉尼和墨尔本买房“入场券”就要超过600万澳元。
在过去的20年时间里，悉尼独栋屋平均价格从1997年的$233,350增长到了目前的$119,0390，增长幅度超过五倍。墨尔本独栋屋平均价格则从$142,000增长到了$943,100，增长幅度超过6倍。
在过去20年时间里，墨尔本独栋屋的投资回报率是全澳各首府城市中最高的。
从全球来看，在3月平均房价涉及的城市中，悉尼以18.9%的房价涨幅居于首位，该涨幅为2002年11月以来最高水平。在今年一季度，悉尼房价涨约5%。
看来，此前被评为全球第二大房价难承受的城市，悉尼实至名归。
美国市场研究机构Demographia发布的2017年度国际房价负担能力调查报告也显示，在调查涉及的406个城市中，悉尼房价的可承受程度仅次于香港，其房价中位数为家庭年收入（税前）中位数的12.2倍，位居全球第二。
另外，根据上图不难看出，与1980年相比，澳洲房价已经涨了14倍。
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一、澳储行担忧房价，在升息与降息间进退两难
二、CoreLogic最新全澳房产报告
三、近期澳大利亚审慎监管局（APRA）公布的监管措施将如何影响市场？
一
澳储行担忧房价，在升息与降息间进退两难
为了遏制飞速上涨的房价，澳储行在提升现金利率上面临的压力越来越大，在此背景下，澳储行在8个月的时间里，连续第7次将现金利率维持在1.5%不变。据期货市场预计，2018年年底之前利率都将维持不变。
周二（4月4日）澳储行主席洛威（Phillip Lowe）表示，澳洲监管机构准备好针对失控的房价采取更为严苛的手段，解决供给面问题对于让市场降温将大有帮助。
洛威表示，近期所采取的抑制向地产投资者发放贷款的措施，应该能帮助整个体系“回到一个更具可持续性的状态”。
“金融监管委员会将继续评估该体系将对迄今出台的各种措施作出何种反应。如果有必要将考虑采取进一步举措，”洛威在墨尔本一次晚宴上发表演说称。
“与详细的监管指导方针相比，解决楼市供给侧问题最终可能被证明是应对房价和债务担忧的更持久方法，”洛威补充说。
与楼市相关的未偿债务总额过去一年增加6.5%，而家庭平均收入同期增长3%。家庭债务与可支配收入之比升至纪录高位180%。
洛威表示，他主持的澳洲金融监管委员会（Council of Financial Regulators）担心家庭资产负债表过度膨胀可能会对未来澳洲经济构成的种种风险，特别是在市场转为下行的时候。
那么澳洲房产市场究竟是怎样的现状呢？今天《澳洲财经见闻》还是老样子，用数据给各位读者还原一个真实的澳洲房市。
二
CoreLogic最新全澳房产报告
据CoreLogic最新报告：澳大利亚首府城市住房价值达到了自2010年5月以来的最快年增长率。与此同时，悉尼住房价值达到了自2002年11月以来的最快年增长率。
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澳大利亚各首府城市住房价值在过去一个月的时间里平均增长了1.4%，首府城市房价综合指数年增长率达到了12.9%，是截止2010年5月以来的最高年增长率。
澳大利亚八大首府城市中有四个的住房价值年增长率都高于10%，但珀斯以及达尔文的住房价值却呈现逐年下降的趋势。
CoreLogic研究部负责人Tim Lawless认为：澳大利亚三月份的房产市场报告中凸显了住房市场资本增长步伐持续加速的趋势。
Lawless表示：住房市场资本增长复苏的趋势从2016年下半年就已经变得越来越明显，主要是由于抵押贷款利率的不断下降以及投资活动的反弹。
据悉，自去年6月份以来，CoreLogic首府城市房价Hedonic指数上涨了9.3%。
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注解：
特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
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虽然悉尼和墨尔本的年增长率最高，分别达到18.9%和15.9%，但霍巴特（＋10.2%）和堪培拉（＋12.8%）也在近期加入了年增长率二位数“俱乐部”。
全澳各地住房市场情况各不相同，各种类型的房产表现也不同。
从房产价值年变化率来看：珀斯的房产价值下降了4.7%，达尔文的房产价值下降了4.4%，这两个城市的经济环境以及移民增长情况都较为疲软。而另一方面妈的来的和布里斯本的房产价值都呈现不断升高的趋势，过去12个月的增长率分别为3.4%和3.7%。
除了房价表现会根据地域不同而呈现不同发展趋势之外，房产类型不同也会导致房产价值发展趋势不同：在过去12个月的时间里，全澳独栋屋价值上涨了13.4%，而公寓的增长率为9.8%。
大多数城市的住房租赁市场环境略有改善，但悉尼和墨尔本的租房收益率下跌到了创记录的低点。
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尽管一些住房租赁市场最近出现了租金增长，但总体租金升幅趋势与资本利得率相比仍较为疲软。在悉尼和墨尔本，房价的增长远远超过了的租金增长，且租金收益率再次回落至历史新低。
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这一趋势也将各首府城市的综合租金收益率拖累至创纪录的低点。墨尔本独栋屋的租赁收益率已经跌至2.8％，悉尼同样低于2.9％。
在其他首府城市，住房价值涨幅超过租金上涨幅度也对租赁收益率造成了下行压力。
低水平的租赁收益率、更高的抵押贷款利率和更严格的贷款政策可能会给房产投资者的财务现状带来更大的挑战。
随着各贷款机构收紧贷款，维持投资型房地产的负现金流以享有负扣税收益可能会变得越来越困难。
投资者的可支配收入可能在抵押贷款利率上升和租金收入下降的双重影响下变得越来越少。
住房市场的潜力在销售结算等其他指标方面是显而易见的，CoreLogic 2017年3月份的季度数据显示：与2011年第一季度相比，本季度的首府城市的综合销售总额预计上涨1.3％。这表明买家需求与一年前相比有所改善。
买家需求的走强可以归因于参与市场的投资者数目有所增加、低水平现金利率的刺激，以及人口大幅度增长。然而，总体交易数仍比2013/14年度的高点低约15.5％。
待售物业数量偏低在市场上创造了一种的紧迫感。
3月份，全国公开出售的住宅物业数量比一年前下降了6.9％，首府城市的公开出售物业数量也下降了4.0％。与去年同期相比，每个首府城市的公开待售量都有所减少。其中，霍巴特和堪培拉的跌幅最大，尽管两地的上市物业数量所有提升，但都很快被市场消化，依然呈待售物业短缺的现状。
Lawless先生说：“公开待售物业的短缺可能会导致价格上行压力。因为潜在买家对错失良机的恐惧会降低购房者的议价能力和意愿，并在他们的决策过程中产生压力。”
在热门地区房产市场，房产出售所需时间、折扣率和拍卖清空率都表明房产销售依然强劲。
在CoreLogic的销售指标分析中，低水平的库存数量也是一大特点。自二月初以来，首府城市综合拍卖清空率一直保持在70％以上的中高位，主要由悉尼、墨尔本和堪培拉引领。
此外，热门市场的平均房产出售所需时间也很短，例如悉尼和墨尔本的房产平均能在大约30天内售出。
而这些市场的折扣率也远低于5.0％。
另外，三月的抵押贷款需求也很旺盛。在截至3月26日的28天内，CoreLogic的按揭贷款指数上涨了8.1％。
CoreLogic抵押贷款平台会跟踪记录与抵押贷款相关的包括再融资在内的活动，覆盖率高达95％以上。该指数与澳洲统计局（ABS）的住房融资数据有很强的相关性。
三月的按揭贷款指数结果表明：今年第一季度的抵押贷款需求依然强劲。
三
近期澳大利亚审慎监管局（APRA）公布的监管措施将如何影响市场？
日前，澳大利亚审慎监管局（APRA）推出新措施，将纯利息贷款占新增抵押贷款比重的上限从40%降低到30%，并要求银行业必须遵守投资性房贷不得超过10%的限制。
澳大利亚监管机构担心外国投资者炒高房价，让当地居民买不起住房，并加剧经济风险。澳央行官员也对银行加速放款给投资者感到担忧，称两年前推出的打压房价政策作用正逐渐钝化，特别是悉尼和墨尔本等大城市的房价仍持续上涨。
澳大利亚纯利息贷款占整体房贷比重将近40%，APRA认为，这一比例不论与国际或历史标准相比，都相当之高。
尽管市场猜测澳大利亚央行可能被迫提高利率以打压房价，但考虑到目前澳大利亚通胀处于创纪录低位，且工资增长疲软，此类措施的吸引力并不大。
据Lawless先生称，在未来几个月内，澳大利亚审慎监管局（APRA）于3月31日公布的新政策对投资者和贷款机构的影响将逐渐显现。
他表示：“澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管措施将加强住房抵押贷款在一个‘高风险的环境下’的稳定性，着重于抑制投资需求，又不完全消除房产投资行为的积极影响。“
根据澳大利亚统计局（ABS）1月份的住房贷款数据，投资者贷款目前占总按揭贷款需求的50％以上（不包括再融资贷款）。
考虑到目前的高层公寓楼建筑建设量达到了前所未有的水平，其中大部分仍依靠投资者消化，投资活动大幅度减少可能导致新开发的单元房项目结算风险不断上升。
结语
时下，房地产已经不仅仅是安身立命的场所，更多的还被当作是一种大宗商品，一种积累财富的工具亦或是用于在全球市场进行交易和出售的金融工具。
最晚自二战以来，房产金融化已经成为澳大利亚家家户户积累财富的主要手段。房屋逐渐从起初的容身之处到家庭团聚之地，转变为一个资本存储和增值的地方。业主和房产投资者可以从金融化的住房体系中受益。
澳大利亚家庭、收入和劳动动力学调查（HILDA）显示，超过50%的房屋持有者属于社会顶层富有者，而超过3/4的房屋持有者属于富有者。这些人也是“财富积累游戏”中的大赢家。这部分人的子女更是可以通过继承，轻松进入有房一族的行列。
年老的、富足的有产者处在优势位置，他们从宽松的贷款条件以及历史的低房价中获益；当市场环境有利时，他们还可以通过购买和出售来调整再获利。同样，房屋还可以通过重新生成抵押担保，扮演自动取款机的角色。
而另一方面，那些父母要么是租房一族，要么长期背负着抵押债务的年轻人却越来越将拥有属于自己的房产。面对飙升的房价和房产市场催生的贫富差距，只能选择以租房的形式在城市生活。
住房已经不仅仅是住房。在西方国家它已经成为财务安全的基石。在人们传统观念中，房子代表着不会流失的财富，它提供了经济保障，意味着可以度过一个有尊严的晚年。因此购房行为本身就是个人福利制度的延伸。
这种观念也反映在各国政府的宏观政策上。执政当局经常出台利好政策，鼓励人们获得物业的所有权，同时对住房增值也采取小心翼翼的呵护态度。
这种把鼓励置业当“福袋”发放的政策导向已经显露出它的局限性——9年前的全球金融危机有如当头棒喝。它让人们意识到，经过住房金融化和金融全球化后，住房已经不再是家庭储蓄的保险箱，而是成为了波动性较大、很可能大幅度贬值的金融资产。它让建立在房产之上的个人福利制度岌岌可危。
当前住房市场的繁荣，同样是金融行业的副产品，它来自于各大央行的量化宽松和超低利率。
风险犹存，投资者在享受房产升值带来的红利时切不可掉以轻心。
本文作者：Cynthia高晨曦
图片制作：Chloe Liu
本文信息来源：CoreLogic，Bloomberg
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