原创 | 新州规划法案变更细则，未来大型项目审批将更加严格
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本篇共3575字｜预计阅读时长4分钟
前言
去年11月份，新南威尔士政府在议会成功通过《环境规划和评估修正法案2017》 （Environmental Planning and Assessment Amendment Act 2017），为新南威尔士最重要的法律之一的《环境规划和评估法1979》（Environmental Planning and Assessment Act 1979）的改革铺平道路。
2018年3月1号这一天，盖头换面以后的规划法终于推出了。这部环境规划和评估法一直都是新南威尔士房地产项目审批、土地规划等事宜的最高法律，任何改动都引人关注，这次的调整尺度非常之大，让我们来讨论一下有哪些主要改动和影响。
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一、全新面容、全新结构
二、各种审批委员会（Panel） 的角色
三、民众意见
四、地方战略规划计划声明
五、权利转移
一
全新面容、全新结构
首先我们先从外观结构上来看看现在这部法律的样子，和以往的修正最大的不同是它彻底的摒弃了原来的结构和安排。
新版的法律现在由10个 Part 和 9个 Schedule 组成，在此基础上每一分项都重新编号，就是说同样的事宜会以不同的编号在不同的地方出现。
举几个大家最熟悉的例子，DA 改动以往要用的是 Section 96 (S96)，以后大家请用 Section 4.55；
地方基础设施贡献费以前是在 S94 和 S94A，现在大家要开始慢慢习惯叫 Section 7.11 和 Section 7.12。
就凭这些，就足以直接给这次改动差评了，虽然可以多花时间去熟悉，但大家都熟悉了的内容和结构现在都有意地被搞乱实在难以接受。还有，那些现有的法律案例里面所有的引用也都对不上号了，这个造成的负面影响更大。方便大家对照，将常用的一些条款的前后位置整理了一下，请看如下表格：
二
各种审批委员会（Panel）的角色
在审批委员会方面，在大悉尼地区和卧龙岗范围内从3月1日开始正式引入独立审查委员会 （Independent Hearing and Assessment Panels，简称：IHAPs），各个市政厅（Council）必须设立自己的独立审查委员会 。原来就有的地区联合审查委员会的角色和功能也进一步调整。
根据调整后的规划法，独立审查委员会不仅仅将代替市政厅审批项目规模在500万以上3000万以下的项目，规划厅还要求了一系列的情况下，项目需要转交由独立审查委员会审核。
比如项目有强烈反对意见的时候（悉尼市政厅有效的反对意见超过25个，其它地区10个）和项目建筑高过四层（有的市政厅三层）的情况下也要转由IHAP审核。如果需要改动已经批准的DA （S96，更正，现在应该叫 Section 4.55），州规划厅没有硬性规定，各个市政厅可以自行决定是由市政厅审批还是IHAP。
另外，在谋求重新划分区域（Rezoning）的 规划提议（Planning Proposal）的考虑上，规划厅要求市政厅和相应的IHAP都要审核并给予意见再递交规划厅。这样州规划厅在考虑 Gateway Determination 的时候市政厅和 IHAP 的意见都有，市政厅的意见可能会受比较多的政治的影响，IHAP 则能够更多地从技术上考虑。
再来看看 JRPP，自去年 JRPP 被重新包装成 Regional和 District panels 以后，这次进一步把Joint从名字里去除了，简化为区域规划组（Regional Planning Panel），和悉尼的几个地区规划组（District Planning Panels）除了辖区不同，功能上和要遵循的流程上是一样的。
由于独立审查委员的设立，悉尼地区的 Regional 和 District Planning Panels 审批项目的门槛被提高到了3000万。
这些地区级的 Panel 和 IHAP 还有一个非常重要的不同之处，那就是这些 Panel 里的由州规划厅提名的成员只有规划厅有权解除，而 IHAP 的所有成员市政厅都有权利解除，这决定了他们比 IHAP 更加地独立于市政厅的影响。
还有，从现在开始这些 Regional 和 District Planning Panels 是自己有权发放开发许可的权利机构，而以前，他们实际上只是代替市政厅发放许可（现在的 IHAP 的角色）。
由于这方面的变化，Regional 和地区规划组（District Planning Panels）在考虑项目的地方基建贡献的时候不会受 S94 和 S94A（注意，现在应该叫 Section 7.11 和 7.12）的约束，就是说他们会考虑Section 7.11 和 7.12里的标准，但可以另行要求额外的金钱或土地的贡献。
另外一个显著的变化是这些 Regional 和地区规划组（District Planning Panels）的决策过程被要求必须透明了，以前他们的会议和讨论可以分为公开的和内部的两种，现在他们所有的会议和讨论必须对外开放，还必须录音后将会议音频记录公布于自己的网页上，这样做的结果会使得 Panel 成员的分歧会更公开，大家可以更好的理解和判断项目成败的原因和可能性。
三
民众意见
州规划厅想增加规划制定和项目审批过程里的民众参与机会的意向在这次规划法的调整里也有体现，具体的做法就是要求所有市政厅都要制定自己的民众参与机制文件（Community Participation Plan）。
据此各市政厅可能会开始要求项目申请递交之前就满足民众参与机制文件里咨询、听取并应对社区民众意见的工作，一方面增加了工作量和成本，但是另一方面可以较早发现并开始处理后期可能出现的反对意见。
不足之处，州政府承诺的关于各市政厅要制定的民众参与机制文件的应该有的形式、内容和程序的指引文件迟迟不见推出，目前这方面如何去做的自主权在各个市政厅，一时没有一个比较统一的标准。
四
地方战略规划计划声明
到目前为止，新南威尔士有以下几个关于土地用途的有法律地位的文件：
SEPPs (State Environmental Policies)
Regional Strategic Plans
Local Environmental Plans (LEPs)
Development Control Plans (DCPs)
大悉尼地区还要算上大悉尼委员会（GSC）制定的 District Plans。
这次调整后的规划法在这方面又增加了新的一层：地方战略规划计划声明（Local Strategic Planning Statement），这一各市政厅必须制定的文件需要阐明相应市政厅辖区内的未来战略规划的优先和行动计划。
如果一个市政厅由不同的 Ward 组成，相应 Ward 的议员可以否决声明里关于自己 Ward 的战略规划计划，调整后的规划法又赋予州规划厅推翻议员们否决的权利，但是必须要在市政厅要求的情况下才可以介入（令人费解的机制）。地方战略规划计划声明（Local Strategic Planning Statement）的引入影响最大的还是谋求重新划分区域（Rezoning）的 规划提议（Planning Proposal），以后的提议都要求另外提供是否符合地方战略规划计划声明的报告了。
五
权利转移
规划厅长，规划厅各机构，州政府和各 市政厅之间的权利的分配和争夺一直都是风起云涌和引人注目的，当年规划法加入 Part 3A 给予规划厅长权利一票决定重大项目（Major Project），高效通过了悉尼很多今天都引以为豪的旗舰项目，但是也出现过有人将项目挤入重大项目行列走快速通道的争议事件，最后还是废除了这一厅长特权。
两年以前，随着大悉尼委员会（GSC）的成立，大悉尼地区的修正 Local Environmental Plans (LEPs) 也就是批准重新划分区域（Rezoning）的规划提议（Planning Proposal）的权利被从规划厅长手里拿走并交给了大悉尼委员会(GSC)。
现在，从3月1号起，规划厅长成功恢复了这一重要的权利，只是需要和大悉尼委员会（GSC）共享，权利分割模糊，又是一个让事情变复杂的调整。
审批决定的书面理由
从今年的7月1号起，所有的市政厅在审批做出决定的时候必须给出书面的理由。
这个要欢迎，肯定会使得各市政厅认真考虑自己的决定是否是出于正常理由的，对于申请人来说，这份书面文件也会在在寻求法律咨询的时候大有用途。
S96 DA 修改申请
这一次的规划法调整除了把修改 DA 的相关条款从原来的 Section 96 调整到 Section 4.55，在这方面还有一些具体程序上的调整。从现在起，审批机构考虑 DA 修改的申请的时候需要考虑他们批准最初 DA 的原因。
这不是简单地要求审核部门仅仅是因为修改 DA 的申请需要改动最初申请的一些想法就直接拒批，而是申请人需要充分阐述和最初方案不一致的地方，这方面的难度明显加大了。
Clause 4.6 申请
LEP 的 4.6 条款允许 DA 申请人在一定的情况下申请对一些规划限制的指标（如高度、密度和最小面积等）进行突破，从现在起，没有规划厅 Secretary 的同意， 市政厅不得批准超出 LEP 规定10% 的Clause 4.6 申请。由于现在绝大多数的项目的实际审批都是由 IHAP 或 JRPP 来负责，所以受影响的项目不会太多。
END
上面是这次规划法调整的主要改动的介绍。这次的大调整不是心血来潮，自由党州政府曾经在2013 年的时候想以 Planning Bill 来取代这一部规划法受挫以后就没有放弃过动规划法的机会，这次以调整修订为名实际达到了当年立新法的目的，个人感觉结构上的重新架构首先就造成了很大的不便和整个行业重新熟悉的巨大成本，内容上讲并没有任何流程上的改进反而有不少地方更复杂了。不管怎么样，既然已成事实，我们还是老老实实地去熟悉这一部“调整”后的重要法律吧。
作者简介
John 永强
澳大利亚太平绅士，移居澳大利亚多年，有澳大利亚各主要城市工作生活经验，曾长期服务于著名大公司和跨国企业，对澳洲地产行业有着长期深入的观察和独到的见解，行业信息来源广泛快速，现专注土地开发及规划服务与咨询。
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