开发节奏

“烂”项目有共性

连续看了若干项目，发现一个共同点：

几个项目没做分期，都是几十万方同时开工、封顶，整体建起来、整体放在那里

节奏需要调整

在经济好的时候，我见过太多项目都是“平端”——同时开工，甚至大几十万，接近100万平方米的项目也是不分期。

那个时候，除了通过“捂地”来赌升值的少数开发商之外，多数开发商选择的是效率：早开盘、早销售，防止出现意外的政策影响。

通过效率规避风险的同时，也降低了财务费用，提高了资金使用效率。

我见过最大的同时开工的房地产开发项目，同时开工面积达到了千万级。

调整节奏

计划管理是公司管理中第一重要的部分，要做的就是把资源和目标做出匹配，要在现实和目标间搭出一座桥梁来，以确保目标的实现。

新形势下，要摸索出新的模式 ，做到有慢、有快。

其一，求快。在限定房价、竞地价的取地模式下，面对锁死的售价，成本上升有必然性，快速开盘、快速收齐销售款项仍是根本——这是新形势下的快周转，当然与原来的快周转天差地别。

其二，放慢。结合市场情况，调整开发节奏，分期、分批，虽然土地成本已经锁死，但建造成本还是大项，加大力度抓销售回款的同时，按节奏投入建造是有效措施。

时代变了，原有的打法不灵了，需要新的思维与技法；原来的快节奏不行了，需要沉下心去一个个解决产业和生产过程中的问题。

面对运营这个 “累活”“脏活”与“慢活”，要准备好一副硬身板和一个强大的内心，要有魄力有从头到脚换身又换心。