微改造案例｜上海幸福里，工业厂房变身时尚设计产业园
上海幸福里
上海幸福里，以极小的体量，在两年间完成资本的回笼，更成为上海长宁的时尚会客厅。
关键词
老厂房、旧造、小体量
一、项目概况
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位置
幸福里位于长宁区番禺路 381 号，地处番禹路、幸福路、法华镇路之间，交通便捷，内环、延安路高架和轨道交通10号线、11号线均可到达。
周边分布有太子公寓、华山丽苑等几十个高档住宅区及商务楼，具有很大的时尚文化消费潜力；同时所在区域位于环东华时尚创意产业集聚区，属于上海市产业发展政策重点扶持范围。
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项目规模
幸福里体量并不大，占地 5908 平方米，建筑面积 11150 平方米。
主体结构由两栋商业综合办公楼及两座裙楼组成，
1、2层零售、餐饮、体验，
3、4层办公的功能规划。
作为独特的一字型开放式街区商业，连通番禹路与幸福路。
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物业历史
项目建筑前身为上海橡胶研究所，始建于上世纪60、70年代。
2015年，这里被改建成了一座新兴的集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体综合型产业园区——幸福里！
二、改造理念
1、痛点攻克
幸福里靠近上海交通大学法华校区与作为上海国际电影节举办地的上海影城，受益于这几方面的共同拉动，该地汇集了众多产业族群，文创气氛浓厚，是得天独厚的文化产业园区储备地；且商业休闲街区的定位很好填补了上海影城业态单一的局限，这基本框定了项目的前期定位。
但相比上海同期的大体量厂房改造项目，幸福里因其体量有限，在功能规划与文化符号的配比上缺少灵活性；而封闭式的原始厂房，使得项目整体对外没有明朗通透的昭示面。
打造街区式商业，化缺点为优点
拆除了围墙，打通了番禺路与幸福里，由原来的封闭式变为开放式，形成了「一」字型动线，一条主干道横贯园区，加上项目以多个独栋的形式存在，这就使得垂直动线上的畅达性极佳。主干道宽 6-7 米，尺度适宜，并且可形成视觉上的连贯性，也便于两侧铺面展示。
开放式的设计还直接连通两条主路，省去10分钟的步程，有效的分流了人流，也为周边居民提供了分享、体验的空间。
园区内有众多艺术人文雕塑，并有大量绿植，确保了景观的丰富性。
唯精不招，唯新不招
幸福里虽业态较为单一，多以设计类聚集。但精品的主力店依旧为其带来稳定的人流。周末一座难求的星巴克，备受争议的客均千元的地球美食剧场、上海第一家疏果汁品牌health5、第二家高颜值花店absolute、门户担当“幸福集荟”书店等。
幸福里入驻企业不少是首次进入上海的成熟品牌，这些企业在开店的同时，也有办公需求，因此，幸福里「前厂后店」的模式也很好地适应了这一需求。低层开店，高层办公，有效地解决了高层出租问题。
2、设计理念
幸福里一个很显著的特点是并没有对原有「里弄元素」进行放大，而是进行了很大程度的翻新和现代化处理。
在保留原有建筑风格、建筑体量及空间布局的前提下，利用构筑空中连廊、悬挑平台等立体手法对原有空间进行现代设计的诠释，注重生态与人的和谐关系，注入东方和西方文化于现代建筑设计之中，营造出符合时尚创意特色业态的优美环境。
在园区内，幸福里在主干道两侧打造了一条街区式商业步行街，不仅为园区内的租户提供了便利，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增加了园区人气。
幸福里的人性化设施做得非常到位。比如每栋都设有直梯，每个楼层都设有厕所等，这一方面方便了入驻人群，另一方面也为未来提升收益回报提供了条件。
3、运营理念
作为文化产业园区，幸福里通过发挥场地优势举办时尚发布会、新产品展示与定制、创意家居用品、艺术陈列品展览等商务合作，在提升人气与商业价值的同时，也增加了收入来源。这也是很多创意园区的典型做法。
三、改造效果
1、定位
长宁时尚邻里会客厅
以时尚产业为主导，融合文化艺术、设计、休闲等相关产业形态。集设计、展示、营销、商务办公及会议等功能于一体的时尚产业区。
时尚设计领域的国际化交流平台
2、特色
一字型开放式街区，极佳的展示面
凸显现代艺术与自然的网红打卡地
完备的设计产业孵化模式
3、入驻企业
幸福里园入驻企业多为成熟的文创企业，目前项目出租率办公为 100% ，零售 90% 。幸福里前期改造投入为 6000 万，据官方说法，现已全部收回成本，而其时距开业仅仅两年多。
代表性商铺有：星巴克、幸福集荟书店、LAZIA餐厅、地球美食剧场、造作女装体验店、health5果蔬、absolute花店等。