全线上涨！首批公募REITs上市，5只盘前拉满30%涨幅，专家提醒警惕这些风险 / 四六文摘

6月21日，受到314亿元资金追捧的首批9只公募REITs正式上市，首日涨跌幅30%，其中5只产品盘前一度将涨幅拉满，受到市场高度关注。

认购热捧≠上市大涨

公开资料显示，首批9只公募REITs对应的基础设施类型涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理和垃圾处理及生物质发电等，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

盘前，张江REIT（508000）、蛇口产园（180101）、首创水务（508006）、浙江行徽（508001）、普洛斯（508056）一度拉满30%涨幅，但开盘后不久，除蛇口产园涨幅依旧超过10%外，其他产品涨幅均回落至个位数。

截至午间收盘，新上市的9只公募REITs产品全线上涨，合计成交额突破10亿元，不过涨幅相对克制。其中，除蛇口产园、首钢绿能（180801）涨幅均超过12%，首创水务、浙江行徽涨幅均超过6%外，其他产品涨幅均在5.5%以内。

图片来源：Wind

“这类产品本身的平均收益在年化6%左右，涨幅30%拉起来后很容易就透支了未来几年的收益，风险很高，因此上市首日除个别产品被爆炒，整体溢价幅度不会太大。”业内人士告诉中国财富网。

值得一提的是，在认购阶段，首批公募REITs曾受到市场热捧。5月31日仅半天时间，9只REITs所针对的公众额度均已售罄，有效认购总户数近150万，合计净募集资金314亿元，平均战略配售比例66.8%，平均有效认购近8倍。

市场规模有望突破万亿

REITs全称不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行收益凭证向社会投资者公开募集资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分分配给投资者的信托基金。

众所周知，基础设施建设具有资产较重、建设周期长、社会资本参与度有限的特点，而公募REITs恰能补齐上述短板，有效抗衡经济周期波动，优化市场结构，因此，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”被纳入“十四五”规划，受到重点部署。

今日，在首批基础设施公募REITs上市仪式上，证监会债券部主任陈飞表示：

证监会债券部和交易所着力支持运营成熟、现金流稳定、市场认可度高的资产依托REITs实现权益融资;将坚持从严监管，净化市场生态;及时总结试点经验，加强关键制度完善，推动市场健康发展。

中航基金首席投资官邓海清、中航基金固定收益部汪术勤认为，“基础设施公募REITs推出的意义堪比科创板。”后城镇化时代，现金流信用或数据信用逐步取代物权信用，REITs可以发挥存量盘活和增量促进的双重作用。同时，随着全球利率水平不断走低，公募REITs的强制分红比例达到90%，收益性好，或可成为投资者财富管理的新选择。

“对标海外成熟的资本市场，未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元。”粤开证券研究院首席市场分析师李兴预测，公募REITs有望进一步整合国有资产和地方资本，完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与到基建项目中来。

后市投资者需注意风险

“公募REITs的二级市场走势与股票走势存在区别，其走势相对而言更取决于投资者对不同资产板块的偏好以及其绑定资产的基本面。”中国国际科促会理事成员布娜新提醒。

邓海清、汪术勤同样分析，首批公募REITs的底层资产是具有持续经营能力的基础设施类项目，可以给投资者带来持续稳定的收益回报，但成长性与初创型或高科技行业的上市公司不可比。“从企业经营基本面和成长性逻辑来看，公募REITs的内在价值稳定，不支持暴涨暴跌。”

平安证券指出，公募REITs是以现金分红收入为主要收益的产品，在预估未来分红不变的情况下，购买价格越高，买入后持有的收益率越低，甚至可能低于同期限国债的收益率。

李兴认为，目前，投资公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

业内还提示，当前，公募REITs净值每半年披露一次，对提高市场定价能力并不友好，造成交易价格波动加大。此外，虽然其底层资产基础设施有收益稳健，但公募REITs并不保证收益，且首批封闭期为20年到99年，远超市场现有金融产品封闭期，很可能面临上市折价问题，进而导致流动性风险，需要投资者注意。

（提示：上述信息仅供参考，不作为具体操作建议。市场有风险，投资需谨慎。）

作者：匀音

编辑：何苗

监制：田欣鑫