投资公寓或住宅，回报对比算明白！
上个月，平台上一咨询者找到【共享会计师】平台的专家黄老师，说想投资一套广州的公寓房。原来是有个中介向她推介公寓房，那价格可是比普通住宅价格低了一半，位置又好，租金回报也高，真是感觉非常美好。她手头上刚好有点儿闲钱，放在手里总感觉埋没了价值，心里堵得慌，总想着去投资一套，到时拿来出租。但买房这种大事，当然是要做足功课才可以下手了，于是向黄老师咨询投资公寓是否可行？
黄老师刚好经手一个普通房产的买卖案例，首先从税费的角度来分析公寓房与普通房交易及持有期间出租的税费的不同点：
案例：张某于2014年11月24日在广州购入一套37.29平方米的公寓（非唯一），张某购买该房时支付的总房款为100万元，契税3万元，相关交易费用1000元，购房后，支付住房贷款利息10万元。现出售给李某，不含税售价218万元，这是李某的第二套房。到底交易过程中会有哪些税费呢？（单位：万元）
01
有发票的二手非普通住房
一.契税（买方承担）
解析及政策依据
非普通住房契税：按不含税成交价格的3%缴纳
政策依据1：广东省契税实行办法，第五条
政策依据2：财税[2016]43号《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二.增值税（卖方承担）
解析及政策依据
政策依据1：财税2016 36号附件二第一条第八款11小点。
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
三.附加税（卖方承担）
6.14*（7%+3%+2%）*50%=0.368
解析及政策依据
纳税人所在地在市区的，城市建设维护税按所缴增值税的7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%；
相关政策1：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条
相关政策2：根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定：
个人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
四.个人所得税（卖方承担）
(218-100-3-0.1-10-0.368) ×20%=20.906
解析
政策依据1：《广州市地方税务局关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》按照“财产转让所得”项目征收个人所得，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：
政策依据2：财税[2016]43号：四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
★前提是要能够提供房屋原值、银行贷款证明等费用发票。
五.土地增值税（卖方承担）
②扣除项目合计=100+3+30+0.368+0.0545=133.4225
③增值额：218-133.4225=84.5775
④增值率：84.5775/133.4225=63.39%
⑤土地增值税：84.5775×40%-133.4225*5%=27.1599
解析及政策依据
★纳税人转让房地产所取得全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额为增值额来确定税率档次，按增值额乘于对应土地增值税税率表计算缴纳土地增值税。
计算公式及过程：
①折旧=买入价格*5%*年限
②扣除项目合计：买入价格+买入契税+本次附加税+本次印花税+折旧
③增值额：卖出价（含税）-增值税-扣除项目合计
④增值率=增值额/扣除项目合计*100%
⑤应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
相关政策1：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
1.纳税人转让旧房及建筑物（不含普通住宅），凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：
①取得房地产时有效发票所载的金额；
②按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
③按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
④取得房地产时所缴纳的契税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
六.印花税（买卖双方承担）
解析
★按产权转移书据的合同金额万分之五缴纳。买卖双方都要交。
以上税费合计：61.2229万元
02
无发票的二手非普通住房
黄老师再进一步进行分析：如果不能提供发票，卖掉公寓房所交的税费会有什么不同？
一.契税（买方承担）
二.增值税（卖方承担）
解析
相关政策：国家税务总局公告 2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
三.附加税（卖方承担）
10.9*（7%+3%+2%）*50%=0.654
四.个人所得税（卖方承担）
218*7.5%*20%=3.27
解析
★政策依据：《广州市地方税务局关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的，实行核定征收，按以下公式计算：
应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%
个人转让房产适用的应税所得率：转让住房的应税所得率为5%；转让非住房的应税所得率为7.5%。
五.土地增值税（卖方承担）
解析
★政策依据：穗地税发[2013]152号《广州市地方税务局关于明确土地增值税征管中有关问题的通知》
对于纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估报告，又不能提供发票的，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号第二条规定实行核定征收。其中，（一）对个人转让旧房的，暂按5%的核定征收率征收土地增值税。
六.印花税（买卖双方承担）
以上税费合计：32.373万元
61.2229-32.373=28.8499万元
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黄老师再进一步分析，如果当时张某当时买的不是公寓房，而是普通住房，现在进行交易，税费又是怎么样的呢？
03
有发票的二手普通住房
一.契税（买方承担）
218*3%=6.54
政策依据
①在北上广深购买首套家庭住房，90平方以下，按成交价格的1%缴纳契税；90平方以上，按成交价格的1.5%缴纳契税；
②在北上广深购买非首套家庭住房，统一按成交价格的3%缴纳。
相关政策：财税2016 23号第一条第一点。
二.增值税（卖方承担）
免征
政策依据
★根据财税2016 36号附件三 第五条规定：
★上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
三.附加税（卖方承担）
四.个人所得税（卖方承担）
(218-100-3-0.1-10) ×20%=20.98
政策依据
★按照“财产转让所得”项目征收个人所得，可据实按转让价—原值—合理支出的差额按20%缴纳个税。
政策依据：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
五.土地增值税（卖方承担）
免征
政策依据
★《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税；第二条个人销售或购买住房暂免征收印花税；
六.印花税（买卖双方承担）
免征
以上税费合计：27.52万元
比非普通住房的节税：
61.222-27.52=33.7029万元
普通住房买卖，如不能提供发票的，所交的税费是多少呢？
04
无发票的二手普通住房
一.契税（买方承担）
218*3%=6.54
二.增值税（卖方承担）
免征
三.附加税（卖方承担）
四.个人所得税（卖方承担）
218*5%*20%=2.18
政策依据
★政策依据：《广州市地方税务局关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的，实行核定征收，按以下公式计算：
应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%
个人转让房产适用的应税所得率：转让住房的应税所得率为5%；转让非住房的应税所得率为7.5%。
五.土地增值税（卖方承担）
免征
六.印花税（买卖双方承担）
免征
以上税费合计：8.72万元
比非普通住房的节税：
61.2229-8.72=52.5029万元
政策依据
★《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
另外：转让的普通住房如果满足过五唯一，买家又是首套房的条件，那么双方交的税费才一个点，即：只需要交契税218*1%=2.18万，节约的税费为：61.2229-2.18=59.0429万元，这个差额是非常大的。
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从上面的数据来看，交易时公寓房交的税费比普通住房的高得简直不可理喻，吓人至极。另外，以上的数据为了计算方便及方便对比，交易金额都假设成一样的，事实上，公寓的房价涨速，远远落后于普通房产的。
其实，公寓房除了上面的问题，还有很多问题的，下面再一一进行分析：
05
从其他角度考虑
01出租不容易，生活成本高
02不能落户
03年限少
公寓的年限多在40或50年，加上建设时间，你到手后就剩下30多年了。
根据刚颁布的《民法典》第三百五十九条规定：
04难成交，升值少
公寓升值速度慢，住宅房价涨一倍或数倍以上，公寓可能只涨10%~30%，还有可能不涨；除去交易手续费及税费，赚钱的占少数。
05贷款杠杆小，首付最低5成
★结论：
06
本文相关的政策文件及税率
如何进行房产投资，获得最大经济利益，还要根据自己具体情况进行分析，根据各地的行政法规来进行详细筹划，才能不让自己掉入坑，给自己带来经济损失。