死扣成本过时了，快学：以价值工程为指导的成本优化
“成本优化，再优化”，死扣成本是目前大多数房企成本人员的真实写照！
扣成本没有错，采用低成本替换材料没有错，但是如果您的优化影响了产品的溢价，您的所做一切将都是徒劳的......
怎么扣成本才是才是最正确得姿势？今天就邀请某标杆企业成本总，分享《以价值工程为指导的成本优化》制度
价值工程
1.运用价值工程优化的目的
通过对价值、功能与成本进一步做思考与探索，运用价值工程的原理，寻求最佳方案，达成价值提升或降低成本的目标。
2.适用范围
本实施细则适用于XXXX集团下属地产公司。
3.术语和定义
3.1销售净利率，是净利润占销售收入的百分比。
公式为：销售净利率=(净利润/销售收入)×100%
其中：净利润＝销售收入－（开发成本＋管理费用＋销售费用＋财务费用）－税金
即：
i＝(P-C-T)/P
式中▼
i ——销售净利率；
P——销售收入；
C——成本总额；
T——税金。
3.2强制评分法（0-4评分法）
F1比F2重要得多： F1得4分，F2得0分；
F1比F2重要 ： F1得3分，F2得1分；
F1与F2同等重要： F1得2分，F2得2分；
F1不如F2重要： F1得1分，F2得3分；
F1远不如F2重要： F1得0分，F2得4分。
F1与F2的评分和为4分。
3.3专家打分法：
指通过征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、处理、分析和归纳，客观地综合多数专家经验与主观判断，对大量难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估算分析的方法。
4.价值工程成本体系的职责序列
4.1集团成本管理部
4.1.1负责本实施细则的制订、修改、指导、解释。
4.2集团设计管理部、营销管理部、工程管理部、财务管理部
4.2.1负责对对应业务口进行指导、支持。
4.3下属公司
4.3.1负责执行集团制定的细则。
4.3.2事业部或城市公司总经理（或主持工作副总经理）负责委任价值工程优化小组的组长，由价值工程优化小组组长牵头进行成本优化工作。
4.3.3设计部负责设计方案的优化，设计标准是否合适，是否存在不必要的功能等，及对功能进行评价。
4.3.4工程部负责施工组织方案的优化，及对功能进行评价。
4.3.5营销部负责了解当地客户对价值敏感点的价值认知，销售价格的调研预测，及对功能进行评价。
4.3.6成本部负责进行成本测算。
4.3.7财务部负责进行税金、销售净利率的测算。
5.价值评价体系
6.可测C、P 的价值工程工作程序
6.1应用理论
6.1.1 在都能满足基本功能要求，成本C可测算，销售价格P易预测的情况下，应用VPC理论，进行价值工程的成本优化。
6.2VPC理论定义：
V指客户心中认知的价值；P指售价；C指成本；
其中：
1、P– C = 企业利润；
2、V – P = 为客户创造的超额价值；
3、V – C = 企业创造的超额价值；
4、V 越高P 可随着提高。
6.3价值工程优化原则
6.3.1成本下降，价值上升。举例：肥梁、胖柱、深基础，对结构体系的优化带来成本的降低，同时带来户型的优化，功能的优化。
6.3.2成本不变，价值上升。举例：在装饰和外立面上精心设计，通过同样价格，不同材质和色彩的搭配创造更好的效果。
6.3.3成本上升一点，价值大幅提高。举例：在客户敏感点上多投入一点，会带来价值的大幅提高，比如关键节点的景观效果。
6.3.4价值下降一点，成本大幅下降。
举例：在客户不敏感的地方降低标准和档次，可带来成本的大幅下降，比如断桥隔热铝合金门窗改为塑钢门窗。
6.3.5价值不变，成本下降。
举例：基础形成的优化节省，如桩基成本下降，对客户价值没有一点影响。
6.4价值工程应用的评价标准
6.4.1符合6.3.1、6.3.2、6.3.5项所述，即可进行方案优化。
6.4.2符合6.3.3、6.3.4项所述的，需以销售净利率做为评价标准。见8 作业指引相关记录，《销售净利率做为价值工程评价标准的检验》。
6.4.3当且仅当新方案的销售净利率大于原方案时，采用新方案。
6.5价值工程应用的流程
6.6价值工程应用案例
某别墅项目建筑面积为10000m2，销售单价为5000元/ m2，房产公司的成本总额为3000万，税金约为销售收入的20％，外立面装饰为面砖，面砖成本按建筑面积计60元/ m2，经市场调研，若外立面改为石材，则成本增加330元/ m2，但销售价格可增加500元/m2，问是否将外立面改为石材？若改为石材，则售价至少要增加多少？若调低石材档次，则石材成本需控制在多少？
解①：
面砖面：iS＝【（5000×10000）－30000000－（5000×10000）×20％】/（5000×10000）×100％＝20％
石材面：i1＝【（5500×10000）－（30000000＋330×10000）－（5500×10000）×20％】/（5500×10000）×100％＝19.5％
因i1＜iS，所以外立面装饰不能改为石材。
解②：
设售价至少增加△P
i2≥iS
i2=80％－（3000000＋330×10000）/（（5000+△P）×10000）×100％≥20％
△P≥550元/m2，即当售价可增加550元以上时，外立面装饰可改为石材。
解③：
设石材成本较面砖增加△C
i3≥iS
i3＝【（5500×10000）－（30000000＋△C×10000）－（5500×10000）×20％】/（5500×10000）×100％≥20％
△C≤300元/m2，则石材成本为300＋60＝360元/m2
即当售价达到5500元，外立面装饰可选择单方造价在360元以内的石材。
7.可测F、C 的价值工程工作程序
7.1应用理论
7.1.1 为了进行方案的优选、成本优化改进方案选择，在可测算功能系数、成本系数的情况下，应用价值工程VE理论，进行价值工程的成本优化。
7.2价值工程(Value Engineering) 的定义
7.2.1定义：通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新。旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程的目的，就是以对象的最低寿命周期成本。可靠地实现使用者所需功能，以获得最佳的综合效益。
7.2.2公式：
价值（Value)=功能(Function)/成本(Cost)
通常写为V=F/C
式中
V——研究对象的价值；
F——研究对象的功能；
C——研究对象的成本，即寿命周期成本。
7.3提高价值的措施
7.3.1功能不变，成本降低。
7.3.2成本不变，功能提高。
7.3.3提高产品功能，降低产品成本。
7.3.4功能略有提高，成本大幅度下降。
7.3.5成本略有提高，功能大幅度提高。
7.4价值工程应用的评价标准
7.4.1以价值系数V做为评价标准
成本下降，价值上升 V=1。
即功能评价值等于功能现实成本。表明评价对象的功能现实成本与实际功能所需要的最低成本大致相当。此时，说明评价对象的价值最佳，一般无需改进。
成本不变，价值上升 V<1。
即功能现实成本大于功能评价值。表明评价对象的现实成本偏高，而功能要求不高。这时，一种可能是由于存在着过剩的功能，另一种可能是功能虽无过剩，但实现功能的条件及方法不佳，以致使实现功能的成本大于功能的实际需要。这两种情况都应列入功能改进的范围，并且以剔除过剩功能及降低现实成本为改进方向，使成本与功能比例趋于合理。
成本上升一点，价值大幅提高 V>1
即功能现实成本低于功能评价值，表明功能比较重要，但分配的成本较少。此时，应进行具体分析，功能与成本的分配可能比较理想，或者有不必要的功能，或者应该提高成本。
7.5价值工程的工作程序
7.6价值工程应用的步骤与流程
7.6.1对象选择：从市场需求出发，根据项目的具体情况选择：
6.5.1.1设计阶段：设计标准是否合适，是否存在不必要的功能等；
6.5.1.2施工阶段：寻求实现设计要求的最佳施工方案；
6.5.1.3材料、设备选用：寻找满足质量要求的前提下是否有替代材料、设备。
7.6.2信息收集：信息是价值工程实施过程中进行分析、评价和优选的依据，整个价值工程是以提高价值为主要目的，收集的信息资料应该注意目的性、计划性、可靠性、适用性。
7.6.3功能分析：功能分析是价值工程的核心。根据工程项目的特点和设计要求，确定功能目标价值工程，通过功能分析去掉不必要的功能，补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，达到可靠的实现使用者所需功能的目的。
7.6.4功能评价：功能评价是根据功能系统，在同一级的各功能之间，运用一定的技法，计算并比较各功能价值的大小，从而寻找功能与成本在量上不匹配的具体改进目标以及大致经济效果的过程；
6.5.4.1功能评价的方法1：强制评分法（0-4评分法）
6.5.4.2功能评价的方法2：专家打分法
7.6.5方案创新：方案创新是以提高对象功能为出发点，根据已建立的功能流程图和功能目标成本，运用创造性的思维方法，加工已获得的资料，在设计思想上产生质的飞跃，创造出实用效果好，经济效益高的新方案；
7.6.6评价优选：方案创新阶段所产生的几个方案需要进行评价和选择，从中找出有实用价值的方案付诸实施。
7.7价值工程应用案例
7.7.1运用价值工程进行方案优选案例
以某中档住宅项目的门窗方案选择为研究对象，现有4个方案均可满足设计及验收的要求。说明价值工程在方案优选中的应用，其具体步骤是：
运用强制评分法（0-4评分法），得到各门窗方案的功能得分，求出功能评价系数F。
注：
功能系数=功能得分／Σ功能得分
利用目前预算成本，求出成本系数C
注：
成本系数=预算成本／Σ预算成本
计算价值系数V
注：
价值系数=功能指数／成本系数。
价值系数比较，确定改进对象
VD>VA >VB>VC
由于方案D的价值系数最高，故优选D方案,即选择塑钢门窗方案。
7.7.2运用价值工程进行成本改进案例
以某一确定设计方案的住宅工程主要客户敏感点为价值工程研究对象。说明价值工程在成本改进中的应用，其具体步骤是：
运用专家打分法，得到各主要分包工程的功能得分。
注：
功能平均得分=Σ各部门功能得分×各部门的权重
求出功能评价系数F并利用目前预算成本，求出成本系数C，从而求出价值系数V
注：
功能系数=功能得分／Σ功能得分，
成本系数=预算成本／Σ预算成本，
价值系数=功能指数／成本系数。
注：
目标成本=总目标成本(1400万元)×各分部工程功能系数，
成本降低额=目前预算成本－目标成本。
因此，需依次改进门窗工程、外立面装饰工程、景观绿化工程、智能化工程。
8.支持性文件
8.1《营销以价值工程为指导的成本优化操作指引》
8.2《设计以价值工程为指导的成本优化操作指引》
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