以案说“典” | 物权通则——物权变动（上）

以案说“典”

条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他

第一章 物权通则

第三节 物权变动（上）

一 物权的设立、变更、转让、消灭(物权变动的形态有哪些？)

法言俗语

物权的设立、变更、转让、消灭构成了物权变动。物权变动，就物权本身而言是指物权的发生、变更、消灭的动态变化过程，就如同人的生老病死一样。从权利人的角度看，是指物权的取得、设立、内容变更及丧失。

物权的发生，是物权与特定主体结合，对于权利人而言，也就是物权的取得。物权的取得包括原始取得和继受取得。原始取得是非因他人既存权利而取得物权，既有可能取得之前这个物没有权利人，比如原来并不存在，新建造一幢房屋，也有可能有权利人，但不是根据权利人的意志而取得。比如，遗失物自发布招领公告之日起１年内无人认领的归国家所有，国家取得遗失物所有权并不以遗失物原所有人的意志为依据。又如，为了维护交易秩序、保障交易安全，法律规定通过善意取得方式可以获得所有权，这都不以原所有权人的意志为转移。继受取得是基于他人既存的权利而取得物权，比较常见的继受取得方式有买卖、赠与等。通过买卖获得所有权，是所有权从出让人手中转移至受让人手中，发生了所有权的转移，即出让人的所有权消灭，受让人的所有权发生，学理上将这种继受取得称为移转型继受取得。而在他人特定物上设定用益物权或担保物权，也属于继受取得，是特定物的所有权人对其所有权的处分，这种处分是所有权人将其所有权的部分权能予以让渡，本身不发生所有权的转移，学理上称这种继受取得为创设型继受取得。物权的变更，就广义而言，包括主体、客体、内容的变更，但是因为物权主体的变更对外表现为物权的取得丧失，所以通常的物权变更是狭义意义上的概念，只包括客体、内容上的变更。比如，抵押权设定后，抵押权人和抵押人协议变更了被担保的债权数额；建设用地使用权获得后，对使用期限的变更等，都是对物权内容的变更。物权的消灭，通常指物权的绝对消灭，即物权与其原主体分离，而且他人也未取得新权利。比如债务清偿后，抵押权消灭，标的物灭失后，物权消灭，都属于物权的绝对消灭。

《民法典》条文

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百二十四条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

以案释法

宅基地上的房屋被他人拆除重建后，原所有权人对新建的房屋是否享有权利？韦某系甲村村民，其父母在世时村里分给了他们2间房的宅基地1块，因韦某全家人常年在外经商，没有对该房屋进行管理和使用，致使其住宅成了危房。2011年年初，韦某打算将这2间房子拆了重新建造。但是拆了以后，甲村村委会却通知韦某不能建房，并要收回这块宅基地。韦某认为自己属于合法继承者，甲村村委会不应该将宅基地收回。为此，韦某于2011年３月起诉，要求甲村村委会立即停止侵害。

根据2004《土地管理法》第８条第2 款（2019年《土地管理法》已修正为第9条第2款）的规定，宅基地属于农民集体所有，村民个人只享有宅基地的使用权，所以宅基地不能成为公民个人合法财产进行继承。但根据我国

《继承法》第3条第（2）项的规定，公民的房屋可以作为遗产进行继承。我国实行“房地一体”原则，村民依法继承的房屋，其宅基地与房屋不分离，村民可以仍然享有宅基地的使用权。对于由此形成的“一户多宅”的情况，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》②规定：对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余的宅基地。也就是说，宅基地使用权不能继承，只是因房屋继承后而一并转移给继承人。本案中韦某依法继承的是房屋，而不是宅基地使用权，只是因为房地一体，继承房屋时就当然享有宅基地使用权。但是一旦将房屋拆除就不再享有宅基地使用权，甲村村委会可以收回该宅基地，因此法院没有支持韦某的诉讼请求。（类似生活实例，可参见案例：韦某诉四合村委会宅基地使用权纠纷案，载广西法院网2011年6月20日，gxfy.china.gov.cn.②该意见已被2020年3月24日自然资源部关于公布第二批已废止或失效的规范性文件目录的公告废止。2019年《土地管理法》第62条第1款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准）

法官说法

物权的原始取得和继受取得具有不同的法律意义。原始取得不是基于他 人既存权利取得物权，物权不受先前权利上存在的负担的影响，这些负担因 物权的原始取得而消灭。比如，甲因借款把电动车质押给乙，乙因外出将电 动车交给丙保管，丙将电动车卖给了丁。丁依据善意取得制度取得了电动车的所有权，乙对电动车的质权也随之消灭。但继受取得情况下，原权利人让与的权利不能大于其享有的权利，在标的物上有权利负担的，取得人需承受这些负担。比如，甲公司把机器设备抵押给乙公司后，又把机器设备卖给丙公司，这不影响乙公司对机器设备享有的抵押权。

二 物权变动的原因(不经过物权人的同意能发生合法的物权变动吗？)

法言俗语

导致法律关系发生、变更或消灭的因素被称为法律事实。物权法律关系的变动也是由一定的法律事实引起的，其中包括基于法律行为的物权变动和基于法律行为以外事实的物权变动。

基于法律行为的物权变动。法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，包括各种合同行为和单方法律行为。如果当事人实施法律行为的目的在于实现物权变动，并通过动产交付或者不动产登记而引发物权变动的效果，这就是基于法律行为的物权变动。在基于法律行为的物权变动中，物权变动是依据什么确定的，这是一个受历史传统、立法思想影响重大的问题。大陆法系主要有债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义三种不同的模式。我国原则上采取的是债权形式主义。对于不动产物权的变动，债权形式主义有其显著特点：一是仅依据当事人之间的合意并不发生物权变动的效果。比如双方虽然达成了买卖房屋的合意，但房屋买卖合同订立并不能实现房屋所有权变动的效果，只有办理了过户登记手续，房屋所有权才能发生变动。二是坚持物权变动的有因性。如果法律行为因当事人的意思表示不真实而被撤销，则会使已经发生的物权变动自始无效。比如，出卖人因为受到胁迫将房屋卖给买受人，并办理了过户登记，胁迫行为终止后，出卖人可以起诉撤销房屋买卖合同，收回房屋。

不动产物权变动的区分原则。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和不动产物权的设立、变更、转让和消灭是两种不同的法律事实，前者体现的是合同当事人的合意，当事人依据合同产生债权请求权，后者是不动产物权变动的结果，在不动产物权变动发生效力后，物权人享有物上请求权。前者是后者的原因，后者是前者的结果。两者既互相联系，又有明显区别。当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同是否有效，应当依据《民法典》总则编第六章和合同编第三章的规定进行判断，简单来说，合同当事人具有相应行为能力，意思表示真实且不违反法律和公序良俗的，该不动产物权变动合同就是有效的，至于合同是否能够履行，标的物能否办理登记，并不是判断合同效力的必要条件。登记是不动产物权变动所采取的公示方法，当事人之间仅就物权变动达成合意，并不一定可以办理登记，比如，双方签订合同后，不动产灭失了，或者商品房买卖过程中存在一房二卖情形，其中一个买受人已经进行了不动产登记，而且不存在恶意，其他买受人就不可能取得该商品房的所有权，但是，这并不影响商品房买卖合同的效力。区分不动产物权变动的原因和结果根本上是由债权和物权的不同属性所决定的，这种区分有利于确定违约责任，由于合同已经生效，一方拒绝履行协助办理过户登记义务的行为构成违约，应承担违约责任而不是合同无效下的缔约过失责任。在商品房买卖合同中守约方可以主张房屋增值损失，从而有利于更好地保护无过错一方当事人的合法权益。例如，甲向乙借款，丙以其房屋为乙设立抵押担保，乙丙之间签订了抵押合同，但未办理不动产抵押登记。乙如约向甲发放借款，后债务到期而甲未能如期还款。因为不动产抵押权以登记为生效要件，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，乙就丙的房屋主张抵押权，不应获得支持。但是，抵押是否登记即抵押权是否有效设立不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，对合同当事人均具有约束力。在丙没有依据抵押合同办理抵押登记的情况下，应当承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿乙的履行利益损失。

非基于法律行为的物权变动，是不以当事人实施法律行为为基础的物权变动，与基于法律行为的物权变动相比，这种物权变动具有例外性，一般由法律直接规定。对于非基于法律行为的不动产物权变动，不以登记为物权取得的生效要件，主要有以下几种情况：一是人民法院或者仲裁机构作出的法律文书可以直接引起物权变动，物权变动生效的时间以人民法院或者仲裁机构作出的法律文书生效的时间为准。这里的法律文书包括人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。二是人民政府的征收决定。征收是国家以行政权取得他人财产的行为，具有强制性，被征收人必须服从。因征收引起物权变动的，物权变动生效的时间以政府征收决定生效的时间为准。三是因继承而导致物权变动。依照《民法典》第1121条的规定，继承开始的时间为被继承人死亡的时间。继承开始时，继承人可以当然地、直接地取得被继承人的财产。四是合法建造、拆除房屋等事实行为。事实行为是由法律直接赋予特定民事法律效果的行为，这种行为不需要考虑当事人是否有变动物权的意思表示。因事实行为而取得或者消灭不动产物权的，物权变动自事实行为成立时发生。比如，农民在宅基地上合法建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。虽然前述非基于法律行为取得的不动产物权，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，但为了维护第三人的利益和交易安全，非法律行为取得的不动产物权的所有权人对不动产进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，应当先行办理不动产物权登记手续，再行处分，否则不发生物权效力。如某甲继承了某乙的房屋，如果某甲不予处分继承的房屋，法律就允许其处于事实状态，并给予充分保护，但如果某甲要买卖该房屋，就必须先将房屋登记在自己名下，再行处分。同时需要注意的是，建造行为在符合规划建设许可等合法性前提下，当事人才能取得物权，反之，如果建造行为属于违法行为，则无法取得物权。

《民法典》条文

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百二十九条

因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第二百三十一条

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第二百三十二条

处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

以案释法

案例一：基于生效法律文书获得不动产物权的权利人，在处分不动产时，没有按照法律规定办理登记手续，该处分行为发生物权效力吗？

某公司、陈某与某银行曾签订《抵押担保借款合同（乙类）》一份，约定某公司向某银行借款50万元，陈某作为担保人以其所有的案涉房屋为借款设定抵押，各方对该借款协议进行了公证，公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。因借款人到期未能偿还借款，某银行向法院申请强制执行，法院裁定将陈某名下案涉房屋归某银行所有，但案涉房屋没有办理过户登记手续，一直登记在陈某名下。后来，某银行通过委托拍卖方式对案涉房屋进行处置，由毛某拍卖成交并支付了房屋拍卖款。因陈某一直占用案涉房屋，毛某向法院起诉陈某要求其返还案涉房屋，法院对其诉请予以驳回。某银行随后提起诉讼要求陈某返还案涉房屋。法院经审理认为，案涉房屋经已生效的执行裁定书确过户给某银行所有，基于该裁定引起的物权变动，不以登记、交付为生效要件，裁定书生效即发生物权变动的效力，故某银行对案涉房屋享有所有权，其有权要求陈某腾让房屋。

本案所涉房屋原由陈某所有，执行程序中法院裁定该房屋归某银行所有，该裁定变更了案涉房屋的所有权人，引起了物权关系的变动，某银行依据非法律行为而不是陈某的意愿取得了案涉房屋的所有权，依法不需要办理过户登记手续。但是，为了维护交易安全，对这种情形下取得的不动产物权进行处分时，应先依法办理登记，未经登记的，不发生法律效力。本案中，某银行处分依据生效裁定取得所有权的房屋时未办理权属变更登记，其处分行为不发生物权效力，因此，毛某并没有通过拍卖取得案涉房屋的所有权，毛某的主张被法院驳回后，其与某银行之间的合同关系也不影响某银行作为房屋所有权人向陈某主张权利，法院支持某银行的诉请符合法律规定。（类似生活实例，可参见案例：中国农业银行股份有限公司宁波海曙支行与陈某琴返还原物纠纷案，详见浙江省宁波市中级人民法院（2016）浙02民终1475号民事判决书，载《人民法院案例选》2018年第２期）

案例二：夫妻关系存续期间搭建的违法建筑，在离婚时能否作为共同财产分割？

黄某某与沙某某原系夫妻，经法院判决准予离婚。在离婚后财产纠纷中，黄某某起诉要求分割案涉房屋。案涉房屋是双方夫妻关系存续期间修建，该房屋所有权证中载明的权利人为黄某某，住宅建筑面积94平方米，另有违法建筑91平方米。审理期间，法院委托评估公司对案涉房屋进行了价值评估，住宅94平方米，评估价值96600元；违法建筑91平方米，评估价值60400元。法院经过审理，对合法建筑部分进行了分割，对违法建筑部分未予处理，告知当事人待违法建筑价值得以确定或实现时，根据实际情况，可以另行主张。

对于合法建造的建筑物，当事人可以不经登记获得建筑物的所有权，对于违法建筑，虽然有了物的形态，但未必可以成为所有权的标的。依据2015年《城乡规划法》第64条的规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。也就是说，如果采取改正措施消除对规划影响的，违法建筑的违法性被消除，其可以成为所有权的标的，反之，则无法因为建造这种事实行为取得所有权。本案中所涉违法建筑还没有经过行政机关的处理，这种处理是行政机关行使行政权的职权范围，在行政机关未作出处理之前，不能通过民事审判变相为违法建筑确权。需要说明的是，违法建筑因其违法性无法进行流通交易，不具有合法建筑物的价值，但构建违法建筑的材料是具有财产属性和价值的，如果违法建筑被拆除后，双方要求分割剩余建筑材料的价值，法院应依法予以处理。（类似生活实例，可参见案例：黄某某与沙某某离婚纠纷案，载《民事审判指导与参考》2016年第2辑（总第66辑）

案例三：采矿权因未办理登记手续而未设立，采矿权转让合同的效力如何认定？

2014年1月15日，陈某某与某公司签订采矿权转让协议，约定某公司将其采矿权作价360万元转让给陈某某，并积极配合陈某某办理采矿许可证。合同签订后，陈某某依约付清了全部款项。2014年2月15日，某公司委托陈某某向省国土资源厅办理采矿许可证延期手续，并于2014年7月21日办理完毕。嗣后，某公司拒绝配合陈某某办理采矿权转让的批准、登记手续。陈某某提起诉讼，请求确认采矿权转让协议有效，由某公司配合办理采矿权转让手续。法院经审理认为，陈某某与某公司就案涉采矿权转让意思表示一致，均在转让协议上签字，该协议已成立。根据国务院《探矿权采矿权转让管理办法》的规定，采矿权转让应报请国土资源主管部门审批，转让合同自批准之日起生效。案涉采矿权转让协议成立后，双方当事人在协议中约定的报批义务条款即具有法律效力，某公司未依约办理报批手续，有违诚实信用原则。对矿业权的转让进行审批，是国家规范矿业权有序流转，实现矿产资源科学保护、合理开发的重要制度。矿业权转让合同未经国土资源主管部门批准并办理矿业权变更登记手续，不发生矿业权物权变动的效力。依据《民法典》第502条第2款的规定，“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任”。在转让合同不具有法定无效情形且报批义务具备履行条件的情况下，相对人有权请求报批义务人履行报批义务；人民法院依据案件事实和相对人的请求，也可以判决由相对人自行办理报批手续。允许相对人自行办理报批手续既符合诚信和鼓励交易的原则，也有利于平衡双方当事人的利益。（类似生活实例，可参见案例：陈某某全与确山县团山矿业开发有限公司采矿权转让合同纠纷案，详见河南省驻马店市中级人民法院（2015）驻民二终字第68号民事判决书，最高人民法院2016年7月12日发布矿业权民事纠纷十大典型案例）