自己搞定法拍房交易，你做得到吗？
我们的回答是：“当然是可以。”就像你可以自己买地皮盖房子，也可以直接买开发商开发的楼盘一样。
今天，我们就在这里与大家分享一下：如何零经验购买法拍房。学会这些你就可以打败市面上90%的个人中介（因为他们大部分自己都没买过）。
了解我们的粉丝都知道，蓝鲸法拍团队里的成员基本上都是从自己买法拍的经历中发展起来，团队里有IT行业的、地产行业市场分析的、项目经理、规划设计师、律师等等，都不是传统的中介从业者。
所以有不少客户都会很惊讶，我们怎么能够成为京东法拍房自营服务商，怎么可以在行业内做得风生水起，更重要的是凭什么可以承诺安全买法拍？
点击了解→全方位解析法拍房背后的故事
核心就是，我们根本就不是以传统法拍中介的思维出发：以最大化信息不对称的商业模式去赚钱，我们是努力为客户创造价值而盈利。
以给自己买房的心态，再加上近几年在市场上每年上百套的经验，打磨出了非常标准化的流程模块，通过专业能力，帮助客户避免风险、挑到有价值的好房子、节省时间精力，以此在这个市场上开辟了一条新的服务方式。
正是因为这样我们也非常乐意分享我们在购买法拍中亲身遇到的问题，别人遇到但是解决不了找我们解决的问题，我们逐渐总结出来几个对购买法拍房非常重要的工作步骤，分享给大家。
零经验购买法拍房，其实只需【八招】，只要你解决了这【八招】，就可以很大概率安心买到合适法拍。
01
需要贷款的，联系法拍贷银行
法拍房付款条件比较特殊，因此法拍房贷款贷（简称法拍贷）的业务与正常二手房有一点区别。
银行在买受人还没有拿到法院判决文书，没法办理他项证明的时候就为买受人放款，对于银行而言风险比较大，银行需要一个担保公司为借款人担保才可以放款。
正常来说，法拍房的担保服务费为贷款额的1.5%，但是也有一些中间人会额外收取其他费用，市面上出现了很多良莠不齐的“法拍房”贷款中介。
在这里我们推荐“京东法拍贷”业务，京东自营服务，淘宝、公拍、人民资产诉讼网等全网的房源都可以办理贷款，直接在手机App下单支付保费，不收取任何额外“评估费、渠道费”等费用。
点击了解→法拍房按揭贷款操作指南（上）
点击了解→法拍房按揭贷款操作指南（下）
不过，遇到季末、年末银行额度会存在额度紧张，放款不及时的风险，因此当初步评估放款时间很紧张的时候，还需要预备应急情况下的资金筹备，以避免法院没收保证金的风险。
02
律师朋友帮忙尽调
规避交付风险，找律师朋友帮忙梳理房源背后的债权债务关系，对于购买法拍房来说是非常重要的一环。
最好律师朋友能与相关法院的法官熟识，这样一来，不仅后期拿到法律文书相对轻松，而且还能避免房屋以后清场等问题。
关于清场问题，主要看房屋有无不良历史记录，以免导致房屋未来无法入住或者出售的风险。
不过光有卷宗的调研也是不够的，还需要现场多次合适调研的内容准不准确，全不全面。
03
长期调研，实地看样
需要花时间多去现场看看，次数越多越好，并且不能再同一时间段。
工作日与休息日、从早上与晚上，最好都要实地勘测一遍，一是用来核实律师朋友的卷宗信息，二是能了解房屋内有没有占用。
如果里面确实没人那还好说，如果里面有人的话，也需要多方打听里面住的是什么人，和被执行人什么关系，对于法院的判决态度等等。
如果里面是租客或者债主之类的，那最好还是找有谈判经验的人陪同一起了解情况。在这里提醒一下大家，不要在拍卖前轻易和占用人达成某些纸面的协议。
04
小区周边，了解情况
像是户型结构、周边配套、同户型的市场价格、历史成交信息以及活跃度，还有未来的价格预期等，从而综合判断房屋的真实价格。
不要单凭公告上面的评估价格就去判定房屋的价值，在我们的线下活动中我们也反复和大家强调了评估价有多种制定方式，并不一定接近市场价格。
这一步骤，主要是避免买到无投资价值，未来不好出售的房子，降低投资风险。
切忌一时冲动，以远超出预期的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。
05
税费测算，梳理成本节点
学会测算房屋税费及各项资金成本及支付时间节点，做好资金规划和成本测算。
税费的测算最主要就是核实房屋土地出让金、房屋来源、房屋主体、房屋此前交易价格这几方面，这些确定了就能够比较准确的估算出税费。
做测算还有一个重要的原因，那就是避免冲动竞买。我们遇到太多一冲动就上头，控制不住自己的往上加价格。
这一步骤，除了避免高买带来的风险，还可以避免出价过高牵涉贷款额度不足的风险。一旦超出贷款额度资金无法及时到位，保证金会被没收，甚至还需要补上下次竞拍差价。
点击了解→三分钟看懂法拍房税费计算！
06
交易中心查询具体档案
去房产交易中心查询历史成交数据、调取历史档案，避免土地、产权、税费等方面信息。
这一步骤，主要避免无法过户，产权不完整，不能再出售，税费过高等风险。
07
时间成本，精力支持
如果是普通的上班族，需要请假至少10次以上，主要是为了看房，以及后续往返法院、交易中心、税务中心等单位，并且办事不能拖沓。
这一步骤，主要避免交易周期过长，过了担保期限、解封解压环节衔接不上的风险。
08
时刻关注最新房源
时刻关注最新房源，关注小程序随时检索房源。
法拍房源都是每天更新的，因此需要我们每天刷一刷7大网站的平台，对比筛选各网站平台房源，根据竞拍情况决定出价策略。
友情提示：在“蓝鲸法拍”小程序，我们已经集合各大平台房源每天更新，可以随时检索适合房源。
这一步骤，主要是避免错过优质标的，死磕一套房产的风险。
按照上述八大步骤操作，基本上可以60-70%买到安全又合适的法拍房。
如果你的时间很宝贵，不想自己一个人花那么多精力还要刷脸请那么多人帮忙，或者你也很担心那30%的概率万一被自己踩到怎么办。
那也可以找我们蓝鲸法拍专业人士助拍，安全兜底帮你买好房。