出卖人违约导致合同解除无权主张租金损失｜审判研究
裁判要旨
基本案情
原告：易某。
被告：章某。
2019年8月29日，易某（买方）与章某（卖方）及居间方签订房屋买卖合同一份。章某自愿将案涉房屋以总价67.4万元出卖给易某。合同另对首付款数额及支付时间、撤销房屋原设抵押时间、违约标准等内容进行了约定。合同签订后，易某按约分别通过现金及转账方式共计支付章某房屋首付款18.4万元（包含定金2万元）。
2019年9月16日，章某向易某交付案涉房屋，易某接收后即装修及居住使用至今。
2019年11月6日，因章某未能按约撤销房屋原先设立的抵押，易某丈夫邱某与章某签订补充协议一份，约定章某允许邱某继续装修使用该房屋。章某必须在2019年12月15日之前还清抵押贷款，并将房子过户给邱某、易某，否则视为违约，章某将再赔偿邱某10万元整并退回首付款18.4万元，章某也要承担邱某装修损失。
因章某仍未按上述补充协议的约定履行撤押及过户义务，故易某提起诉讼，请求判令：1.解除原被告签订的房屋买卖合同,章某退还购房款18.4万元及支付违约金14万元;2.判令章某支付装修款4万元。
法院审判
一审法院经审理认为：章某未按约履行撤押及过户义务，明显构成违约，易某现坚持要求解除双方签订的买卖合同于法依据，应予支持。合同自通知到达对方时解除。易某未举证证实起诉前已经通知章某解除合同，故依法确认案涉房屋买卖合同于2020年5月15日章某收到诉状副本等法律文书之日解除。案涉合同因章某违约而予解除，易某主张章某退还已付购房款18.4万元符合法律规定及双方补充协议的约定，且被告也不持异议，依法予以确认。
对于易某主张的违约金，因案涉合同及补充协议就违约金的数额已明确约定，且该约定不违反法律规定，故依法照准。章某虽辩称补充协议系受胁迫签订，但未能提供任何证据予以证实，故对其上述辩解意见，依法不予采信。对于原告主张的装修款损失，其提供证据明显不足以证实其主张，且其亦未能在法院限定的期限内提供其他证据予以佐证，故对其上述主张，依法不予支持。
章某另主张易某支付房屋占用期间的租金损失，应分为合同解除前和合同解除后两个使用阶段。本案中，如双方买卖合同正常履行，则易某将获得房屋所有权，继续合法占有系争房屋。现因章某违约致使合同解除，易某已经实现的占有失去合法依据，并为此应承担不当得利的返还义务。但易某在负有返还义务前占有房屋的损失，客观上同其正常履行买卖合同可获得的占有利益两相抵扣。综上，对于章某主张易某支付合同解除前房屋占用期间租金损害的主张，本院依法不予支持。就合同解除之后的租金，因双方争议较大，且损失范围暂时难以确定，章某可另案起诉主张。
一审法院作出判决：一、确认原被告签订的房屋买卖合同于2020年5月15日解除；二、被告章某退还原告易某购房款18.4万元并支付违约金14万元；三、驳回原告易某的其他诉讼请求。
法律评析
一、因出卖人违约导致房屋买卖合同解除，出卖人能否向买受人主张合同解除前的租金损失
合同解除后，买受人之前占有涉案房屋期间的性质构成不当得利。不当得利是指得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。“不当得利请求权之成立，须具备四项要件：受利益、致他方受损害、受利益与受损害之间须有因果关系（通说）、无法律上之原因”。［1］
结合本案，易某系通过与章某签订房屋买卖合同后，依照合同约定合法占有涉案房屋，在此基础上易某另行对涉案房屋进行装修并居住。章某未按照合同约定履行撤押及过户义务，明显构成违约的情况下，易某有权主张解除原被告之间签订的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。此时，易某丧失了占有涉案房屋的基础，应当向章某返还涉案房屋，其已经实现的占有失去合法依据，构成不当得利。
“期待利益是指合同当事人双方在签订合同后，合同当事人所预期的执行合同带的利益。由于合同当事人一方存在违约行为，导致另一合同事人的对利益的心理预期未得到满足，即另一合同当事人的期待利益遭受损失”。［2］当事人享有期待利益的基础是合同生效，如合同未发生法律效力则不存在期待利益的可能性。期待利益要以一方违约为前提且与违约之间存在因果关系。期待利益损害要有期待利益所遭受的实际损失的客观事实发生，而且该损害的后果要具有可预见性。
本案中，易某与章某签订房屋买卖合同的期待利益为通过支付价款取得涉案房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。易某依照合同约定装修并入住涉案房屋本身就是对占有和使用权能的体现。但因章某违反合同约定，未履行撤押及过户手续，无法涤除涉案房屋的权利瑕疵，导致涉案房屋买卖合同事实上不能继续履行，易某取得涉案房屋所有权的目的落空，期待利益受损。
“任何人不得从自己的违法行为中获利”。因出卖人违约致使商品房买卖合同解除，买受人已经实现的占有失去合法依据，应承担不当得利的返还义务。但从违约角度看，买受人也随之产生了应由出卖人赔偿的可得利益损失，直接体现为占有不当得利的返还内容。据此，买受人在负有返还义务前占有房屋的损失客观上同其正常履行买卖合同可获得的占有利益两相抵扣。对于出卖人主张买受人支付合同解除前占用房屋期间租金损害的主张，应依法不予支持。
二、合同履行过程中出卖人构成违约，为确保合同继续履行，双方对违约金额进行书面确认后再次违约，买受人能否主张确认后的大额违约金
违约金是当事人双方在合同中约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的金钱。违约金包括补偿性违约金和惩罚性违约金两种。补偿性违约金以填平损失为标准，在大多数的合同违约中，补偿性违约金适用较多，也最为常见。对于当事人主张惩罚性违约金，在司法实践中能否适用、如何适用争议较大，笔者结合该案例提出一些粗浅看法，为服务审判实践尽一点微薄之力。
《民法典》第585条对违约金的约定及适用等内容作出了明确规定。是否约定违约金及约定违约金的标准，系当事人意思自治、契约自由的体现。“意思自治是在民事生活领域，要获得权利、承担义务，进行一切民事行为，完全取决于当事人自己的意思，不受国家和他人的干预”。［3］但是也应当认识到，正如罗翔教授所言“自由不加以限制，一定会导致强者对弱者的剥削，自由不能以彻底放弃自由为代价”。
原则上，法院在审理当事人关于违约金的诉求时，非依当事人申请，不得主动对合同中违约金的标准进行调整。如果当事人提出申请认为违约金过分高于或低于所造成的损失并提供相应的证据予以佐证的情况下，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般应当认定为“过分高于造成的损失”。但笔者认为，在本案类似情况下，合同履行过程中一方当事人构成违约，为确保合同继续履行，双方对违约金额进行书面确认后违约方再次违约，另一方当事人可以主张确认后的大额违约金。
本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同中已经就违约情形及违约标准进行了明确约定，章某未能按照合同约定期限撤销案涉房屋原先设立的抵押，已构成违约。在此情况下为继续履行合同，双方另行签订补充协议一份，易某给予章某一定的宽限期，章某承诺如存在再次违约情形支付高额违约金，该行为应当推定为违约方放弃了要求调减违约金的权利，在之后又以“显示公平”、“受胁迫”等理由请求法院予以撤销或者调减违约金，这种方式有悖公平原则和诚实信用原则。
最高人民法院在（2018）最高法民再303号民事判决书中认为，“玛吉阿米公司无正当理由长期拒不支付土地出让金，导致产生高额违约金，之后又明确承诺愿意支付该高额违约金，以换取拉萨国土局继续为其办理土地使用权证，人民法院酌情调减违约金反而有悖公平原则和诚实信用原则”［4］，上述说理对类似案件审理有指导意义。
［2］靳荣举、刘佶人：“现代合同法约束下的期待利益损害赔偿研究”，载《法制与社会》2014年第7期。
［3］梁慧星：“从近代民法到现代民法——二十世纪民法回顾”，载《中外法学》1997年第2期。
［4］参见（2018）最高法民再303号民事判决书。