22个重点城市！国家在房地产市场下一盘大棋，13个副省级城市入围

网传2月18日住建部“土地市场动态监测与监管系统”发文，要求22个重点城市：按照住宅用地分类调控文件要求，实现“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。近期将召开视频会议，在视频会议前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。网传22个重点城市包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

未来会有什么影响？

作者：城市规划与房产专家，城市文化观察创始人，华中城市研究会会长冯煜晖

1、更加考验房企的现金流运营以及融资能力。更加集中的出让政策，一定意味着房企在同一时间可能面临着一些城市土地的集中供应，具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会，这里面一定是更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。

2、也可能打破房企往常的推盘节奏。在融资受限的当下，房企更加依赖自己的销售回款，可能意味着不同城市的推盘周期也会不同，传统的“金三银四”“金九银十”也会在不同城市发生变化。

从买家来源来看，在报道的22个重点城市中，来自省外的客户占了一半以上。这七个城市分别是深圳、天津、东莞、北京、杭州、上海、珠海。而中西部省会城市购房者主要以省内群体为主。

这七个城市中，有三个位于珠江三角洲。其中排名第一的深圳，省内买房的客户只有22.5%，省外买房的客户近80%。在东莞买家中，省外客户比例也达到71.4%，排名第二。珠海排名第四。此外，广州和佛山虽然占省外买家不到一半，但也占40%以上。总体来说，珠三角对省外人口极具吸引力。

都市圈核心城市占据绝对优势，比如深圳，近8成的成交房源被外地客户买走了。核心城市对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。杭州省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。

省会光环效应显著，郑州省内购房客户占比达到93.4%。成都的省内购房客群占比达到8成以上，对省内人口表现出强大的虹吸效应。

为何会有这样的政策？

我们得从自然资源部几年前的“住宅用地分类调控”政策方针说起，从2018年起自然资源部就要求各地商品住房供应按照当地的库存周期划分，分为显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停五类调控目标，核心目的是保持住宅用地供应稳定、引导市场预期。如果说此前的供给策略是按年度情况来保障土地供需“平衡”，而这次政策则是进一步细化，主要强调了“集中”和“科学”一词。

“集中”其实对应的就是过去主流城市供应的分散和碎片化，可能全年的任务完成了，但是时间和地理位置上的碎片化也会带来结构性的供应量和地价的问题，这可能是这次政策想要解决的方向。从目前信息来看，土地出让之后还会有监测监管和考核评价环节，过去地方政府相对随意的推地也将很难被容9从目前的了解的信息来看，有哪些需要注意的？

“集中出让”可能并不意味着所有城市在同一时间供给。从我们目前所看到的信息来看，天津集中于3、6、9月发布公告，而济南则是5月上旬、8月下句、10月下旬，这说明城市有自主选择的时间，不同城市之间完全具备错配的空间。

天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）实行”两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告，全年不超过3次，且时间间隔和地块数量要相对均衡。

二是集中组织出让活动。以挂牌°方式出让，同批次土地的挂牌起止时间应相同；而拍卖方式交易的，也应连续集中完成拍卖。

一位天津自然资源系统人士解释，上述“两集中”供应土地是自然资源部向22个城市同时下发的要求，对2021年度住宅用地供应分类调控、集中出让，主要是通过安排住宅用地供应时序，以稳定市场预期、稳地价。