租客、房东都注意：新禁令下，2021年起，4类房子统统不得出租！

进入2021年，楼市热情不减。

根据中指研究院数据，2021年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米15853元人民币，环比上涨0.37%，涨幅较上月扩大0.12个百分点。同比来看，百城新房均价较去年同期上涨3.56%，涨幅较上月扩大0.10个百分点。

这种情况下，市场上还没买房的人表现得不淡定。2019年全国平均房价9300元以上，2020年9月份一度破万元，2020年全年房价水平最终定格在了9980元。

一方面房价不断高涨，另一方面收入却跟不上。

2019年底我国房价收入比达到9.3:1，远远超出国际合理水平，央行报告显示，城镇普通家庭的月度债务中，有80%以上是房贷债务。

买房不易的同时，给了住房租赁市场更大的发展机会，有数据显示，近些年来，我国的住房租赁市场迅速发展，2019年租客人数达到2.22亿人，住房租赁面积超过70亿平方米；根据这个预测，到2022年，我国的租赁市场将突破80亿平方米，租客人数将达到2.42亿人。

在租房人群的年龄结构中，超过63%的比例为90后人群，80后占比达到25%。

其实很容易理解，现阶段90后20多岁，刚刚从学校步入社会，经济能力尚且跟不上买房的节奏，所以成为了租房市场的主力军，80后尾部人员正在买房和租房之间过渡。70后之所以租房比例很少，关键是年龄偏大，经过多年奋斗都有了属于自己的房产。

前不久，住建部推出了《住房租赁条例（意见稿）》，这其中就包含了大量对住房规范的内容，据经验而言，一般从征求意见到正式执行，大约有4个月时间，也就是说这份《租房条例》将在2021年开始实施。租客、房东都注意：新禁令下，2021年起，4类房子统统不得出租！

第一类：不符合建筑“强标”要求的房子。

在租房市场，经常会见到危房、要倒塌的房源出现，这些房子要么快要被拆迁了、要么拆迁一半因为各种原因暂停了，还有的房子是房东自行建造，各项建筑指标都不合格，为了出租给房客，草率建造。2021年起，新标准下，不符合抗震、建筑结构、消防安全、环保等硬性标准的房子将不允许在出租。不管是租客还是房东都应该提前了解房源是否符合建筑“强标”标准，这也是为了出租的安全考虑，毕竟一旦出现问题，双方都麻烦。

第二类：非正常居住空间的房子。

由于租房存在巨大的利润空间，所以市场上的“隔断房”越来越多，租金没有下降多少，反而房子被隔断的七零八落。很多大户型的阳台、厨房、卫生间都统统被改造成为了卧室对外出租。

新规下，2021年起，市级以上有区的地方，必须要确定生活空间的标准，恰当地规定和要求当地的出租房面积范围，也就是说，今后阳台卧室、卫生间卧室等面积狭小的出租屋将消失。非居住的空间将不能对外出租，例如上海、北京等地就相继出台规定，要求人均房间居住面积不能小于2平米。

第三类：设置居住权的房子。

例如，老张的3个儿子常年旅居国外，成家立业之后也在国外生活，儿子们多次想接老人过去一起生活，但是老张在一个地方生活久了，不愿意搬迁。老张70岁开始生活不便，于是请了一个年纪40多岁的保姆老李照顾，经过20多年的服侍，老张和保姆两人也有了某种亲情关系。

在100岁老张的弥留之际，老张想把自己的这套房房子留给老李居住使用，并立下遗嘱，老李享有这套房子的居住权。

那么老张的这套房子最后归谁所有？当然是老张的三个儿子，产权虽然归属老张子女，但是居住权根据遗嘱归属老李所有，根据老张遗嘱的内容，老李一直可以居住到离别人世。所以根据“居住权”规定，老张的儿子们不能在居住权生效期间把这套房子另行出租。

第四类：法律禁止的其他房产类型。

被法院查封的房子、无法办理产权证的房子、违规建设的房子等，都是不允许出租的。举个例子，张三和历史在多年前共同出资，各占50%购买了一套价值30万元的房子，多年后的今天，这套房子已经价值20万元，对于这套房子的处置问题，俩人发生了矛盾，张三认为这套房子价值已经升得很高，不能再等，应该赶紧卖掉兑换现金，李四则认为现阶段房价还没到尽头，说不定5年之后能达到600万元，所以建议对外出租不能出售。

这种情况下，这套房子该如何处置，租房人可以租住吗？答案是否定的，由于产权共同持有人张三不同意，所以这套房子就不能对外出租，即便是李四单独签订了对外出租协议，那这个协议只要没有张三的共同签字同意，这份协议就属于无效协议。

这告诉租客们，租房之前要弄清楚这套房子的产权人是谁，如果是1位产权人好办理，如果是多位产权人的话，就需要获得所有产权人一致同意方可出租。

2021年起，4类房子统统不得出租！

租客和房东要提前注意，以上几点，你知道吗？