重磅新政！成都明确红档房企不得拿地，回归绿档的三点思考

昨天，成都的一个地方政策开始试行，一下子，地产圈有人欢喜有人忧。

政策中明确指出了红档房企无法在成都拿地，无法参加今年成都集中土拍了。

比如恒大、绿地、富力、首开股份等红档房企均没有资格在成都拿地了。

不得不说，房企参加土拍的门票的含金量越来越高了。

面粉贵，房企牺牲利润还有得玩。面粉如果买不到了，就只能等死了。

今天，地产君来聊聊这个政策、房企可能面临的两大风险以及转绿档的三点思考。

1

“三条红线”成土拍场门票

地产君并不感到意外，因为在上个月地产君写过的文章中，提到过成都不允许红档房企拿地的消息。

因为最近成都集中土拍正在进行中，所以这一消息又开始广泛传播了。

早在今年3月22日，成都市住房和城乡建设局就发布过一则通知。

提到超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。

可以说，3月份是个预告，6月份是正式实施了。

三条红线摇身一变，成了土拍场的入门券，你说这威力大不大？！

成都是西南区域的重点城市，那么红档房企只能在成都开发已拥有地块。

如果该房企本来在成都的土储就不多、且降档未果将会面临退出成都市场、甚至西南市场的境地。

该政策对于深耕成都的红档房企简直是毁灭性打击，今年估计又会有不少重庆小房企面临破产。

往大了看，这一政策十分符合国家住房不炒、稳地价、稳房价、稳预期的大背景。

以后的房企要想做大做强，就是要跟政策走。

目前，限制红档房企拿地政策刚刚在成都实施，还没有在全国范围内普及。

因此，对于红档房企来说，还有喘息的机会。

相信未来政府还会用该手段来调控房地产市场，将土拍门槛从红档上升为橙档只是时间的问题了。

可以说，降档的速度跟不上门槛提升的速度，就可能面对极大的风险、必然会有部分房企掉队。

所以说呀，现在跑得快不如跑得稳。

2

踩线房企面临的两大风险

1.债务风险

不少房企经历过快速扩张期，招好多人，借好多钱。

现在步子小了，开始裁员了。融资政策收紧了，债务压顶了。

借的钱太贵了，利润薄了，还要维持运营，房企的日子不好过了。

债务问题一直是悬在房企头上的一把刀，要是不想让刀掉下来就得舍弃些东西。

比如利润和规模，前段时间，杭州滨江董事长说要尽量做到1-2%的利润。

在地产君看来，滨江看得清局势。

利润不是最重要的，相比而言，在杭州的话语权更为重要。

少赚点就少赚点，以后还会有机会的。

地产君发现越来越多爆雷房企都是始于一次逾期违约，之后发声明积极表态，但是无论什么做法都很难掩饰其面临的债务问题。

房企有不少快速降档的例子，其中不乏有部分房企债务方面存在水分。

我们可以看年报少数股东权益隐约看出点眉目，这点之后可以具体说。

真的假不了，假的真不了。

2.政策收紧的风险

目前，政府为了稳房价、稳房价、稳预期，做出了一系列的调控。

出手一次比一次强劲，未来指不定哪一拳就打到了房企的命脉。

现金流承压、信用下调，那房企就会陷入风波，再想出来就不容易了。

比如，蓝光集团因为被平安拉黑，导致其在资本市场的信誉受损，其债务问题被暴露出来，一来二去，大家都知道蓝光缺钱了。

因此，国家政策往那边去，房企就应该往那边调整，还得是以最快的速度。

现在来看，万科曾经喊话“活下去”真的不是过分焦虑，不少房企已经以此为发展目标了。

3

回归绿档的三点思考

据天风证券的研报可知，统计总数为59家规模房企，绿档房企占比为42%。

也就是说，大多数房企还是处于绿档之外的。

来源：天风证券研究所

那么，如何降档成为非绿档房企急需思考的难题。

首先，短时间的债务压缩是不现实的，降债必然是一场持久战。

房企可以通过发债券，将短期债务尽可能转化为长期债务，解决燃眉之急。

资本市场是非常看中信用评级的，因此好的评级是可以帮助房企融到更低利率的钱。

其次，通过分拆子公司上市、出售资产的方式来降低杠杆。

比如拆分物业公司上市，2020年有十余家房企物业服务快板上市。

2021年也有近十家房企开启物业服务上市之路。

也可以是房地产上下游业务板块上市，在上个月月底，建业集团下的中原建业上市了。

除此之外，也可以出售资产，比如万达直接清空了海外地产项目、回笼资金65.04亿元。

以上都是短期内快速降低杠杆的方法。

要想从根本上解决问题，需要针对每一条红线逐个击破。

三条红线分别为负债率（剔除预收款）大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1.0倍。

根据克而瑞数据可知，现金短债比可通过加快资金回笼、将短期债务置换为长期债务等举措实现，改善难度最小；

净负债率需通过降低有息负债规模、扩大盈利增加权益等实现；

资产负债率（剔除预收款）需要适度增加预收款来有效改善，难度最大。

每条红线都有一定的计算方式，只要房企向着积极的方向调整，相信情况会有所好转，春天也会到来。

欢迎留言与地产君互动。