看清形势，中小物企追赶最后的窗口期
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
盈利能力成重要指标
下半年物管行业或迎来“递表潮”
今年以来，中小型物企占据了这波上市潮的C位。
7月16日，融信服务和康桥悦生活两家物业服务企业一同在港交所挂牌上市。从7月初开始到16日，短短半个月时间已有中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务等6家物企陆续赴港上市，至此，在港上市物业企业达到48家，与2020年同期的24家相比，数量翻倍。
近三年来，港股新增的上市物企数量不断跳涨。从2018年的6家上升到2019年的9家，再到2020年的18家。而截至7月中旬，今年已有10家物企上市、超过20家物企交表。
争先恐后的上市潮背后，是一大批小型物企要抓住资本市场门槛抬升前的最后窗口期。
今年5月20日，港交所对上市门槛作出调整，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。
此次港交所的新规背后的政策导向也更加明确，即更加关注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是随着近期物业股的大量上市，这一概念股的稀缺性消失，不少物业股开盘就迎来了破发。
在此之前，港交所曾在2019年修订《上市规则》，对“借壳上市”做了严格的规定，判定标准大幅收紧。对于内陆企业而言，赴港借壳上市整体时间拉长，借壳交易不确定性增加，更多只能通过IPO，接受上市审核。
在市场逐渐回归冷静，物业股重新受到审视的当下，迫使物管企业们更加关注未来的经营及盈利空间。
2021年7月1日之前是企业交表的黄金窗口期，如果错过，物企或许只能寻求在GEM（香港创业板）的IPO，甚至推迟或无法上市。
除了受到新规影响，中小企业上市难度不断加大也是促使它们赶场上市的原因。
在此背景下，物业企业赴港上市依然保持快节奏，下半年或将继续迎来物企上市高峰。中指研究院报告亦显示，预计到2021年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。
并购潮来袭
谁将是最后赢家
进入2021年，各大物管公司仍然积极地递交上市申请，许多物管公司在成功上市后补充了企业的流动资金，在行业内部催生了更加激烈的收并购。
亿达服务被龙湖旗下物业公司竞得。资本与品牌优势是碧桂园和龙湖所属物业公司成为赢家的原因之一。
从行业来看，收并购力度最大的物管企业基本是龙头企业，如碧桂园、融创、恒大、龙湖等。他们则依靠其强大的资金实力通过收并购扩大规模，也提高了行业集中度。
今年上半年，物业企业一边上市，一边忙着收并购。既有上市物业公司之间的“鲸吞”，也有“大鱼吃小鱼”。中小物管企业的处境变得越发艰难，物管企业开始分化。
近年来，龙头物企加快了第三方外拓步伐，市场竞争更加激烈，中小物企很难在各类投招标中胜出，进一步限制了规模的扩张。
另外，港交所近期宣布将在2022年上调IPO企业盈利门槛，若没能赶在年内上市以享受资本市场带来的红利，部分没有上市的中小物企未来可能更难上市翻身，也将会倒逼一部分短期上市无望的中小物管企业进行整合，使自身业绩能够满足港交所的要求。
在物管企业之间的兼并收购也越发激烈情况下，龙头物管企业的收购是为了谋求规模效应，整合优质资源。而中小型物管企业谋求合并是为了求活，如果能够保持较高的服务质量和业主口碑，或许能够获得更多投资者的青睐，从而获取更大的发展空间。
大物业时代
认清形势至关重要
契科夫说，当一把枪在故事开头出现，那么你终将会听见射击声。当物业服务行业的自我进化积蓄了足够力量，开始频繁现身新闻，那么新时代到来已不可避免。
纵观大型房企物业转型之路，布局城市公服市场成为共识。城市服务本质是将公共空间和公共资源当作一个整体，由物业服务企业进行统筹管理。从一个社区到一座城市，城市服务显然包括含着更多内容，是物业服务企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。
而对于熟悉以社区为基本单元的物管企业来说，城市服务更大的空间以及更繁复的内容，无疑是一场巨大的考验。
新兴城市服务市场存在前期投入高、管理内容繁复等挑战，倒逼物业企业加速商业模式创新和服务能力升级。抢抓机遇转型蝶变，央企物业企业竞跑万亿新蓝海，创意变革，以优质服务满足人民群众的美好生活需求。
国有控股作为保利物业拓展发展的强有力背书，保利物业推行的“大物业”战略，加快了在公共服务领域的布局步伐，发展势头强劲。
2021年3月24日，保利物业服务股份有限公司发布2020年度业绩。公告指出，保利物业录得收入约为人民币80.37亿元，较2019年同期增长约34.7%。
大型物业企业，在寻求新的增长点时，向内进行智能化转型，在硬件上探索以智能设备代替人工，在软件上多采用开发app的形式集成业主需求，通过数据的收集分析实现预判和预警，以减少沟通成本；向外拓展新的增值服务领域，打造社区空间的一站式服务平台。围绕房产上下游的消费生态，从家政清洁到二手房买卖租赁等，物业作为空间的直接管理者，开展起来都拥有最为显著的便利优势。
为达成发展目标实现战略落地，物业企业首要思考的就是“去哪里、做什么”的问题，选对“赛道”才能事半功倍。
1、区域深耕与适度扩张，平衡风险与持续发展
物业企业一定要在现有项目区域或者根据地持续深耕，除了有利于集约化管理之外，更重要的是能积累口碑做强公司品牌。但毕竟单个区域市场容量有限，从平衡风险及持续发展的角度考虑，物业企业也要适当进行外区域拓展。
Y物业公司是近年来物业行业发展速度较为迅猛的一家企业，自2015年开始市场化外拓以来，在江苏区域通过“品质标杆项目打造→深耕核心城市→辐射次核心城市”的模式成功扎根，2018年通过收购青岛本土两家房企成功异地复制深耕策略并迅速进入当地排名前十，而公司2020年的营业收入为36.3亿元，同比增长93.1%。
2、新业态开发，进行差异化竞争
除了商业、住宅，物业还有各类业态都存在巨大发展空间，尤其是在整个物业行业还处成长期阶段，率先进入其他企业还未涉足的领域将可能使企业进入一个快速发展通道。
小结
物企扎推上市后，公司之间的较量亦会愈演愈烈，比拼规模扩张速度进一步加快。物管行业势必将在整合吞并之后迎来新局面。最终谁会逆境突围让人期待。
部分参考资料：
[1]《物业“黄金”大幕拉起背后：几家欢喜几家愁？》，潮汐商业评论
[2]《物管行业收并购加速，房企物管前途分化》，克而瑞地产研究
[3]《上市物企转身看向利润》，地产杂志
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