通过郑州新房买入到卖出收益计算的思考

在郑州，新房从交钱到卖出，需要持有五年左右，我们以五年计算。

根据实际情况，我一般建议是持有六到八年，这时红利基本释放，区域发展成熟，房龄不老，有涨幅，房子杠杆已经太低。

01

无贷款情况

对于无贷款的情况，购买这房子的花费是300万元的本金+公维金契税物业费等（交易税费一般是买家支付，我们不考虑）。

公维金是按照平方以及建筑层高决定的，本题没有给出一个具体详情，因此我们取个较普遍的数据2万元，契税第二套（你投资的一般都是第二套）90平以上的按2％的税率征收，300万就是6万元，在加上几年的物业，也就说要卖房前，你要拿到证还要在花费10万元左右的资金，你的总成本为310万元。

理论上是卖310万元就没亏，但这个是错的，因为你没买房，资金是可以产生利息的。

1、购房款300万元，假设购买银行理财5%，五年后本息合计：300*（1+5%）^5=382.88万元。

5%是取中间值，之前文章写过，郑州还有6%的银行。

2、各类税费10万元，由于现在卖的都是期房，所以这10万元不是一开始就支付出去的，我们假设3年后交房时支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

所以这个房子出售前的真实成本为：382.88+11.025=393.905万元，也就说5年后，你要卖的话，最少也要394万元才可以保本。

PS：交房后，房子是可以出租的，但是考虑到出租你还有买基本的家具家电设备，如果3年后交房，只出租2年，可能租金还不够家电的成本，因此就不考虑出租了。

02

有贷款情况

有贷款，跟贷款金额、还款期限、还款方式、利率有很大的关联性。

我们假设首付100万元，贷款200万元，等额本息还款方式，贷款利率为5.39%，期限30年，进行计算（大家可以根据自身的实际情况，套用下述计算方式）。

1、100万元首付款，以5%的理财计算，5年后本息合计为：100*（1+5%）^5=127.63万元。

2、各类税费10万元，依然假设3年后支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

3、200万元的贷款，5年（60期），每期支付金额11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，虽然是分期支出的，但是这部分资金如果每期固定放在放在货币基金，算上利息，五年内本息合计到75万元不是问题。

也就是到卖出之前，你为这个房子已经付出了：127.63+11.025+75=213.655万元，而5年后，这笔贷款的本金还剩余184.65万元，要卖出去之前，你还要把剩余的本金结清，所以你实际要卖时，支付的总成本为：213.655+184.65=398.3万元，也就说此时你要卖房子最少也要399万元才不亏本。

综上所述，现在300万元投资购买的房子，无论是全额支付还是贷款支付，5年后如果要不亏的话，基本上你要400万元（考虑到计算的略微出入）以上的价格卖出，才算保本。

所以卖房时，一定要计算清楚，不能够简单的说，我五年前300万元买的房子，现在有人出360万元，我就卖了，看上去似乎5年你赚了60万元，但是如果考虑资金成本（没买房，你的资金放在银行里照样可以产生利息），你实际是亏的，所以卖房前要好好计算一番。

03

结论

通过计算发现，全款和贷款买房支出成本基本相当，也就是说，你投入的本金越少，资产收益率就越高。

这就有了一个新问题。杠杆高的和性价比高的两个房子怎么选。那个收益率更高。

再有一个学区房和户口新问题，使用过学区，就等于获取了回报，减少了本金投入。这地方一般租金也不错，也减少了本金投入。这是一个学区房溢价率问题。

最后一个问题，你发现没，房价每年只需涨6%，你就完全保本了，5年涨30%，你就不赔。但m2每年都不止6%，工资涨幅也不止6%。

如果是刚需需要住房，我找不到任何不买房的理由，一分钱没有，全部贷款也要买。自己又能住，省房租，对娶媳妇也是加分项。

这又有了一个结论。买了房，不要怕不涨，迟早都会涨，但千万别买了就跌，一旦跌了，收益率就保证不了了。当房价跌无可跌，土地建筑等等成本，开发商破产数量都是很好指标。我去年在文章就提过，房价见底，需要看开发商破产数量。

大家可以看看上市房企，一直在暴雷，但倒闭的不多，深圳，上海等城市房价上涨，也只是敲打一下。

对大部分人来说，房产暴利时代过去了，但依然是一个不错的投资产品。