照妖镜 投资性房地产 抵扣分不分期？

投资性房地产 分期抵扣，还是一次抵扣？

昨天增值税进项抵扣规则课上，有学员提了这个问题。

下面四个回答，你支持哪一个？

1、应该分期抵扣

这是对营改增政策的正确理解。

本次营改增之前，不动产进项不能抵扣，不论是按“固定资产”核算还是按“投资性房地产”核算，都不得抵扣。本轮营改增将不动产纳入抵扣范围，但为了解决不动产一次性抵扣造成的税负不均匀，所以，要求分两次抵扣。

因此，分次抵扣是针对“不动产”本身的。而投资性房地产，也是不动产，从营改增原理出发，应该分期抵扣。

2、应该分期抵扣

这是一项税会差异

具体从政策上看，36号文规定：“2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产”分期抵扣。

从规定上看，要求企业按会计制度处理，而会计制度中，并没有“投资性房地产”科目。按会计制度，所有不动产都必须通过“固定资产”科目核算。所以按会计制度，会计列投资性房地产是错的，必须列入固定资产。故而，所有的不动产进项，都要分期抵扣。

3、应该一次性抵扣

这是进项抵扣的法定规则。

增值税抵扣规则是，原则上都是一次性抵扣。只有专门规定了分期抵扣的，才能分期抵扣。

36号文规定：“2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产”分期抵扣。此分期抵扣的规定，并没有针对“投资性房地产”核算的不动产，所以，只要不动产没有按固定资产核算，就都与分期抵扣扯不上关系，应该一次性抵扣。

另外，税务的文件，无权认定企业将固定资产按“投资性房地产”核算是错误的，所以，不能以此要求所有不动产都通过“固定资产”科目核算。

4、不知道，等文件。或者咨询主管税务机关。

自己都认为不知道，就不用分析一。

这四个观点，你支持哪一个？

说说我的观点：

第一种回答，显然是错误的，纳税不是一件讲道理的事，而是一件讲法律的事。如果税法有明确规定，就必须按规定来。

当然，如果税法确实没有明确规定，分析税法时，可以讲道理。但此事税法有明确规定。

第二种回答，税法对企业会计处理是否正确进行了判定，认为按“会计制度”，所有不动产都应该在“固定资产”科目核算，所以要把“投资性房产地”转入“固定资产”，再分期抵扣。显然，会计处理是否错误，不是税收政策能够规定的。

从另一个角度讲，36号文只规定了“在会计制度上按固定资产核算的不动产”，那么，除此之外的一切情况，都不在其规定之列，从而都可以一次性抵扣。

当然，如果企业的固定资产明明是生产自用，却错误按“投资性房产地”核算，那自然在检查时可以依证据作出决定，不准一次抵扣。但这不是政策问题，而是处理错误问题。

第三种回答，其实我的观点就是这样的。

第四种回答，看起来最高深莫测、四平八稳，但实际上风险依然很大。

实务中，有些税务机关认为可以一次性抵扣，但万一未来稽查不认，岂不是就要补税？有些税务机关认为应该分期抵扣，但万一未来稽查不认，照样有风险，因为如果应该一次性抵扣，你认证后不立即抵扣，剩下的就不能再抵扣了。

所以，纳税的事，应该把握规则，确立“主见”。