那些血与火、生与死、光荣和耻辱、道德和欲望、高贵和卑微、温柔慈悲和血腥残酷…
这是多方“家族”围绕景观项目角逐权利的一系列“游戏”：
第一季 东阳黉门里项目征服记
第二季 启东奥莱项目逆袭记
第三季 海门长滩项目绽放记
角色介绍
兰尼斯特家族（甲方）：启东项目技术团队
战力：★★★★★
技能：专项研发、技术管控、质量管控
马泰尔家族（乙方）：摩高景观设计公司
战力：★★★★☆
特长：硬质景观及绿化景观设计
提利尔家族（丙方）：施工单位
战力：★☆☆☆☆
特长：硬质景观
拜拉席恩家族：启东奥莱工程部
战力：★★★★☆
特长：项目整体推进
“战场”背景
“房子是用来住的、不是用来炒的”，从最近国家统计局公布的统计数据来看，国内大多数大中城市房地产市场日趋稳定，在“房住不炒”的精神指引下，在长效调控机制的作用下，中国的楼市正面临着前所未有的大变局，将会越来越稳定，因此也给市场预期带来了前所未有的改变。在北京、上海等一些热点城市的实地调研来看，市场交易双方的心理发生了巨大的变化。以最能真实反映市场变化的二手房市场来看，已经完全从之前的卖方市场转为买方市场，购房者选房的过程拉长，货比三家，从容待购。房地产项目库存去化周期拉长，各个开发商“放大招”去化库存已不是什么新鲜事。
“铁王座”概况
启东是由江苏省南通市代管的一个县级市，地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户，也是江苏日出最早的地方。启东市与国际大都市上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里，是中国著名的'海洋经济之乡'。拥有203公里江海岸线，60多万亩滩涂。启东奥莱项目位于G40启东东出口，交通便捷。
启东奥莱绿地缤纷广场项目展示区面积4000平米，目标成本600元/平米。由于最低价中标，现场施工工期紧抢工期、施工专业能力差等原因，导致展示区呈现品质较差，因此各方因素交织在一起，展开了一场救赎与自我救赎。
▲示范区前后效果对比
一、“铁王座征服战争”之甲方技术研发VS乙方设计公司
1、甲方要求：限额设计
启东奥莱大区住宅景观成本300元/平米，展示区无单独成本立项，只能采取从大区成本进行平衡的策略，最终展示区成本为600元/平米。既要考虑到展示区效果，又要考虑成本，还要平衡全区效果的呈现。
2、甲方要求：低成本景观“理想家”
在项目定位伊始，启东奥莱项目景观即定位为“理想家”。展示区必须以理想家为出发点，在有限的空间、有限的造价内实现理想家的展示内容。
理想家模块化输出：有仪式感的入口、怡人律动的水景、儿童活动场地、阳光大草坪、休憩空间，芳香花园。
(1) 场地分析：宅间空间格局方正，结合日照分析，将儿童场地放入日照3-4小时的区域。(2) 出于成本考虑，展示区从全区交付出发，局部登高场地翻建，其余作为全区交付内容，客户所见即所买。
(3) 成本平衡：
材料：
a、大面积景墙石材替换为仿木纹石玻化砖，加快施工进度、节省大量成本。
b、不锈钢雕塑小品改为玻璃钢纤维仿不锈钢材质，效果同样出色；
绿化：a、大面积草坪空间平衡硬质造价。
b、适当降低苗木规格
c、采用常规乡土树种
1、现场技术交底和设计要求
（1） 铺装
（2） 构筑物
（3） 植栽
（1） 墙面材料为仿木纹石玻化砖
（2） 地面铺装采用鲁灰烧面、荔枝面，黄金麻光面、荔枝面，芝麻黑烧面，芝麻灰烧面跳色铺装。
▲条形绿化种植带未按图施工且无金属收边，观赏草品质感不佳，缺失观赏花卉，中层绿化。
▲点景树的位置未按图施工，植物的空间层次不够，中层植物缺失，植物的规格未达到图纸标准。
▲ 现场排水未按图施工，导致下雨天积水严重
▲绿化中层未按图施工，大乔树形不佳，沥青道路施工工序前置导致路面污染严重。
▲儿童器械品质感太差，选样未经甲方确认，地面塑胶图案未按图施工并擅自调整方案。
▲ 灌木苗木质量未达到设计要求，种植方式自由发挥。
▲砾石颜色与图纸不符,应为深灰色
▲廊架下格栅间距过宽，与设计不符
▲水景格栅挡墙长度与设计不符
4、现场的调整
（1）调整正立面、侧立面及压顶石材的收口及对缝细节。
(2)调整景观装饰灯与硬质景墙落位关系。
(1)塑胶场地重新定色：用鲜明的橙、黄、蓝三色替换原本暗沉的色调，使儿童活动区色彩对比鲜明，充满活力。
(2)儿童游乐器械重新选型、定样，使其和儿童场地整体色调及质感更为协调，更体现品质感。
整改后儿童活动区：
(1)水景收水沟中的砾石从原本的普通碎石更换成了抛光面黑色砾石，与收边的黄金麻花岗岩产生更明显的对比，层次感也更为鲜明，提升品质感。
(2）将灰色砾石替换为白色洗米石，提亮整体色调，色彩关系更为活泼。
汀步勾缝由水泥砂浆恢复为嵌缝草皮，使汀步和草坪空间融合在一起，空间得到延续。
▍绿化的整改
（1）重新调整定位大乔木位置、将最优的姿态调整到主视觉角度。（2）作为绿化组团的中层植物尤为重要，我们采取了重新选苗、补苗措施，并依据组团关系重新合理搭配，使组团更有层次感，使空间更加饱满。（3）将原本色彩搭配杂乱无章的时花进行了品种替换，大面积使用了蓝花鼠尾草、五星花、海棠这三个品种，使色调协调统一，打破了之前沉闷的一片绿色，恰当的烘托了展示区氛围。（4）更换了不符合设计规格的灌木，对种植小苗的工人进行了技术培训，在灌木带种植前进行了精确的现场放线，从而达到设计之初线形绿化带的初衷。（5）对草坪地形进行了严格的平整度调整、草皮密封拼接、压实等工序，全部重新更换高质量草皮，呈现良好的及时效果。
整改后阳光大草坪、组团绿化空间：
整改后的小径及绿化围合空间：
面对一个新手的施工单位，
1、第一时间寻求项目总与区域领导的帮助和支持 —— 借势3、约谈施工方，分析现场问题，找出问题原因 —— 究其根本(1) 施工方并无住宅展示区施工经验，盲目施工，摸着石头过河；(2) 展示区施工组织混乱，现场管理人员不具备专业素养；(3) 施工方无品质意识，抱着做市政项目的心态做展示区；(4) 施工方缺少和甲方技术人员沟通确认环节，主观定样、定色、定成品；(5) 施工方无成品保护意识，导致现场已完工项目二次污染；(6) 施工方缺乏对工人的基本技能的培训及图纸交底，导致现场工人自由发挥，品质失控，细节丢失。借势借力在多方合力的情况下共同促成整改工作顺利推进。
铁王座征服战争复盘---审视权杖能量，发挥应有价值
1、工程招采过程中，缺失了一个重要环节，即对已入围新单位没有开展已完成展示区项目考察，可以说从一开始就给项目推进埋下了一颗定时炸弹。
2、设计封样及交底阶段，太过于信任施工方的现场施工能力及水平，以至于从最初的设计把控阶段就已经让施工方认为此项目是一个非常简单的项目，直接忽视了图纸当中细节要求及品质要求。此为项目推进过程中的第二颗定时炸弹。
3、在最低价中标的前提下，施工方不得不以降低质量的办法降低成本，直接导致硬质景观及绿化景观完全与设计品质背离。此乃第三颗定时炸弹。
4、在施工过程中，项目整体推进节奏失控，一味的以抢交付节点为导向，必然导致施工方不管不顾，采用人海战术保时间节点。此乃项目过程推进中第四颗定时炸弹。
▍运筹帷幄、俯视战局
综上所述，量变引起质变，当所有不利因素在抢工保节点的催化下，现场惨不忍睹。时下全行业质量标准越来越透明，一旦项目的质量不合格，返工整改的风险几乎是100% 。好的质量或许不能给项目带来当下的高回报，但是它却可以给项目带来更好的口碑，从而带来更多的客户。更重要的是好的口碑确实能够带来更高的溢价，形成差异化竞争，建立起品质市场的格局。品质问题同样是一个管理系统的问题，质量也是立命之本，是无形的资产和更高的竞争力。在项目管理层面，质量、进度和成本已经成为尖锐的矛盾体，这实际上是和管理水平和管理高度有着直接关系。事实上，他们从来不是矛盾体，而是正向的共生关系：好的质量管理是在进度管理、时间管理条件下实现的，所以做好时间管理才能够有时间把项目质量做好，一次性把质量做好才能避免返工的发生，才能保证强逻辑关系的正向运行。在很多项目里，我们无法逃脱质量、进度、成本的魔咒，因此才造成了当下项目管理的困局。变革必须是要从内而外，整体的思维才能从根本得以改变，整个管理才更有方向。
▍权衡各方、逆风翻盘
瑟曦对整体局势的分析能确保她始终坚持着目标的方向。所以在权利的游戏中，才能够经过多轮拜访和一系列拆局布局，赢得铁王座上的胜利。
重现活力的场地
