开店第一步：如何选址？餐饮选址的三三法则！
提起选门店，估计是很多想开店的创业人头疼的问题。先是经过中介、报纸或者自己开车满
大街的找；然后，再是从看中的几家店中一一甄别；再然后，就是跟房东的各种交涉。
这样前后交涉，一般找到一家门店的周期都不会低于一个月；
然而，一切顺利还好，最怕的就是签了合同、店铺装修好了，正常运营之后，遇到……
A．门店生意好了，刚刚好合同到底，房东坐地起价，直接翻倍
B．以为自己转让了一家可以现成经营的店，但发现尽管自己换了招牌，但生意却怎么弄也
冷清
C．跟所谓房东签了三年的合约，以为门店终于已经转好了，但是回头却发现，跟自己签的
房东并不是真正的房东
等等各种措手不及的麻烦和状况。导致，继续经营嘛，实在耗不起；如果重新找门店吧，原
本的客户源就白白流失了。
对于这种现象，就要求我们在事先就做好全面的准备，提前规避因为门店没选好而造成的损
失，具体该从哪些方面来全面的保证自己能选到合适的，并且能够让自己踏踏实实经营的门
店？
餐饮选门店三看标准
第一看：地理位置
选门店地理位置毋庸置疑是第一要素，尽管古语有说“酒香不怕巷子深”，但是位置太过偏僻，
或者店铺位置的人群量不够、目标客户不匹配，这将会花费你更多的精力去解决人流量的问
题。
我们在店铺位置选择的时候，有一个客流量统计公式： 通行量—通行质量—发现几率
怎么理解？这就是我们选店铺第一要素的，要看的三大细则的前两点：
细则 1：目标人群数量
所谓目标人群数量，分两块：一块是看你看中的店铺附近的目标顾客人群聚集点的数量；第二块看店铺前汽车与行人的通行量。也就是我们的客流量公式中所说的：通行量和通行质量。
你在选择一家店铺的时候，最好能蹲点考察，在你看中的门店前蹲点 1个星期的时间，统计
从店铺门前经过的人流量的大小，也就是通行量；然后，观察这些流过的人流量，他们驻足
在附近用餐的比例，以及他们消费的习惯有多少是跟你计划开的店铺的形态相匹配的，也就
是我说的通行质量。
通行量和通行质量越高，表示这家店铺日后需要你花费用来宣传的精力就越小，你的店繁荣
的概率就越高。
当然，有了人流量之后，接下要考察的就是你的店铺被发现的概率。单单有高质量的目标顾
客群，但是你的店铺却过于隐蔽，让顾客想发现都难，那这些人流量也就只能白白的浪费。
细则 2：店铺醒目程度
所以，接下来我们要看的就是你看中的这家店铺的醒目程度，即发现几率。
考察一家店铺的醒目程度有两个标准：
标准 1，看被发现的概率，这个主要从你的店铺的招牌位置是否显眼，店铺周围的建筑物或
者绿色带是否有把店铺遮住等等；
标准 2，看被发现后顾客入店消费是否便利。
这一点如何理解？
如果说你的店铺确实显眼，但是顾客要通过让几道弯，或者跨过几道防护带才能到你的店铺
消费。或者说，开车来消费的顾客，找半天也没办法找到停车位，那么发现也等于没发现。
因为，顾客不方便来消费。
细则 3：竞争对手情况
能满足以上两个细则的门店，相信同一个区域就会只有一家，那么，这就要我们在此基础上，
考量同一个区域的竞争对手的情况。
我们在考察竞争对手的时候，同业种、同业态的竞争对手是越少越好呢？还是越多越好？两
者都不是，适度最佳。
怎么理解？
如果过多，尽管这个区的客流量足够，但是你是一个新入住的店铺，一旦你入驻进去，意味
着就是从竞争对手那里抢顾客。如果竞争对手不强还好，万一竞争对手顾客忠诚度高，那么
你估计分一杯羹都有点困难；反过来，如果没有竞争对手呢？这就会有一种可能，那就是这
个区域不适合这种经营形态。即使你入驻进去了，估计顾客也没这个想法去消费。
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所以，竞争对手适度存在才是最佳。
店铺位置确定之后，接下来就是关于店铺租赁的一些细节问题了，这也是与我刚刚在文章前
面提到的，规避店铺租赁下来后一些意外状况应该要认真对待的：
第二看：店铺本身
看店铺本身，要从内到外全方位的考量，毕竟，门店选下来了，就是白花花的银子要花出去
了。如果你预算充足还有回旋余地，一旦你的资金是刚刚好预算的，遇到一点额外状况，都
可能会影响你正常开店。
那么，就需要我们认真的从以下三个方面来考量：
细则 1：店面的层数及招牌
层数和招牌的考量其实也是解决上面所说的让顾客方便消费和容易发现的问题。
层数的选择，以选 1层最佳；若是 1层以上的店铺，则看店铺周围环境的引导方便性如何。
如入口、电梯等处；
而招牌呢，是店铺最大的广告位。招牌的大小、位置、布局都会直接影响你的店铺后期的经
营，一个原则：招牌越醒目，越能方便你宣传为最佳。
细则 2：店铺的面积和户型
一般，我们在租赁前自己都对店铺的面积有一个预期，我们找门店的时候，也会根据房东给
的门店的面积去考察。然而，我们在确定面积时，要以实际测量为准。因为，一般的户型标
记的面积，很多可能包括公摊面积，而公摊面积是你无法用来使用的。
面积满足了，接下来就是户型。一般情况下，不规则的户型可以考虑独特风格的装修，但用
餐面积会受限制。这个要根据我们自己最初确定的餐饮店的运营形态来选择。
细则 3：门店原有设备及装修
现在，门店的租赁方式有两种：一种是转让，一种是直接租赁。
如果遇到整店转让，店主原有设备也折算转让。那么，你主要要看设备的新旧程度，以及是
否是你开店需要，若不需要则是花钱买垃圾。还有一点，原有装修是否需要翻新，是否需要
拆卸，费用这一块是不是合适。对于这一点，最好跟装修公司做好对接，事先盘点清楚。
有一种情况，你可能会遇到那种店铺装修还有 8成新，你入驻只需要换一个招牌就能直接使
用。这你需要注意一点，为什么之前这家店要转让？很有可能是店铺原有的风格，导致生意
惨淡。那么你接手这家店，如果延续原有的风格，很可能让顾客产生同样的错觉，还是同一家店，会直接影响你经营状况。
第三看：房主合同
走完之前的步骤，到了最后与房东签合同的时间。常规，餐饮签合同都是 5年一签，投资大
的甚至是 10年一签。这一签，就意味着你的店铺一定要在这家店落脚了。
但是，很多时候，我们认为到了这一步，就可以松口气了，可往往由于大意疏忽，导致后面
一系列不必要的麻烦，那么跟房主签合同我们要注意哪些呢？
细则 1：租金的计算
我们日常说，这家店租金 5000一个月、7000一个月，其实只是我们实际支付租金的一部
分，一般正确的租金计算方式如下：
月租+押金+物业管理费+转让费=第一次实际支付租金
只有根据实际确定下来的租金来核算，并且纳入到你开店的预算中，这样才能有效的保证日
后经营目标和规划能准确。
细则 2：合同的确认
合同细则直接关系到，后期你能否正常的使用这家店铺唯一的有效证明，餐饮类的合同重点
要从以下几点注意：
1、租期：租期至少 3年以上，这样能规避一种房东，就是见你生意好，嫉妒，一旦房租到
期就立马坐地起价。
2、租金：租金一定要数字明确，具体到每月多少，每月交租时间。
3、续期：最好能在条款中添加续期的约定，比方说 3年到底后，房东必须优先续租给你，
并且租金的涨价不能超过一定的比例，
4、租金何时开始支付：是否有装修期，一般门店的租赁，房东都会要给租客 10天-15天的
装修期，装修期间不收租金。
5、退房条款：这一点主要要注明，退租时房东对店铺的要求，说明店铺除了没有严重的损
坏之下，退租时房东都必须把押金退回。
当然，还有很多细则，以上是主要的几点。如果有条件的话，可以请律师一一核对。
细则 3：房主的确认
1.现在租店铺，不乏一些空手套白狼的骗子，就是打着是房东的名义把房子租给你，但实际上他本人并没有这个权限，也不是店铺真正的房主。所 以 ，在跟房主签合同时，首要工作就是要核对房主，具体从三个方面一一核对：是否是真正的房主；
2．房主的经济状况，是否没有把房子抵押，一定要检查房产证及土地相关的正面文件；
3.确认房主是否可以长久相处。要知道，一旦开店就无法轻易挪动位置，房主一旦突然要求
提高租金或者频繁改变琐碎的租赁条件，这对你而言都是很大的麻烦。这些，你可以从之前
的租户、同一楼区的其他店铺的经营者以及房产中介那里了解房主的声誉信息。
总结以上几点，我把如何选店铺归结为，餐饮门店选择三三法则：
当然，在选择的时候，不太可能找到百分百满足以上条件的店铺。这就需要我们给这些条件
排好顺序，区别出无法让步的条件与可以放弃的条件。比方说：如果你准备开一家高级住宅
区的高级店铺，那么你需要考虑的是周边高收入人口数量，停车场车位以及周边环境氛围，
而店铺道路的通行量和店铺位置是否醒目就没那么重要了。
但是，经过你自己努力无论如何都无法解决的条件，你就必须重视！