重庆巴滨路板块深度分析

翻过了外面的山，遇到了重庆的人，吃到了重庆的火锅，看到了重庆的魂。

这是一个对重庆充满向往的人的感受。

自朝天门的两江交汇而始，码头与汽笛开启了重庆的历史与繁荣。重庆的两河江水，则承载着这座城市的前行。

因此，重庆，是“山城”，更是“江城”。

相比于山，我更喜欢江。

一、滨江

江是重庆的“魂”。重庆主城区内，长江、嘉陵江河道中心线长约180公里，两侧岸线长约394公里，由此形成的“两江四岸”，可以说是“山水之城”的核心资源。

“两江四岸”现有北滨路、南滨路、嘉宾路、巴滨路等7个主要滨江路板块。

在三十多年来的大规模高速开发后，北滨路、南滨路，已打造为成熟的城市封面，而嘉滨路、沙滨路更像城市的文化带，目前这些区域，都已高楼林立，未来几乎也没有什么可开发的空间。

前一段时间去了两次巴滨路，反而对这里，有了另一番感受。

今天聊聊巴滨路。

二、巴滨路

作为主城最长的滨江线，巴滨路的独特在于，他的发展基因是“自然、生态、休闲、亲水”，通过规划的公园、绿地等，在此串起了一条亲水长廊。

据市政府规划，这里的目标是将打造集商务商业、文化休闲、旅游观光为一体的重庆市最长、规模最大、功能最完备的都市滨江经济带。近20公里的滨江水岸，用旁观者的视角，这里不应该仅是巴南区的滨江路，更应该是连接主城南部区域的主骨架。

对于一个区域而言，从不同的角度出发，会得到不同的结论。对于一个地方，必然也是有的人喜欢，有的人讨厌。

我尝试着以一个购房者的身份来看待当下的巴滨路，他会是怎样的呢？

购房需求大致可分为三类：刚需、首改、再改。这三类人，能否在巴滨路实现自己的置业计划？

如果还要加一个，还有投资。

三、需求定位

地处巴南的巴滨路并不占优势，当下的市场主流声音仍执著于重庆向北还是向西，对于南边，关注度总会差那么一丢丢。

如此一来，按照三类自住客群的购房逻辑，刚需、首改容易追随市场主流，并结合产业、工作岗位分布进行考虑，“区位”就成为其购房逻辑中相对更重要的因素，排开地缘性需求，巴南区整体是吃亏的，因为巴南区的区域号召力不够强。

巴滨路或许算是个意外，因为他可以视作是巴南面向九龙坡、大渡口和南岸的纽带。

有一定的形象门户价值。

而再改型需求，这部分人大多有多次置业经验，且大多拥有多套物业，他们在置业过程中，区位往往不是决定因素，他们更看重的是产品品质、周边环境、物业服务等，所以巴滨路的区位，对其置业选择的影响到并不大。

四、 配套

1）生活配套

自住需求，对于所购房产周边的生活配套关注度及依赖度极高，无论是日常购物、娱乐休闲，都希望能在家周围就得到解决。

眼下的巴滨路沿线，数得出的商业，就有爱普江城名著的商业街、珠江城的商业配套、龙湖将要打造的时代天街、融汇西流坨古镇商业街等，可以说商业布局还是很繁荣的，只不过就目前呈现出来的局面而言，除了融汇的商业，其他都尚未成型。

待到巴滨路沿线成熟起来后，商业的规划布局，是完全能够满足沿线居住者的需求，无论是刚需客群对于日常基本生活的需求，还是改善客群所追求的更高档次的服务。

不确定性在于周期，以及呈现度。

这或许也是众多新兴区域的痛，如果市场顺利，开发商和购房者都开心，承诺都能兑现，但若市场遇到波折，部分开发商破产倒闭，楼盘烂尾，或者区域入住率低，导致商业难以经营，这些都是配套能否成熟的致命打击！

2）交通配套

衣食住行，住与行排在一起，在客户的置业过程中，无论哪类客户，都对交通配套十分重视，只不过各自关注的点不一样而已。

• 巴滨路，从鱼洞老大桥起，南岸区二塘止，这条沿江道路双向四车道，途中以鱼洞长江大桥、马桑溪长江大桥、李家沱大桥、白居寺大桥（在建）与江对岸大渡口区、九龙坡区相连。

• 内环快速横穿其间，从华陶立交、巴南立交可上内环快速。

• 沿巴滨路向北，与南滨路连接，向东，李家沱半岛内部，有渝南分流道、渝南大道，可快速达到南岸区、渝中区等城市核心区域。

• 龙洲湾隧道通车在即，更是缩短了巴滨路沿线与鹿角、茶园的距离。

对于首改、再改等改善型客群来说，出入以私家车为主，那么巴滨路的道路交通，已经足够了。但对于刚需客群，巴滨路现有的公共交通，并不完善。

整个巴南区目前仅一条轨道3号线贯穿其中在鱼洞与2号线接头，几乎可忽略不计。

更为难堪的是，3号线与巴滨路平行，在巴滨路中段，也就是马桑溪大桥附近，与轻轨站连通的公交车甚少，按照亲身的体验，平均20分钟一趟公交车。

不过眼光放远，轨道18号线的落地，很大程度上给了有意愿在巴滨路沿线置业客群信心，5、6个站就到杨家坪商圈，想想就美。

因此，这一点，需要刚需朋友格外在意。

就像如今的北滨、南滨，一到高峰，车行必堵，而滨江路的公交，必然稀少。

轨道，是一个关键性配套！

3）环境配套

巴滨路的环境，是所有选择巴滨路沿线置业者最难抗拒的一大要素。

无论是靓丽的一线江景，还是沿途众多的滨江主题公园，亦或是那座不逊色洪崖洞的西流沱古镇。

这里的江面很宽。

站在巴滨路眺望江对面，味道是不同的。

重钢厂旧址诉说着这座城市往日的风雨，这里还能听到江面上轮船的汽笛，而漫步在滨江公园，则会让现代快生活十分难得的慢了下来！

巴滨路的滨江资源，是大自然的馈赠。

至于教育和医疗

成型的教育只有融汇社区的学校，医疗就要前往李家沱或鱼洞周边。

五、升值潜力

这里的机会，是基于相对较好的生态资源，加上相对可塑性比较强的区域品质情形下，并不算贵的房价。

在重庆其余滨江板块发展接近饱和，并且价格昂贵的背景下，当两江四岸众多利好逐步落地，变现，巴滨路沿线的生态优势，稀缺性，会逐步显现。

这是沿线楼盘升值的最大预期。

比如对比北滨路、南滨路动辄20000-30000元/㎡的套内均价，巴滨路沿线高层均价还有12000元/㎡左右的，存在一定的洼地效应。

风险，同样在于品质兑现程度、配套变现周期，一个以生活为主价值点的区域，终究要看其生活的氛围。

六、产品

巴滨路主要在售项目集中在李家沱半岛外围，均为国内一线品牌开发商。

各大项目容积率均不高，均以高品质住区标榜。

热点楼盘，主要包括以下6个。

• 龙湖在去年入驻，取名春江天境，涵盖了高层、大平层和洋房，并带来了长江时代滨江商业综合体。

• 中铁·西派时代，甚至将核心区流行的纯大平层社区引入，通过极致的户型和装修体验，成为区域内的价格天花板。

• 爱普江城铭著是纯洋房社区，并配套独立的商业街区。

• 千江凌云、华润澜山望、华远海蓝城，则以高层和洋房为主，配套社区商业，各有特色。其中，华润项目离轨道站点最近。

对于刚需或改善需求而言，

巴滨路沿途的大品牌开发商高层产品，还能以套内11000-13000元/㎡上下拿下。

即便是洋房，也有12000-15000元/㎡区间。

而大平层，则去到了16000-18000元/㎡。

巴滨路的产品比较丰富。

七、价值

巴滨路作为主城区域难得的成片滨江土地，也是几大滨江路里最后开发的一条。

它的定位是高起点，是巴南形象代言，是南区的高品质生活区。

而巴滨路，也最有可能承接起巴南本身、九龙坡、大渡口、南岸，甚至渝中的换房置业外溢需求！

区域的风险是明显的，但价值预期，也同样十分明显。

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