相信你已经注意到了，最近楼盘促销广告又开始满天飞。广州7成以上的区域都有楼盘推出特价房，纷纷割肉让利，包括增城、花都、从化、南沙、番禺、黄埔、白云和荔湾。特价房力度之大，让人吃惊，拿地2.1万卖2.2万，最低价至7888元/平……这个时候，大家除了关注特价房，还有一个问题被频繁讨论：开发商折扣那么多，刚买完房的人会不会捶胸顿足，还有补救机会吗？近日，粉丝老K就来咨询大嘴，他去年底在花都一个楼盘交了5万元定金，现在到了交分批首付的时期，他担心疫情影响楼价，考虑要不要退定。在大嘴看来（微信号：gzhouse3，欢迎勾搭），虽然现下不少一二手楼盘降价，但依然不建议老K退定。老K一家一直工作生活在花都，首套房子也买在花都，此次购买的二套，作为自住改善用。房源是位于花都湖的都湖国际，南向160多平四房单位，总价500多万。
总结来说，老K买的房子从自身需求出发，并非“错买”。
再看最敏感的问题——价格，经打听，都湖国际没有降价，老K不用担心买贵。其一，花都湖有3000多亩，环境可以，在售楼盘均价在3万/平左右，属于花都比较高档的板块，老K买的都湖国际南向望湖，景观不差。
| 花都湖在售/将售楼盘一览
其二，都湖国际周边有新华培新中学（省一级）、新华中学（省一级）、秀全外国语学校三所学校，资质不错。
都湖国际的不足之处，则是距离地铁偏远，超过1000米。好在对花都工作的老K来说，这不算硬伤。
事实上，长期以来，花都楼市主要由本地客和白云客构成，当中本地自住客为主导。这意味着，即便楼市受“黑天鹅”影响，但花都靠地缘客也不至于饿肚子。与之形成鲜明对比的是增城，同样作为2万/平上下的广州郊区，由于不限购，增城楼市吸引了大批投资客。如今经过疫情，大家对楼市投资更加谨慎；随着白云、番禺、黄埔、南沙和花相继优化限购政策，增城楼市优势不再，很多楼盘被迫降价。其中，比较夸张的是，增城新塘两个曾经要冲4万/平的楼盘，现在特价房调整为2万/平出头。再从大势看，虽然疫情会有冲击，但政府通过新基建、减税降负、一城一策等手段，稳经济，稳楼市。从现实看，部分房企因为资金或业绩需要，确有让利情况，但资金链充足的优质楼盘，价格依然坚挺，想要捡漏并不容易。只要你深入了解，这些促销楼盘，大多是用高低楼层、北向、大户型等较差单位做特价房，项目也多有区位、教育等硬伤。这样的房源显然不符合老K的改善型需求，他追求居住的舒适度和学位的优质。
退一步看，其实经过去年一年楼市淡静期的磨砺，老K年底入手时，开发商定价已偏向理性，价格很少有虚高。
况且，买房和股市一样，即便是巴菲特，也不能保证都能在最低位入手。买房要看长远，长期向好就是赢家。
| 巴菲特也不能保证总在最低位入手
综合来看，老K居住生活在花都，改善型需求明确，当初该盘打动他的一大原因也是因为湖景资源突出，楼盘无大的硬伤，不需要退定。
不过，对于一般买家来说，楼盘有一些客观因素也需要注意。
其一，老k所入手的户型，单价去到3万多，接近花都最高价，增值潜力一般。
这个单价在广州可选择的地方还有南沙灵山岛、金洲等板块。
如果以四房总价500多万计算，可选择的板块还有天河保利天汇、黄埔科学城等，后者升值前景更明朗。
| 天河保利天汇
| 黄埔科学城
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毕竟，花都一二手价格一直不温不火，克而瑞数据显示，其一手均价去年甚至跑输增城，花都均价为19286元/平，比增城低了631元/平。
具体来看都湖国际，其大户型望湖单位一度冲高至3.8万/平，未来想要高开高走，并不容易。
一来，从整个大环境看，目前楼市以横盘为主。二来，从去年下半年开始，花都湖集中推货，目前在售/将售新盘高达8个，货量丰富，竞争激励。
更为重要的是，市场此前对花都湖的预期是冲4万/平，但实际表现差强人意，多个新盘均价不过3万/平上下，走货压力较大。
其二，老K所购单位为160多平的大户型，总价高达500多万，二次交易买家群体相对局限。
其三，都湖国际距离地铁口超过1000米，对于在广州市区上班，依赖地铁出行的买家，也非优选。
