商业、产业、文旅地产——哪个才是房地产转型新方向？

4月20日—23日由博志成在北京举办的房地产地产投资拓展高阶研修营201702期如期召开，来自万达、金科、华远、中建一局、远洋地产、新城控股、新力地产、中冶置业集团、朗基、申华控股、大名城、江西东方未来、建发集团、和泓地产、博泰集团、海南恩祥房地产、浩创集团、皖新文化投资、 佰地联合、亚新集团等全国各地的数十家房企，一百余名企业高管及投资拓展负责人参加了本次课程。

以下为国内知名产业/文旅专家刘老师现场演讲速记节选：

1

产业地产的发展趋势

首先来看一张微笑曲线，产业地产最早的是工业园区，现在基本上是科技园区、产业综合体。还有最核心的地方是总部经济结算、研发，这个价值最大。从研发设计到产品、实验，最后生产型，到终端、品牌服务来划，生产型是所有的最低值，第三产业里生产型也是最低值。

来算五个阶段，从加工制造、代工贸易、研发设计、品牌创新等划出来，配你所在城市的城市力。在深圳北区能落户的只有两种，一是中间，高度的总部经济和结算。中国“十三五”里专门给了一个叫战略产业有七个方向，核心的七个方向里，只要在七个方向里都可以落。在生产制造类的，第三产业里工业类能落的只有两块，第一个就在“十三五”的产业规划里，很多人跟我说“十三五”产业规划是什么？“十三五”的七个产业方向，就是你们所在城市、所在区域里政府想招商的七个方向，包括新能源、新材料、新型汽车、机器人、生物、环保都在里面。第二是截取。同样是服装，服装的制造业很难在深圳拿下来，但是服装行业的最高端品牌结算，还有设计、服装交易，产业发布、时尚周、时尚类杂志是可以的。

产业地产里所有的是金融支撑整个板块，产业是主体，地产是平台，没有这个平台你要不了。最近大家觉得拿地很难，但是政府招商比你们更头疼，招商不是招地产商，是招产业商。我可以把你的产业做起来，地要怎么调配。海马集团，三样东西，海马汽车不赚钱，房子赚了不少钱，他有地产，调出的地来做。很典型的，国内民营大的做这个东西都是这种模式在做，TCL也是这个模式在走的。

产业地产是什么东西，我要有产业的项目，首先要把地拿下来，然后在这块地上做全生命周期的设计。不是只做产业和加住宅，全生命周期，有产业，有住宅，还要有产业和住宅延伸的部分，我自持的东西要让土地升值，最后房地产出来，不是简单的拼盘放一起，而是互相融合和衍生的过程，这是真正项目的核心。

我们在这里产业先讲优质型选择，选什么样的产业国家比较欢迎？国家战略新兴产业是七大类，原来说学好数理化走遍全中国。现在是前面四个，这一大类七个随便拽着都可以走遍全中国，只要你有这个资源。所以我们行业手握资源特别重要，有资源就有一切，一般地产商没有，一般要和人合作。新兴技术，生物产业、新能源、新能源汽车产业、高端装备、制造业新材料。你们所在城市任何一个招商计划、产业规划，“十三五”规划都是从这里拆出去的，国家列出七个大支它有七支。

2

旅游地产成下一风口

讲旅游、文旅，和刚才讲的产业类一样。文旅里面主要是两样东西，第一是旅游资源。旅游资源是两老——老祖宗留下的和老天爷留下的，老天爷是自然的，老祖宗是文化遗产，这两个是行业里最好的，以景区为例，5A景区全国237家，4A景区将近1万家，资本市场青睐的是5A，管理非常严，是这个行业里的标杆。还跟土地有关系，光有旅游资源没有地没有用，你要有旅游资源，还得有地。目前国内有几种形式，名山大川的黄山、庐山、峨嵋山、武夷山，5A的景区旅游地产蓬勃发展。我们要考虑旅游资源和区位叠加才是我们的首选，和刚才看到的产业地产不同。产业地产的产业可以被搬走，旅游里面最佳的东西，旅游资源是不可以被搬走的。

旅游地产一是开发一级土地，土地的开发也是重中之重，所有做产业地产的在2012年，最早是2012年上课讲产业地产。那个时候把旅游归到产业地产一支，旅游也是一部分，现在就分开，狭义的产业地产是二产，文旅是分开做的，两个合起来有很多共性，我们行业都有共性。旅游地产开发也是土地。二是旅游设施的建设，旅游项目建设，然后是旅游产品，包括房地产的开发。

中国做旅游是三种，第一是以自然资源为主导的，山、海、滨，这里的温泉是纯天然的，中国有几个温泉带，是以自然资源为主的。第二是土地资源为主的一线城市及一线城市周边，二线城市及周边，都是人造，只要你的产品好、品牌好。第三是城市核心去，人的规律性的东西很多人觉得，我们做完房子以后旅游在后面。

做商业的人逐步做主题商业，从我们在商场里做到外面叫主题商区，这属于商业。旅游也有进去的，越来越多的叫文化历史街区属于旅游，只是说里面的业态和配比不同。如果是商业部门做更多的是娱乐和现代的一些轻餐饮，如果是旅游必须要有更多的文化东西在里面，空间尺度会更大，业态不同而已，但是呈现在土地上的东西是一样的。这两个产品在逐渐融合，商业在朝娱乐走，旅游也在朝娱乐走。

旅游是做地产里面的，这三种不同形式，一是专门做旅游，旅游聚焦，古北水镇这样的只做旅游。古北水镇不是不做地产，他自己不做，和别人合作，这是第一类。二是旅游+产业，我把旅游做大后面加产业，养生养老+地产，这一系列的放里面，这就是“旅游+”。三是我本身做产业做大了，顺带把旅游做起来。

3

产业新城与特色小镇发展模式

产业新城和特色小镇能不能分清，产业新城和特色小镇相比，产业新城更远，一般是20平方公里以上，10平方公里也有。他们做的是小政府、大运作，我要成立平台公司，代替政府做独家预览权利，把它做起来。特色小镇离城市主城区更近，产业更聚集，因为土地的引进和规模不同，就天然拉开。一个产业的聚集可以分为两种，一是小而散的聚集，形成自发地，像义乌。二是龙头企业过来，上下链形成聚集，这是要在产业聚集里考虑的。特色小镇是大家来，产业聚集的方式不一样。

既然我有产业地产，还有文旅旅游，全域旅游是指旅游，产业地产是远近的关系，只不过表达出来的产品有两个，一是产业新城，二是特色小镇，都可以钻这两样东西。这里就是一个城市的过程，这是城市土地的远近，一线城市、一二线城市，一二线城市附近，三四线城市。越往后走就是做产业新城，或乡村旅游。如果一二线附近，产业地产能做就是做特色小镇工业类，或者是产业新城，这个时候产业新城也可以，就是二线远一点，全域旅游有一部分，一二线城市没有旅游地产，就是特色小镇。一是行业的不同，二是处的产品的远近，一线城市都不会有，也不会有特色小镇，也不会有新城，只有综合体。你是科技、研发、后现代总部都属于综合体。

越往这边走越是特色小镇，越往三四线走越是产业新城。所谓产业新城是什么都没有，就是一张空白地、锚地，所以一定是先有产业后有城。特色小镇是已经有城，导入产业，让这个地方升级，先城后产。产业地产、文旅地产，产业地产的核心一是获取土地，你用国家政策，各种方式，是以城市更新方式切入，还是以P3方式切入，各种切入方式。二是产业运营，产业导入和升级。三是金融板块，我要做资本、现金流平衡。四是示范出来的。最后就是这个板块，产业升级里的孵化器，孵化器是科技和商业模式的升级，能力越大，孵化器的作用越大，项目把控越大。

注：以上内容来自博志成房地产投资拓展高阶营嘉宾分享。

文字由现场速记整理，部分内容由编辑删减与发布，并未与发言嘉宾确认，故仅代表个人观点，为会议分享所用，不代表企业观点。其他人如要转载用于其他用途，须征得嘉宾本人同意与观点确认。

5月19日—21日，博志成将在上海举办——中国房地产融资创新高峰论坛，业内首推、专项研发、落地性强，专家大咖分享融资创新、融资平台体系搭建、资产证券化专题研讨等内容，期待您的关注与参与！

活动介绍

中国的房地产企业走在转型与创新路上，一大批企业更是将快速扩大规模定为首要战略…..

冀望奔向更大目标的房地产企业，需要获得更多的土地，对资金的渴求无疑会更大，但在2017年伊始就显现出的国内融资渠道收紧趋势下，公司高管及财务负责人，必须要从企业的战略高度去审视融资战略，了解地产金融政策变化趋势，学会搭建企业的融资平台体系，掌握各种创新融资渠道，才有可能拿到融资、拿到更低成本的融资，才能驱动公司业绩增长，创造企业价值。

博志成及时判断出行业及企业客户之需求，对过去两年的1000余位房地产企业管理高层学员、以及合作客户的财务总监的进行调查反馈后，邀请实战专家进行了专题设计，系统梳理新形势下房地产企业对融资体系的要求，系房地产业内首次推出的实战、深度、指导落地操作性的高峰论坛。

峰会信息

峰会主题：结构化金融 资产证券化

峰会时间：2017年5月19-21日

峰会地点：上海