融资租赁如何办理不动产抵押登记

所谓融资租赁合同，依《合同法》第237条规定，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。有观点认为依据《物权法》第171条的规定，抵押权登记的主债权只能是借贷和买卖两种类型，融资租赁不在其内，不能予以登记。实际上全国人大法工委编的《物权法释义》明确指出“本法列举了借贷、买卖两种典型的可以设定担保物权的民事活动，但可以设定担保物权的民事活动很广泛，并不限于这两种民事活动。在其他民事活动中都可以设定担保物权。”也就是说，该条规定的“等民事活动”是“等外等”，融资租赁债权并不被排斥在外。《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）也明确提出，要支持融资租赁公司依法办理融资租赁交易相关担保物抵（质）押登记。

典型的融资租赁是由两个合同、三方当事人构成，由于买卖合同与融资租赁合同的效力相互交错，登记机构有时难以判断融资租赁合同的主债权。融资租赁合同是以融资为目的，融物为手段，融资租赁合同的承租人为解决自己一次性购买标的物所需资金不足的问题，通过出租人购买并以支付租金的方式承租标的物使用，达到融资的目的。由于出租方一次性出资购买了标的物租给承租方使用，为保证承租方如期支付租金，往往要求承租方提供抵押物进行担保，因此融资租赁抵押权登记的主债权是租金债权，登记机构在审核融资租赁抵押权登记时应着重关注租金债权是否存在并可确定。

依据最高法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2014]3号）第2条规定，承租人和出卖人可以是同一人。第3条规定，人民法院不应仅以出租人未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。理论上来说，登记机构在进行融资租赁抵押权登记时无需审核买卖合同和出租人的融资租赁资格。即使名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系，依据第1条规定，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理，并不当然归于无效。 因此在融资租赁抵押权登记时只要把握住融资租赁主债权是租金债权，就不会被融资租赁合同的多重法律关系迷惑，也就可以专心审核融资租赁的抵押权登记。