恒大“思变”：增、控、降三字诀

3月31日，中国恒大（HK.3333）也交出了自己的2019年成绩单。

报告显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，现金余额2287.7亿元。

在房地产市场进入寒冬的大环境下，恒大的各项核心经营指标领先同行，做好基本盘的基础上，恒大计划开启大刀阔斧的战略转型，以实现稳健发展。

财报发布会上，恒大集团董事会主席许家印宣布，公司将从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。

 / 01 /

4775.6亿营收与8000亿目标

财报显示，2019年恒大总收入为4775.6亿元，同比增长2.4%；毛利润为1329.4亿元，毛利率为27.8%；净利润为335.4亿元，净利润率为7%。

从收入结构来看，恒大的主要收入来自房地产开发业务这一基本盘，2019全年收入为4645.68亿元。此外，恒大物业投资、物业管理服务以及其他业务的营收分别为17.29亿元、67.34亿元、384.38亿元。

公告称，2019年，恒大累计合约销售金额6010.6亿元，同比增长9.0%，自2009年上市以来连续10年刷新年度销售记录。合约销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%，合约销售均价为10281元/平方米。

在土地储备方面，截至2019年末恒大总土储项目876个，分布于中国237个城市，总规划建筑面积2.93亿平方米，土储原值为5273亿元，土储平均成为1800元/平方米。

此外，2020年集团总可售货量预计约1.32亿平方米，全年合约销售目标为6500亿元。2020年1-3月共实现未经审核合约销售1465亿元。

恒大一季度销售及回款对照图

值得一提的是，恒大今年初实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”，既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，也充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

放眼未来，恒大有了清晰而远大的目标。据恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧披露，2020年恒大的销售指标是8000亿，与此同时，恒大每年会保持均衡的增长，到2022年时实现销售额1万亿。

/ 02 /

告别高负债，启动新转型

通过横向对比其他房企的数据不难看出，恒大的多项经营指标依然突出，但负债问题“拖了后腿”。对此恒大提出从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”战略转型。

所谓“高增长”，就是继续发挥线上卖房的巨大优势实现销售高速增长，2020年力争实现销售8000亿，2022年破万亿。疫情期间恒大通过“恒房通”APP率先触网全面启动线上卖房，在百强房企销售额普遍下滑的情况下逆市大涨，一季度实现销售额1465亿，大增23%；销售回款1133亿，大增55%，行业排名第一。

可以说，从降价售房到公开房源价格，恒大不断升级的营销策略让线上售房更趋完善，不仅打破了持续多年的“行规”，以颠覆者的姿态向外界展示了全面转型的决心，同时也助长了未来高增长的信心。

所谓“控规模”，则是要控制土地储备规模，实现土地储备负增长，从今年起总土地储备平均每年要减少3000万平方米左右，到2022年下降至2亿平方米左右。夏海钧表示，恒大的最大优势就在于土地储备，在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，恒大通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地，平均土地成本低至每平方米1800元。

如今恒大拥有2.93亿平米的土地储备，因此可以充分利用现有土地储备，在确保集团持续发展的同时大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。换言之，适当减少拿地，控制土地规模，有利于回笼现金流，稳定基本盘。

所谓“降负债”，就是要确保负债总额与负债率大幅下降，力争有息负债平均每年下降1500亿，到2022年把总负债降到4000亿以下，负债率达到行业中低水平。如今，“去杠杆”成为政府防控风险的工作重点，而负债过多成为恒大接下来的发展负担，随着不确定的经济形势日益强烈，提高抗风险能力变得尤为重要，因此“降负债”成了恒大接来的战略重点。

业内普遍认为，恒大拥有强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，这些都是其实现“高增长、控规模、降负债”战略目标的巨大优势和条件。

 / 03 /

战略升级，恒大的破局之道

未雨而绸缪，毋临渴而掘井。近些年来，恒大在不断的探索，通过多次大规模的调整，加快了战略转型步伐。

首先在产业布局上，恒大从单一房企转向多元化布局的发展方向。经过一系列的尝试，恒大最终把重心确定在房地产、大文旅、大健康、新能源汽车等高科技产业领域。

中国恒大集团董事局主席许家印

2019年3月的业绩发布会上，许家印宣布恒大的多元化产业布局已基本完成，最终形成以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。许家印还强调，未来五年恒大不再涉足其他大产业。

其次在服务质量上，2017年恒大再次启动战略转型，提出从“规模型”向“规模+效益型”模式转变。

也就是说，恒大一方面要继续攻占存量市场，同时还要注重增长质量，优化项目管理，在向多元化转变、规模扩张的同时，要更加注重提升公司增长质量，增加企业“厚度”。

事实证明，“规模+效益型”的战略转型扭转了恒大的命运，使得恒大业绩在高基数下保持飞速攀升的速度。实施首年就实现利润行业第一，2019年上半年继续蝉联行业“利润王”。

“规模+效益”战略之下，恒大于2017年也开始由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式的转变。

也就是说，恒大早在三年前就开始谨慎拿地，甚至推行土地储备负增长策略，以降低杠杆；在设计、招标、销售环节，更严格推行标准化管理和运营；同时推动营销、管理、财务“三费”全面降低，进而实现高周转下的高效率及高效益。

如今到了2020年，恒大将“高增长、控规模、降负债”直接列为公司最新战略高度，决心之大、力度之大前所未有。届时，我们将看到一个更加稳健的“新恒大”。

 / 04 /

总 结

成立二十多年来，恒大经历了多次战略转型。一步一个脚印逐渐成长为中国最具实力的房地产龙头，离不开其一直坚持的“战略制胜”之道，通过前瞻性、科学性和正确性战略决策，恒大成为中国最“不按照常理出牌”的房企。

回溯历史，恒大每一次战略决策的推行，都似乎预示着行业格局巨变，而每次一关键战略的抉择，最后也总能得到市场的验证。正如许家印所说：越是市场不好的时刻，越能展示恒大的功底。

进入2020年，中国房地产行业依然面临严格的调控，不仅需求端低迷不振，房企的拿地成本也越来越高，风险越来越大。如此环境中，“现金为王”显得日益重要，“高增长、控规模、降负债”的体系提出不仅是恒大转型的信号，也是未来房企高质量发展的重要举措之一。

本文版权归“节点财经”所有，内容合作请联系微信：cuidabao009