两年发债超收入，富力的激进之路
易简财经
近日，富力地产发布了增股融资公告，计划发行不超过8.06亿新H股。以公告当日的收盘价12.14港元/股计算，富力这次增发将融资近100亿元。
这是自2005年港股上市以来，富力首次进行增股融资。增股融资背后，是富力让人担忧的资金面。
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“债台高筑”
富力2018中报显示，截至6月30日，富力的借款余额达1591.4亿元，较2017年末的1422.4亿元，增加了169亿元；净负债率从2017年末的169.6%，飙升至187.5%。
而这组数字，在中报截止统计后，还在持续飙升。
8月17日，富力公告，公司于8月15日发行了2018年度第5期超短期融资券，发行金额为5亿元，利率为6.43%。
9月3日，富力公告，公司于8月29日再度发行了总额6.7亿元的超短期融资券，利率为6.5%。
9月20日，富力公告，其间接全资附属公司怡略有限公司，发行2亿美元8.875%优先票据。
9月26日，富力公告，公司于9月21日发行了第7期超短期融资券10亿元，票面利率6.5%。
10月9日，富力公告，公司发行公司债券获批，将自准发行日起24个月内，发行面值总额不超过130亿元的公司债券。
10月31日，上交所信息显示，富力拟发行的35.59亿元ABS融资，状态已经变更为回复交易所意见。
巨额负债带来的大量财务费用无疑成为了侵吞利润的无底洞。中报显示，上半年，富力的利息开支达到了27.5亿元，相比去年同期的9.7亿，激增了184%。
而这还是去除了资本化融资成本后的数额，若加上资本化的利息，富力上半年的利息开支总额达43.5亿元，接近2017年全年的利息支出。
高额的负债也给富力带来了巨大的偿还压力。金融时报统计发现，在之前的两个自然年中，富力新发的债务都超过了收入，偿还的债务更是达到了收入的四分之三。
这种情况，到今年上半年，似乎仍在延续。富力中报显示，截至6月30日，仅银行借款就新增了317.9亿元；同时，富力仅在偿还银行借款上，就花出109.9亿元；另外，富力在年初还赎回了24亿元的永续债。
而上半年，富力营收340.9亿元，净利润为40.8亿元。也就是说，上半年，仅银行新增借款就超过富力营收的90%；用于偿还银行借款和赎回永续债的支出，已达营收的40%。
更让人担忧的是，富力的经营现金流已经持续多年为负。据富力历年财报， 2012-2017年，富力经营活动产生的现金流净额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元、-72.87亿元。
到今年三季度，这种经营活动产生现金流为负的情况仍未见好转。富力三季度报告显示，截至9月底，富力经营活动产生的现金流净额为-28亿元。
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激进扩张
富力累积的大量债务，都是近几年来激进扩张的历史遗留。
不仅不断保持对住宅项目土储的扩张，富力对一向倾心押注的商业地产也是毫不吝惜。
2017年7月，富力拿下万达酒店资产包。据富力今年3月公告，这笔交易最终作价181.6亿元，富力最终收购的酒店为71家。
几乎同一时间，富力又以86亿港元的价格，收购了恒基兆业位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目。
今年1月，富力再次接盘万达项目，以约合3.15亿元的价格，拿下了万达在海外的首个项目万达·伦敦ONE，并代表伦敦项目公司向万达酒店偿还债务约合14.12亿元。
今年4月，富力与海航合作开发海南大英山项目，合作价款约为57亿元。
今年9月，富力与海航的缘分继续。27日晚间，海航基础公告称，孙公司海航地产拟与海南富力签订《股权转让协议》，出售所持海南航孝房地产开发有限公司70%的股权，转让价款约0.35亿元。
这些大手笔砸钱拿下的项目，最终回款能力如何，目前还尚未有定论。比如，万达的70多家酒店，都说富力6折拿下，是捡了个大便宜，富力在2017年年报中也一直强调，一买下就收获了131亿元的非经常性收益。但当时也有声音认为，这131亿元，只是收购价格净资产的账面价值打折部分。而在今年上半年，酒店运营及其他部分营业额，总计也仅有42.6亿元。
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“高周转”惹祸？
集团债务压力严重，大手笔的收购回款仍需时间，又遇上了房企融资环境收紧的宏观背景，以及一直不给力的经营现金流入，为了缓解资金压力，富力不得不寄希望于住宅项目开发，采纳“加快开发周期和提升资金周转率”的策略，通过住宅销售加速回款。其中报显示，上半年，集团共推出了15个新项目，其中80%自土地收购起一年内开始预售，最短4个月已经开始预售。
然而，“高周转”策略，似乎与频繁的违规操作相伴而生。
11月2日，富力南昌工地一名民工的非正常死亡，引起了社会舆论的广泛关注。
据中新社报道，这名民工，既未签劳动协议，也未购买意外伤害保险，更没有专业技能，却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。他每日工作时长达16小时，且已经连续3个月无休。
7月11日，该民工最后因过度劳累，中暑昏倒在工作岗位上。在医院昏迷83天后，最终死亡。
而据统计，这已经是今年以来富力的第6起违规案例。
今年6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处；6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，被住建局列为重点关注对象；8月，因菏泽“富力城”项目，在未取得预售许可证的情况下，向买受人收取了购房定金等款项违规销售，富力被菏泽市住建局点名通报；同样在8月，石家庄富力城被曝违规销售并被要求停业整改，开发区政府明确表示，石家庄富力城项目涉嫌利用其他手段哄抬价格，扰乱市场价格秩序，实际销售价格与备案价格不符，责令整改。9月24日，福建省住建厅通报了14家违法违规房地产开发企业和中介名单，其中，莆田富力房地产开发有限公司榜上有名。
在“高周转”模式下，富力在年中创造了销售额同比增长47%、达到570亿元的历史最高水平。截至10月底，富力完成的销售额达956.6亿元，较去年同期增长45%。
但即便如此，富力也才完成了全年1300亿销售目标的73.6%。也就是说，在今年剩下的两个月时间里，富力平均每个月至少要完成172亿元的销售额，才能达成目标。而过去10个月，富力的月平均销售额仅为92亿元。
如今房企的传统销售旺季“金九银十”已过，富力要想在今年最后两个月再创造销售奇迹，很有难度。
此外，富力一贯以来的销售贡献主力，还面临着后劲不足的问题。
富力历年财报显示，过去两年，北京当期的区域销售额都排名第一。而今年半年报显示，北京仍然以29.8亿的营业额，问鼎富力的城市销售额排行榜。而如今，楼市转凉，叠加政策的不确定性，北京能不能在年底甚至未来更长的时间继续为富力贡献丰厚的销售额，还得打个问号。
另外，莆田富力被福建省政府列入“黑名单”，上半年给销售总额贡献排前三的莆田，未来销售量会不会因此受影响也未可知。
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结语
富力高周转、激进扩张，或许与房企龙头们塑造的“求稳”主旋律不符，却是拐点期内，中小房企的典型：尚未跻身第一梯队的房企们，试图在龙头老大们都偃旗息鼓观望的时期，抓住发展的窗口机遇期，激进扩张、极速运转，逃离被淘汰的险境。
富力则更是多了一股破釜沉舟的气势，因为，这个曾经的华南五虎，必定渴望在此机遇时刻，弯道超车，夺回属于自己的王者荣耀。
但现如今，房地产市场调控升级，房企融资走势不明朗，而富力本身又存在债务压力大、销售未及预期、收购项目回款时间长等危机，此番似乎有些脱离自身实际情况的逆周期操作，到底是让富力实现“弯道超车”，还是“加速出局”，亦未可知。
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作者：嘎子