向别墅时代挥挥手，别说楼市没给过机会！
临近年底，又到了审视楼市一年表现的节点，虽然还有不到一个月的时间，但从数据上已经可以大概看出一些趋势和端倪。
上周，『地产营销人』发布了近前11个月的别墅的成交特征，相信不少朋友都细细的看了，如果有漏看的，可以点此链接《今年北京别墅成交九大特征，点评洞悉真相》，再温顾一下。
通过连续多年对楼市的观察，『地产营销人』一直认为别墅是一个相当稳定的细分市场。它既不会因为楼市的躁动变得格外刺激，譬如2016年；也不会因为调控的风暴而一落千丈，譬如今年。
那么，从这些特征又能推导出什么样的判断呢？
1、今年顶级别墅暗中热销的秘密
为什么说“暗中”？
之前『地产营销人』也做过点评，网签遮盖了不少项目的真实成交，这个数据有多少？100亿左右是有的，因为顶级别墅的总价和单价都比较高，只能暂时为楼市的“稳定”做出一点贡献。
相信随着共享产权房等低价房源在未来的签约，这些“暗中”的销售额会逐步浮出水面。
顶级别墅的客户和一般别墅的客户还有很大不同。能出手5000万以上买别墅的人，对趋势都有相对独立的判断，很少被舆论牵着鼻子走。
同时，他们在解决购房资格和资金方面弹性空间也比较大。譬如名下房产的腾挪可以有多种方式，购房资金能贷款就贷款，如果政策收紧，找开发商要点优惠也就一次性付了。这些对普通改善客户不能逾越的障碍基本不会对他们造成太大的影响。
所以就『地产营销人』在一线了解的情况是，独栋、双拼等较为稀有的别墅产品今年反而走出了一波像样的小高潮。
2、供地政策的巨变带来必然后果
今年已经出让的40多块土地，没有纯商品住宅了，基本皆为共享产权房、限价房和自持租赁住宅。
这个突如其来的变化，将直接对明后年的北京楼市带来剧烈影响。
7090的规划要求不仅让别墅产品再难见踪迹，连平层豪宅估计也会谈出市场。
所以，对于要买别墅和想买别墅的人来说，如果能看清这一点，还是早出手相对踏实，不然越到后面，置业梦想就越遥远。
3、对品质苛求不会让位于急切的心态
对于明白的客户，大趋势心中有数，但即使如此也不会降低对品质更高的要求。体现在两个方面——
一是地段，别墅买得远可能相对舒适，但从保值角度，还是距离市区越近价值越高。上周分析的特征也显示了这一点：今年五环内的别墅成交占比仅为1.38%，三四环之间的成交量只有2套，这说明市区内的别墅极度稀缺，好地段和纯别墅几乎无法兼得。
二是类型，别墅档次由高到低依次为独栋、双拼、联排、叠拼。今年叠拼别墅占据市场主体，这是近两年土地供应所决定的。独栋和双拼别墅几乎是在存量中不断被消减，最终新房估计会彻底消失。
这就是为什么有实力的客户依然要花重金去买顶级别墅的原因，他买得其实是最后的上车机会。没错，有钱人也得“上车”，只不过大家彼此上的“车”不一样而已。
兼具地段和纯粹类型的别墅项目最后只能用购买力来决定归属，这考验的是眼光和出手的速度。
如果让『地产营销人』推荐，也给不出太多选择，但总比没有选择要强。
上周四，由于受邀参加鲁能·钓鱼台美高梅别墅主办的“祈天·耕承”礼御文化当代复兴论坛，有幸再次审视了这一主城区顶级别墅产品，忍不住还是说出了让他们慢点卖的话，项目总价是不低，但区区40多套房，也是说没就没的存量。
鲁能·钓鱼台美高梅别墅位于北京三环区位，属内城核心，距天安门7.4公里。与天坛、崇文门、东单、雍和宫一脉相承，皇家气场，人文厚重。
今年北京《新总规》重新划定了城市的空间格局，四环内基本实现为中央政务区功能、三环至四环之间定义为风貌引导区，可以说三环将成为首都中央核心之地，未来的环境和配套会更加优越。
随着2019年北京新机场的启用，鲁能·钓鱼台美高梅别墅所在的区域将承载着北京新国门的历史使命，基础设施跟进、环境改善、交通建设的力度史无前例。相对于北京东西部和北部发展现状的饱和状态，丰台在南城区域中扩展出巨大的想象空间。
项目为纯别墅产品，类独栋合院形制，容积率约为0.56，共46户。所有产品皆独门独院，有天有地。户型面积338—426平米，有丰富的扩展面积和多重观景露台附赠。
特别是其大户型产品，拥有270度围合式院落、14.3大面宽、8.3短进深、90度环景阳光餐厅、全明采光、通风良好、多层空间蕴含多重功能细节，动线分离满足多代人共居一栋。
社区的整体布局，融合了皇家四合院的居住美学和东方礼制，继承了传承千年的皇家院落文化，采取中轴对称格局，以“中轴——街巷——院落”的规制，打造三环内城独有的立体四合院，重重礼序，小中见大、曲径通幽、完美诠释出新中式别墅社区的空间美学。
鲁能·钓鱼台美高梅别墅是多品牌联合筑就的顶级物业，鲁能是国家电网的全资子公司，责任央企，是全国地产前20强，曾在北京成功开发有中央别墅区的优山美地、温榆河的格拉斯小镇、顺义新城的鲁能7号别墅，及朝阳公园的高尔夫公寓等知名项目。
钓鱼台美高梅酒店管理有限公司为项目提供独家私属管家式物业服务。每户配私属24小时管家，打造一站式服务体系。
过去我们说别墅或者豪宅具有收藏价值往往是因为其产品的出众，但今天意义不仅于此，向别墅时代挥挥手，已不再遥远。
梦想也许追不上时代的脚步，但曾经为每一个人都留下过机会。
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