合同签订稍加注意，竟然节税22万元！她到底是怎么做到的？
租赁合同签订稍加注意，竟然节税22万元……不敢想象，2020年懂合同控税的财务，真香！
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我们先来看一个案例
案例一
甲物业公司将一幢老的商业门头房对外出租，签订房屋租赁合同，一年租金1200万元（含物业费200万元），每年一次性收取。
1、增值税=1200*5%=60万元
2、房产税=1200*12%=144万元
3、不考虑附加税费、印花税等。
合计税费：204万元
案例二
甲物业公司将一幢老的商业门头房对外出租，年收入1200万元，合同签订时候根据实际情况将房租和物业分别签订。
签订房屋租赁合同，一年租金1000万元。
签订物业管理合同，一年物业费200万元。
1、房租增值税=1000*5%=50万元
物业费增值税=200*6%=12万元
2、房产税=1000*12%=120万元
3、不考虑附加税费、印花税等。
合计税费：182万元
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总结
上述合同在分别如实签订的情况下，节税22万元。
企业出租房屋时，会附带房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品、物业管理服务等。税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，那这些设施也要交纳房产税，企业在无形中增加了税负负担。
因此：
企业根据出租的实际情况如实加以区分，把合同分别签订，发票项目分别开具开票，收入会计上分别核算，就会把企业税负大大降低。
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增值税下签合同注意的6个细节
一、明确合同价格条款
增值税为价外税，应当在合同中就合同价款是否包含税金做出明确约定，避免后期产生争议。
合同价款需明确合同含税总价、合同价（不含税部分）及税款金额，如果签订含税价款，一定要附加发票类型（增值税专用发票或增值税普通发票）和税率的限制，否则对项目成本影响很大；如果签订的是不含税价，企业将根据发票类型，决定付款金额。
具体约定形式为合同及其他补充文件中所指“价款”或“价格”，如无特别说明，均指含税价格，包含增值税税款及其他所有税费。
二、明确有关税务信息条款
在合同中，应当就纳税主体信息、应税行为种类及范围、适用税率等内容进行详细约定，确保合同主体信息与发票记载信息一致，同时明确不同种类应税行为的范围及适用税率，从而避免履约过程中产生争议，实现甲方的合法合规进项税额抵扣。
（一）纳税主体信息条款
应当在合同中明确双方的基本信息、纳税主体身份及计税方式，并约定乙方纳税主体身份发生变更应及时通知甲方。具体约定形式：
1、乙方为
（1）一般纳税人；（2）小规模纳税人。
甲方纳税人识别号：
乙方纳税人识别号：
2、乙方完成本合同项下应税行为的计税方式为
（1）一般计税；（2）简易计税。
3、若乙方纳税主体身份发生变更，应自变更之日起15日内，以书面形式告知甲方。
（二）明确应税行为种类、范围及适用税率条款
具体约定形式：
本合同项下应税服务种类及金额（以含设计的分包合同为例）
1、工程设计，金额：（以乙方实际提供的服务为准），适用税率：6%；
2、工程服务（包括但不限于安装、修缮、装饰等），金额：（以乙方实际提供的服务为准），适用税率：10%。
三、明确开具发票的义务及具体要求
在合同中，应当明确约定乙方的开票义务以及发票质量要求、开具与送达时间、发票遗失、发票记载项目变更等情形及其处置措施，通过做好前期风险防范，规避履约过程中可能发生的相关争议，切实做到防范风险于未然。
（一）发票质量条款
对于乙方所开具发票的形式和实质要求，应当包含：具体金额、盖具增值税发票专用公章、开具时间、汇总开票具体规定等内容，确保发票无瑕疵。
（二）发票开具及送达条款
增值税专用发票需要在开票之日起180日内到税务机关办理认证，逾期认证的会导致无法实现抵扣，应当明确约定开票及送达条款。
具体约定形式：
1、乙方先开具并送达发票、且在甲方完成发票认证后，甲方才支付对应款项；
2、为避免乙方以甲方收取并认证发票为由，主张其已完成对应的合同义务，应当约定“甲方收取发票并抵扣的行为，不视为甲方对乙方履约行为的确认”。
四、明确发票遗失的处理条款
具体约定形式：
1、因甲方原因发票遗失的，乙方应提供发票记账联复印件及乙方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》。
2、因乙方原因发票遗失的，乙方应当负责提供相关凭证或重新开具发票确保甲方能够抵扣相应进项税额。
五、发票记载项目变更条款
实践中，存在发票开具后，实际发生业务与发票记载项目不一致的情形。应当在合同中对该种情形的处置做出约定，避免被认定为虚开发票的风险。具体约定形式为乙方开具发票后,涉及的服务类别、服务价款等增值税专用发票记载项目发生变化的，甲方应当书面通知乙方该事项：
1、甲方未认证或抵扣发票的，乙方应在收到通知后作废原发票，并于收到通知之日起10日内向甲方重新开具并提供发票；
2、甲方已经认证或抵扣发票，原发票无法作废的：
若应开票金额增加的，乙方应于收到通知之日起10日内向甲方补开并提供增加部分金额的发票；若应开票金额减少的，乙方应于收到通知之日起10日内向甲方就减少部分的金额开具红字发票；
3、发票其他记载项目发生变更，导致发票作废或存在其他任何瑕疵的，乙方应在法律法规及相关政策规定的时间内重新开具发票、补开发票或提供其他合法书面材料，保证甲方实现对应款项进项税额的合法抵扣，否则由乙方承担因此而造成的损失。
违约责任的设定能够有效约束和督促乙方按时、按约提供合法合规的发票，同时也能够有效规避乙方违约情况下甲方的经济损失、降低可能产生的诉讼成本。
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合同审核中财务经理必须掌握的3个关键点
STEP1：是否符合公司的流程制度
1. 制度上审查
是否符合流程和审批制度
是否符合公司管理的相关规定
是否符合公司经营方面的相关管理规定
是否满足公司信息系统管理规定
是否在公司预算范围内
是否在财务经理的工作范围内
2. 公司合同管理的相关制度
公司招投标管理制度
公司合同审批流程及权限
企业信用管理制度
某某公司合同管理规定
合同档案管理
3. 合同常用分类
4. 公司里面都有哪些合同
5. 不同合同类型不同处理
根据不同的业务性质，归类整理相关经验，与公司有关的；
根据合同的重要程度，是经理参与，还是普通人员参与；
根据合同的内容不同，框架性协议如何对待，订单如何对单，具体合同应该如何对待。
案例：公司合同管理规定
概论：目的、手段、范围
合同管理体制及岗位职责 经营财务部主导；业务部门设合同管理员，隶属于财务部；各业务部门各负其责；其中包含《合同章使用制度》
公司资源认证与客户信用管理 其中包含《公司合同分类及管理办法》
合同的签订：签订前的必要调查、付款方式
合同审批权限：详细的审批权限表
合同审批程序：合同审批程序表
合同的履约和执行：谁对合同的执行负责
合同变更和解除：标准及流程
合同纠纷解决：负责部门及流程
合同管理：财务部存档
责任承担
其它条款
案例：合同审批权限
案例：合同审批流程
案例：相关单据设计
STEP2：合同的利润情况
收入和成本谁来估算？谁来负责？
应该准备什么样的资料？
应该从哪些方面进行财务的测算？
合同利润状况
合同的现金流情况
财务测算案例
STEP3:合同存在哪些风险
1. 合同中存在的业务风险
企业是否有履约能力：资金、人员、技术等；
标的物、交付方式；
到货地点，到货验收；
质量条款；
是否有项目风险、经营风险（安装、集成、服务）；
如果是原材料采购，那么数量、时间、品质、保修、 退还、是否符合计划等；