爱德数智研究专题：首次迈入行业TOP20，2020年中梁行稳致远
2020年3月23日，中梁发布2020年业绩报告。
总体来看，中梁2020业绩表现良好。公司首次冲进行业TOP20；
业务布局上公司深化战略调整，继续深耕二三线城市群；
“三道红线”中两道达标，成为“黄档”房企，为公司融资提供一定保障。
销售：销售额首次迈进行业前20
对于中梁来说，2020年是不平凡的一年。集团合约销售额首次迈进行业前20，比去年提高两名。销售总额达到1688亿元，同比增加10.6%。
将时间线拉长来看，中梁这些年的销售额扩张很猛。从2016年的不到200亿增加到2020年的约1700亿，5年增加了8倍。
但是，中梁的规模扩张势头从2017年开始就逐年下滑，2020年的增速比去年下降了40%。中梁从2019年起，就在优化销售布局。
到2020年，从销售的地域结构来看，贡献最大的区域是长三角，中西部和环渤海占比也比较大。
从城市能级来看，2020年中梁继续加大在二线和强三线城市的销售力度，回归热点区域明显。
土储：减少投资力度，优化投资布局
2020年中梁拿下117个地块，新增建筑面积1490平方米，相比2019年，数据有所下降。
中梁的投销比一直在稳步下降，从2018年的2.38降低到2020年的1.1。这也说明中梁一直在降低投资力度。
从拿地面积区域结构来看，中梁2020年长三角、中西部、海西地区、环渤海地区、珠三角拿地占比为42.2%、35.3%、10.6%、9.2%、2.7%。
2020年中梁继续加大在长三角区域的布局，未来可以预见该区域将继续作为中梁销售业绩的核心组成部分。
土地投资结构持续优化，二线城市继续作为主要投资区域。
中梁2018年下半年开始调整投资方向，实行“三转策略”：
转向二线、省会以及中心城市；提高城市能级，重点关注二线城市和强三线城市。
2020年二线城市拿地金额为47%，略高于三线城市拿地金额，四线城市拿地金额仅为8%。
2020年中梁在成都、苏州、西安、银川、长沙、武汉等二线城市继续突破。城市布局逐步实现均衡态势。
收入利润：营收继续增长，利润有待改善
2020年中梁的营业收入继续增加，达到659.4亿元，同比增幅18.5%。但是和前几年相比，营业收入的增长速度大幅下滑。
从利润质量来看，2020年中梁的毛利率和归母净利率分别为21%和5.6%，均比2019年有所下滑。相比于行业平均水平，中梁的利润质量仍需改善。
负债：“三道红线”两道达标；融资成本有望优化
近5年来，中梁在加速扩张规模的同时，公司的负债总额也在逐年增加，但中梁的负债增长率已经开始逐年下降。
2020年，中梁的总负债规模为2406.5亿元，同比增长4.3%。远低于同期26.2%的增速。
针对“三道红线”提出的要求，中梁也在通过各种手段努力达标。
虽然2020年中梁剔除预收账款的资产负债率为80%，高于70%的警戒线；但是已经实现了逐年降低。
2016年为最高，达到了97.78%。2020年相比2019年下降了不到一个百分点。
中梁预计用2-3年时间实现这一指标达标。
中梁的净负债率也处于逐年下降的阶段。之前中梁快速扩张，加大杠杆导致净负债率奇高，在2016年时净负债率曾经高达1790%。
到2020年，这一数值下降到65.8%。已经低于行业的平均水平。净负债率的下降，其实与股东权益暴涨和2018年公司上市融资有关。
现金短债比方面，2020年中梁现金短债比为1.43，比2019年上升0.7，实现达标。
从这5年的时间来看，中梁的现金短债比波动较大，在快速扩张时资金链很紧。
2020年中梁的融资成本继续实现下降，同比降低0.9个百分点至8.5%，中梁管理层表示，有望在供应链融资，海外债，境内债，ASB融资，银行贷款方面取得成果。
降低信托等非银贷款的占比，在2021年争取实现将融资成本降低至8%以下。
组织变革：升级“阿米巴”
做为一家“黑马”房企，中梁以“5年8倍”的增长速度强势挺进行业前20。
不仅仅是因为中梁前几年将高杠杆、高周转模式发挥到极致，更是因为中梁实施了与高周转相得益彰的“阿米巴经营生态系统”，为中梁装备了一套规模助推器。
在中梁，企业被划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制运作，全员参与经营。
总部集团将收取20%左右的净利润做运营管理费，区域和城市公司成了加盟连锁店，自负盈亏。
阿米巴也是一套激励计划，中梁的高级管理层和其他雇员同时承担利益共享和风险共担功能，这样一线员工就被打了鸡血一般，将高周转模式贯彻到底。
2020年，公司将“阿米巴经营生态系统”进行升级，将更侧重于平台赋能。
把中台能力做强，强调做好一线区域和城市公司的信息化、数智化、规范化管理，实现管理升级，提高经营效益。
小结
从这次业绩报告公布出的内容来看，中梁在2020年在营销、投资、降债三个方面取得了一定的成果。
但是，公司仍然存在增收不增利的情况，归母核心净利润很低，利润质量一般。
在未来中梁应该继续深化投资战略布局，深耕核心二线城市，优化升级组织架构，实现公司经营效益的进一步提升。