首批公募REITs（买前必看）

最近头条在刷屏一个新名词，叫瑞次，它具体是什么？可以买吗？

1、什么是公募REITs

REITs即不动产投资信托基金，是指向投资者募集资金，投资于不动产，并将项目运营产生的绝大部分收益（中国REITs是9成）分配给投资者的标准化金融产品。

2、公募REITs是新产物？

REITs开始于20世纪60年代的美国，底层资产也是从商业物业扩展到工业园区、仓储物流等基础设施领域。目前全球REITs市值达2万亿美元，美国约占60%。美国近20年权益型REITs产品的总回报8.4倍，折合年化收益约为11.2%；抵押型REITs产品年化也有9.5%。

在境外成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类成熟金融产品，具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，受养老金、保险资金青睐。

3、首批公募REITs投什么领域？

（1）首批公募REITs底层资产为基础设施，包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

（2）项目地区集中在长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点领域；

（3）项目权属清晰，竣工验收，运营3年以及上，有稳定的收益和现金流。

4、公募REITs结构

双管理人：项目计划管理人和基金管理人；双托管人：银行

5、首批9只公募REITs信息概况

首批9只公募REITs具体的项目是什么？认购价格多少？规模多大？什么时候可以买？最低参与金额多少？下图一一说明：

6、首批公募REITs投资的理由

（1）公募REITs要将每年可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。故它具有相对稳健的分红、底层资产相对单纯的投资品，具备长期配置的价值。

（2）监管层面也鼓励银行、保险、社保基金、养老金、证券、基金等机构投资者参与。目前准备参与公募REITs的投资者大多数是有关机构的固定收益投资部门。追求跑赢银行理财收益的投资人优选，稳稳的幸福。

（3）作为创新品种，首批项目优中选优，预期高，可以适当参与。

（4）符合国家宏观政策：盘活基础设施存量资产、实现国企上市、降低宏观杠杆率、发挥市场配置资源的作用。国家大力发展的领域，就是机会。

7、公募REITs的风险点和注意点

（1）封闭期很长，基本20年以上，短期不能赎回，但在券商平台场内认购，可以在基金上市后随时卖出变现。所以建议在券商平台购买，用钱时方便变现。

（2）初始净值不是1元，而是根据询价定价。既然是询价定价，如果高估了，上市后就有可能破发跌破询价定价，账户亏损；如果低估了，上市后就有涨幅，账户盈利。

（3）公募REITs的预期收益率只是对分红的预测，不会承诺保本，分红取决于项目的运营情况。

（4）REITs的波动性也较大，上市首日30%涨跌幅，后续10%；

（5）9只公募REITs底层资产项目不同，买错买对，收益可能差别很大。它的业绩和基金经理的水平关系不大，因为真正决定他们收益的是项目本身的运营情况。比如你买了某高速公路的公募REITs，地震震塌了，基金经理也无能为力。

（6）公募REITs不会每天公布净值，而是每半年公布一次估值。

（7）REITs二级市场流动性可能不如股票，毕竟新品种，大家谨慎观望。