房地产公司税负繁重，来学学房地产大户都是如何节税避税 / 四六文摘

房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说，就是税负压力大，那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢？

　　房地产开发公司常见问题：

　　1、房地产开发公司成本权证少，进项不足。

　　房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏发票

　　2、中介费用之类的中介费用不能提供发票，而且金额很多。

　　3、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。

　　4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现，税务风险会增加

　　房地产开发企业的收入来源复杂，资金支出、流入复杂，财务会计核算困难，无法完全核算企业的收入、支出收入，因此企业的实际经营状况比较混乱。

　　房地产公司如何降低企业税负

　　一、利用有限公司的财政返还奖励

　　操作方式：在地方政府园区注册一家新公司或分公司（不用实体入驻），主体公司把业务分包到新公司，而新公司也等同于承担了主体公司税负，在园区纳税得到当地政府财政支持，促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税，次月奖励返还到公司账户。

　　增值税返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励

　　企业所得税的返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励。

　　案例分析：“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了，也无需过多介绍，在该公司入驻到笔者所在重庆园区后，不仅促进了当地的发展，也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。

　　增值税： 3000w/（1.6 ％） *6％=169.8w

　附加税： 169.8w* 12 ％=20.38w

　　企业所得税： 3000瓦* 25 ％=750w

　　股东股息税：（3000w- 750w） *20％=450w

　　企业合计1390w左右的税金，以3000w来看，约一半的利润要交税，实际到手的只剩下约二分之一。

　在注册入驻到园区后，享受园区税收返还

增值税：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

　企业所得税：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

　共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户

　　二、个人独资核征收政策

　　操作形式：针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题，可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税，不用缴纳企业所得税和分红税。

　　具体内容：园区和人独资企业应交纳的税率如下。

　　核定后个人所得税：0.5%~ 2.1％

　　增值税：1％（疫情年后由3%变为1%）

　　附加税： 0.06％（征收12 ％减半6 ％）

　　综合税负仅在3％左右

　　案例分析：比如链+的一名股东，他占股20％，年末分红时利润（3000-750 ） *20％=450w，需要缴纳分红税： 450*20％=90w。

在个人独资企业核定后：

　　增值税： 450w/（11 ％） X1％=4.45w

　　个人所得税450*10％*30％-4.05=9.45w

　　附加税： 4.45w*6％=0.267w

　　个人独资企业核定征收的税负：

　　4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

　　在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配，90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。关于园区的详细情况和更多的税收优惠政策，请关注——《优惠税》

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