从租赁市场的现状，看郑州商住公寓的畏途
由王毅敏老师撰写的关于郑州公寓市场的三篇分析文章在郑州房地产界、投资者之间引发了广泛的热议。按原计划，公寓市场的稿子也就是已经发过的这三篇。
6月7日，王老师受邀在上海参加国内一线公寓品牌未来域全球战略发布会，在会上通过聆听诸多业内大咖的演讲感慨颇多。结合当前郑州租赁市场的现状，深感对于郑州商住公寓市场投资者、开发商来说，依然需要更多的预判分享出来，以让各位有备而无患。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
“房子是租来的，但是生活不是。”这话说起来容易，做起来并非易事。
这就像最近的热播剧《欢乐颂2》里“五美”的生活是令人羡慕的，虽然“樊大姐”、“关关”与“小蚯蚓”是合租在一套南北不通透的公寓里，但由于22楼和谐的关系，这个比远亲甚至是父母在身边都要开心的租房生活也是令人羡慕的。
租房，尤其是在热点城市租房将会是未来不少人绕不开的生活方式。而如何才能够让租房生活变得有滋有味呢？
6月7日，我受邀在上海参加了一场关于城市、关于青年、关于人和人之间的连接，关于爱的发布会。
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坐标上海
一场关于长租公寓的发布会
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未来域，长租公寓一线品牌，以7年长租公寓的汗水浇灌出来的一个以人，尤其以年轻人为服务对象的生活方式服务品牌。
为了更好地服务越来越多的租房一族，未来域于6月7日高考的第一天，在上海举行了一场以“人”为主题的发布会。
这是一场区别于介绍产品本身的发布会，是以跨界与连接为背书的发布会，从参加发布会的演讲嘉宾阵容可以看出，未来域作为一线长租公寓品牌能够立足一线城市原因所在。
“这场关于人的发布会，是我参加过所有发布会中最为独特的。”
新光产业互联集团CEO钱凯先生如是说。
钱凯先生说，未来域以人为本、为爱而来的品牌理念和新光不谋而合，这是新光最终选择融资未来域的理由。
品质是消费升级的关键词
这是著名的本来生活网CEO喻华峰先生在现场所要表达的观点。
本来生活网先是成就了褚橙，然后又推出了“柳桃”、“潘苹果”还有“任小米”。
喻华峰强调，未来在本来生活、在未来域的场景搭建基础上提供内容和服务，以美食和社交为核心内容，为打造青年生态之城积极助力。
生活的素养造就空间的形成
活跃于两岸三地的时尚设计师任翠女士。
任翠女士提倡人与自然共生的生活美学，样板房只是一种揣测与猜想，她提到未来域旗下的青年公寓和未半生活合集，赞扬贴合用户的个性化定制，整合空间与美学享受，是未来青年居住空间的发展趋势。
青年人群是消费升级的基础
这是著名的社会学家、心理学家中国社会学会副会长周晓虹教授在发布会现场从社会学意义上对未来域着眼青年，着眼未来所说的话。
周教授从社会发展角度强调：当越来越多青年人把认同和尊重作为核心的自我实现型需求的时候，社会文化带动消费心理发生巨大变化，消费就能发生结构性变化。
压轴的总是非常牛逼的人物。最后登台的是地产行业的怪咖，著名的万通六君子，潘石屹的老领导冯仑先生。
冯仑先生以“青年的城市，城市的青年”作为演讲主题，陈述了房地产开发由开发销售为主导转向以内容和服务为主导的“后开发时代”：开发时代已经结束，现在是房地产的后开发时代，过去开发商的竞争力表现在速度。成本、规模，开放商要感谢时代和政府，在后开发时代，核心竞争力已经转变为运营能力的较量，这就是各大开发商都进军长租公寓领域，和运营商合作的理由。
幽默风趣的冯仑无论在什么场所都能够讲出段子来。在现场，冯仑以“老婆是用来生活的，不是用来出台”的来风趣地诠释中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”。
未来域创始人兼CEO王宇在发布会上陈述了未来域的发展战略：
在未来域智慧城市的愿景下，万物皆可互联，万物皆可共享。
未来域与新光互联在依托互联网新态势下，充分调动成员企业的资源，打造自由、开放、活力的共享城市。共享公寓、共享生活酒店、共享办公、共享直播间、共享运动场等概念皆会逐步落地，走进青年的日常生活。
具有八年房地产从业经验，7年长租公寓历练的未来域创始人王宇是枚原本可以靠颜值吃饭，却非要靠能力打拼的帅哥。
这些参与演讲的嘉宾，要么是未来域的合租伙伴，要么是未来域运营的指导者。由此不难看出，未来域对于生态池的建设是花费了巨大心血的，这才是他们给未来的租客们提供更好的居住体验和生活场景的资本。
就在笔者参加这场高逼格的长租公寓全球战略发布会时，郑州一家媒体的记者与编辑也在忙活着，他们在对郑州的租赁市场向大众提供某一方面的现状。
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对标郑州
一篇关于租金下跌的文章
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对于房租的涨跌，我们一起来看看微信公众号《投牌》的采写：
以前都是房东闭着眼睛出房，而且租金价格坚挺。自从去年年底到今年上半年，不仅房租涨不上去了，而且连能否维持原状都要听一听租户的意见。
对于郑州房东李先生来说，这种市场变化，已经让他在经开区远大理想城小区的房子“损失”了300元/平方米。“往年房东逼租户涨房租，今年租户逼着房东降房租”的反转剧情，至今还在不断上演。
在秦岭路沿线接触到的一居民小区房东老严，其三室两厅的个人房源，从3800元/月一路降到3300元/月，才谈成一个租户。他说，刚毕业大学生根本租不起，如果还降，那么他的投资收益就会大打折扣。
往年不愁租的房子，如今租不上好价钱。不少房屋中介人士均介绍说，到现在只能说是尽量帮房东维持好原来的租金水平，但如果租户提更高的要求，房东一定是没有话语权的。他们当中，有的店面墙上挂着一串又一串的房屋钥匙，静候租客上门。
造成今年比去年房价环比上涨，而房租不涨反降的原因咱们在之前的文章中总结过：
1）大量的公寓出现。
2）大量的回迁房交付后很难流通而大部分会走向租赁市场。
3）原本准备出手的住宅流向租赁市场，从而导致供应量过剩所致。
未来，随着城中村建设地逐步推进，交付的回迁房越来越多，流向租赁市场的回迁房会多到可怕的地步，这就让原来按照既定套路设计的公寓几乎是没有了活路。
租房者要把租房变成一种生活方式，而传统的公寓根本不具备这样的条件，这就是消费升级的必然要求。
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消费升级之下
需要场景、内容与服务的跟进
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上周在郑州经三路，中午花11元吃了一碗蒜汁捞面，边吃边发了条朋友圈（我也要刷存在感的嘛）,内容如下：
为何会发这条微信呢？请看下面的就餐环境：
这就是一个消费升级的绝好案例啊。
什么是消费升级？原来你在街边花三五块钱买一个烙馍卷菜边走边吃，现在你跑到大卫城吃几百元一位的台塑王品牛排叫消费升级。但并不是花钱多就能算是消费升级，消费升级包含场景、内容、服务三个方面。
消费升级首先改变的是场景，不再是像河南甚至整个北方面馆千店一面。像这样的小店就餐环境，即便是才消费十来块钱，但就餐环境得到了极大改观，这才是第一位的。
由边走边吃烙馍卷菜到吃王品牛排也是消费升级，但是那是排在消费升级第二位的，改变的是内容。
最后一个非常关键的是服务。消费升级得到的服务提升了。
按这样的理解，传统的公寓是不符合未来消费升级要求的，如前文所说，消费的场景没有改变，内容没有增加与更新，服务更是谈不上。
所以，我们再三提醒投资者在购买公寓产品时要多看多听，那些没有给未来公寓运营商提供更多服务空间、没有打算统一运营的公寓项目要谨慎购买。
最近一家调研机构对消费信心指数的调研，最后得出了这样的结论：
图中我们看到，在对未来消费信心方面最高的是90后们。
排在第二的是他们父辈60后，我们抛开60后是当下社会的中坚力量这个社会现实不谈，需要了解知道的是90后的消费观念不但区别于其父辈，而且和80后也俨然不同，这是基于他们是在非常富足的环境下成长起来的，同时又有殷实的家庭做为支撑，所以其消费能力超出想象。
未来域CEO王宇先生在6月7日的演讲中就提到了这一点。在未来域生活的年轻人中有80%使用了和未来域合作的金融产品。
这是远远超出预期的，不少客户的消费能力远远大于收入水平，这除了有消费未来的思想之外，还有就是与坚强的家庭后盾作支撑有关。这就是未来的现实，大家必须清醒地认识到这一点。
场景是未来长租公寓所必须改变的，虽然正如长租公寓教父全雳先生在我们前面一篇关于公寓的文章后留言：改变场景并不改变未来租赁模式，也改变不了行业变化，充其量产品升级而已。
如果，连满足消费升级所必须的产品升级都做不到的话，公寓品牌化运营从何而谈起？
场景变化并非是一件非常艰难的事情，关键是要有观念的变化。请看下图：
用追逐时尚与生活方式结合起来的思维，使得这个步梯间的场景发生了变化，而这样场景的改变会影响到行为方式与生活方式的改变。
只有改变才能看见未来。
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郑州商住公寓现状
陈腐观念下的蛋
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郑州未来商住公寓的畏途，不仅只是来自公寓本身量的剧增，也不仅是大量的城中村回迁房交付之后会从商住公寓口中夺食，而是在于不少开发商的观念还停留在“快销”的年代，岂不知当下房地产市场已经进入了“后开发时代”，正处于由开发转入运营的时代。
如果观念停留在一卖了之的层次下，必然会以多出容积率为先导，在这样的思想指导下，在郑州才会不断出现容积率在10左右的城中村回迁房，容积率超过5的“豪宅”。
当然，并非所有的开发商都没有意识到未来畏途，曾经接触的一些开发商中已经有人意识到了这些。
在我们近期对郑州公寓市场的分析文章刊发后，不断有开发商的高管联系，希望抽出时间一起聊聊，共同探讨未来市场如何。
当然，先知先觉者不乏其人，在昨天我们推送的文章留言中就有项目上的朋友，讲述了该项目在设计之初用十分认真负责的态度对待自己的公寓产品。
下面是留言的摘录：
新省府核心区酒店公寓集群，每栋楼都规划有公共会客厅、party型公共厨房、屋顶花园BBQ、屋顶游泳池、储物间、洗衣房、宠物室，社区配置得有网球场、健身房、阅览室、咖啡店、艺术展览空间，小空间大配套，在郑州开启开放共享，自由浪漫的全新生活。为了保证空间利用率，请的日本设计师本间贵史做的户型设计，loft25平做到两房，35平做到三房。
为了保证物业服务品质和投资价值，特别是给做公寓酒店的以产业带动，与万豪集团签约，开发商自持一栋，引进了万豪行政公寓酒店品牌进行经营，与客户共担风险，共享省级公共行政规划区未来红利。
这也正如我们分析那样，未来公寓开发与运营正确姿势的前提就是提供服务的空间与前期投入，为未来全新生活方式提供基础。
这是场景的必要条件，也就是内容。但这仅只是第一步，最为关键的是服务，如何管理好这些产品才是问题的所在。
正如当下一些楼盘，挖条小沟在卖房时以水景住宅来诉求，在交付之初无论是喷泉还是叠水都会保持一段时间，而到最后几乎成了垃圾场。
管理与服务才是关键。但目前，郑州绝大部分开发商并没有这样的思维。
眼下还有很多人依然把思路停留在快销阶段，处在极力压缩成本、想把一切都卖出去的阶段，而这样的思维注定了悲催收场。
市场该何去何从，我们不妨拭目以待。