中国房地产中长期拐点已经来临 2024-04-14 02:39:05 再靠房地产稳增长是饮鸩止渴!中国的房价在过去的近20年里几乎是直线上涨,小周期里有些许反复(如2008年金融危机),但是基本上没有完整经历过中长周期涨跌。这也是即便是房价涨到天,还是有人一路看涨。不可否认,过去20年里,一路看涨的人可谓是赚发了(前提你是看多也做多)。但我始终认为任何行业都有其发展的周期性,投资也只有踏准了周期才可以立于不败之地而长久不衰。在投资领域,永远遵循都是低买高卖的的铁律,只是何为高、何为低,则是仁者见仁智者见智。尤其是在房地产这个过去只涨不跌的行业,是谁也无法说服谁。那么房地产行业目前究竟处于周期什么阶段?本人认为目前已是来到了中长周期性转折点的位置,我不想(或者你也可以认为我没有这种能耐)用复杂的经济模型来论证我的观点。但是且听我先说几点处于拐点的迹象:01 GDP增长的拐点渐显现近几年,国内GDP一只在6.5-7.0%之间徘徊,从目前的增长态势来看,再也很难有高增长的可能性。一是基数已经过于庞大,再保持很高的增长率,是需要多大的绝对增量来支撑?二是除了房地产行业能对GDP产生巨大的拉动作用外,目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生房地产行业如此大的拉动作用。GDP增长减缓暗示房地产投资放缓,房地产增长放缓也会导致GDP增长减慢,两者相互影响,互为因果。02 物业租赁回报率长期低位由于人口过度集聚和货币政策的扩张,国内物业资产的价格一路攀升。与之形成鲜明对比是物业租金回报率长期处于低位,主要一二城市住宅租赁回报率在1-2%左右,写字楼租金回报率在4-5%,即便资产价格相对低廉物流地产租金回报率也难以超过6%,资产的投资者大多是通过资产价格上涨来弥补租赁期的亏损。这点倒是与A股市场很相近,股息率长期低位的A股还能经常卖出好价格,也正是靠击鼓传花式的换手来造就价格的虚高。试问,会不会传到某一天就没有下一个接盘者?连A股投资都在逐渐回归价值投资。那么地产的投资者们,敢于拿楼面地价高于售价的土地、敢于接手毛租金回报率才3%的物业,你们的投资逻辑何在?勇气何在?当然,如果你说有钱有任性,那我也没有什么可以多说了。对于一个理性投资者是不是应该思考下,下一段资产的是否能够上涨,或是否可以保持如此高速的上涨,快速上涨的基础是否还存在?03 房地产的融资环境日趋恶化在过去20来年房价的快速增长,扩张的货币政策无疑是助推其上涨的重要原因之一。伴随经济快速增长,扩张的货币政策也无可厚非。由于资本的逐利性,货币很大一部分都流到回报巨大的房地产市场,同时作用于房地产推动价格快速上涨。但从另一个角度来看,这何尝不是一件好事,货币供应的快速增长并没有导致过度通胀的发生。但扩张的货币政策逻辑已经发生变化,货币供应增加对GDP的影响的边际作用越来越小。最关键的是,即便现在处于流动性宽松的周期,而对房地产的融资仍然是严控,基本上拿出来单独管理的。04 大型城市人口过度集聚将发生逆转过去20年房价快速上涨另一个重要原因就是城市化进程使得人口集聚程度更高,尤其是一线城市,人口呈现过度集聚的现象,以深圳为例,1996平方公里的辖区面积管理超过1500万的人口(之前有媒体报道,根据用水用电推算大概在2000万人口左右),这是何等的人口密度,房价不涨才怪。但这种现象也不可能一直维系下去。深圳不像香港和新加坡,辖区无法外扩,人口流动相对较困难。但中国也算是幅员辽阔,城市发展一向都是齐头并进,尤其这几年,一些二线城市开始崛起。而从应届毕业生向二三线城市流动也开始在印证人口过度集聚将会发展逆转。租赁市场可以说是接近完全竞争市场,租金是以市场供需来决定的。由于资产价格的不断爬高,导致租金回报率长期低位,缺乏内在投资价值,这显然是不可持续。靠资产价格上涨来弥补租赁期的亏损,这只有在预期资产价格会继续快速上涨的时期才是有效的。但是如果资产上涨的基础已经开始出现转变的迹象,投资也必将回归其本源,同时也在预示房地产中长周期的转折点的来临。如果房地产已经很具有金融属性,那么世界上任何具有金融属性的东西都是具有极强的投资周期性,“盛极而衰。否极泰来”是不变的真理。如果说房子是用来住的而不是用来炒的,那么房价更不应那么贵,就要符合房价/收入比的逻辑。不管从哪个角度来看,都似乎预示转折点的来临。 赞 (0) 相关推荐 以后几年中国房地产还值得投资吗? 进入到今年的4.5月后,全国房地产调控政策又开始密集出台.特别是近日苏州打响了5月房地产调控的第一枪.而南京.宁波等地也纷纷上调了首套房贷利率.同时,社科院近期发布的报告预测,未来一二线城市房价会走稳 ... 房地产和房地产公司的投资机会 房地产作为一项资产其投资价值大大缩减,但这并不意味着会快速下跌 出品| 每日财报 作者| 刘雨辰 2020月1月17日国家统计局最新发布的数据,2019年商品房销售面积17.16亿平方米,比上年下降0 ... 楼市10年拐点将来临,购房者现在还能买房吗? 孙宏斌说,现在大家的预期正在被改变,因为只要政策持续,那么购房者的预期就会发生改变,很显然,政策持续性非常强,丝毫没有要放松的迹象.购房者已经从过去的狂热转为如今的冷静.而炒房者也基本上丧失了继续炒下 ... 涨了6年,拐点正式来临! ✎前两天,70个大中城市的房价数据终于公布了,9月份,70个大中城市里面,新房价格环比下跌的有35个,上涨的29个,6个持平.下跌城市数量,首次超过了上涨城市. 用官方的话来说,就是稳中有降.而从 ... 5月21日板块复盘:端午假期+旺季暑期来临!中长期看好具备成长优势标的 摘要 [5月21日板块复盘:端午假期+旺季暑期来临!中长期看好具备成长优势标的]山西证券表示,行业业绩已触及底部,我们预计21Q2经营情况将在小长假带动下全面复苏.五一小长假出行游客数量恢复至2019 ... 格隆汇6.2盘前要点:硅料拐点来临?东南亚疫情恶化致全球芯片短缺加剧;银保监会重拳打击楼市泡沫 4小时前 24,734 两融余额创五年多新高:美油.布油均创逾两年收盘新高:利率自律机制:积极推动金融机构美元浮动利率贷款定价基准转换.... 1.美股高开低走 中概股涨幅居前: 2.美油.布油均创逾 ... 【突发解读】一个月飙升2倍!波罗的海指数V型反转,全球复苏拐点来临? 背景 2020年上半年的世界海运市场经历了由冰封到沸腾的转变.波罗的海指数近一个月大涨207%,创去年11月以来新高. 数据来源:Wind 本期为您解读: 什么是波罗的海指数? 波罗的海指数大涨,代表 ... 拐点来临,美国正在稳步推动全球通胀! ✎前段时间,我像说梦话般,推导了美国的未来的经济战略.第一步就是推动全球通胀,最终通过加息,引爆全球泡沫.全文在下边链接: 新时代来临,全球经济大棋局推演! 1 目前来看,美国的确正在稳步推动全球 ... 从“创”到“闯”,偶像价值的拐点来临 文|林不二子 偶像综艺进行到第四年,整个选秀产业从爆发.浮躁.回归初心推进到了谋发展的新阶段.今年两档偶像综艺<创造营2021>和<青春有你3>的同期碰撞,收获的不只是秀粉群体 ... 光伏出口量大超预期!行业拐点来临在即该如何提前布局,分析师称这两个关键环节将优先受益 海关出口最新数据:5月光伏组件出口金额19.76亿元,同比增44.9%,环比增8.7%,1-5月累计出口88.43亿美元,同比增38.4%:按单瓦0.246元/W来测算,5月出口量为8.03GW,同比 ... 李飞:半导体短期:芯片涨价依旧,半导体基本面最硬,中长期也会有供不应求,长期:以半导体为代表的硬科技“硬创新”时代来临,算力是科技发展的瓶颈,相对于软件算法,芯片是解决算力的核动力 众里寻他千百度,锂电芯片靠得住 2021-07-08 16:34:33 7日晚间,国常会提出适时运用降准等货币政策工具,进一步加强金融对实体经济支持,历史上看,国常会提出降准之后,大部分都在1-2周内 ...