拆迁以房换房，应该怎么换才划得来？

■本文作者：黄小仙 北京在明律师事务所

导读：房屋的征收拆迁，涉及到对被拆迁人的补偿问题。有拆迁必有补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因此，对于拆迁补偿，被拆迁人是可以选择产权置换的。

实践中，会选择产权置换的被拆迁人不在少数，地方政府大多也倾向于产权安置。毕竟对于一大笔补偿资金，对于一般老百姓来说，不是能很好的去运用和妥善处理好这笔资金。一旦消耗完这笔资金，不乏有部分被拆迁人会以拆迁损害为由找政府麻烦。为了解决后顾之忧，很多地方都会以产权置换为拆迁的补偿方式。

【那对于产权置换，如何置换才合理呢？】

根据《土地管理法》、《条例》等相关法律规定，征收拆迁补偿，应当给予公平、合理的补偿，且保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

具体而言，对于房屋置换的补偿，实践中是以“1:1”是置换比例来落实保障被征收人原有生活水平不降低的原则的。

【如何理解“1:1”置换的以房换房?】

关于“1:1”置换，并不是老百姓简单理解的1平米换一平米。试想一下，市中心房屋的1平米与郊区住房的1平米能等价吗？普通住房的1平米能等价于商业用房的1平米吗？显然是不能的。

所以，综合而言，拆迁以房换房，至少以“1：1”为置换比例，是指被拆迁房屋和换置后所得的房屋价值相当。这需要综合考虑被征收房屋和置换后所得房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

其次，在以房换房问题上，在明律师提醒大家还需要注意的是：

一：以房换房和货币补偿一样，需要进行房屋价值评估。

二：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而《国有土地上房屋征收评估办法》也明确了用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。简单来说，以房换房的情况下，被拆迁房屋和进行换置的房屋的价值评估时间应该是一致的。

上述两点的关键都在于保证置换的房屋价值与原被拆迁房屋价值相当，所以被拆迁人一定要严格把握好评估程序与评估结果。

【以房换房，前后房屋价值不相当怎么办？】

征收实践中，不乏有市中心的房子被置换到郊区，临近地铁的房子被置换到交通不便地区，甚至有商业用房被置换为普通住房等现象。当然，这种置换肯定是不合理的，这在实践中也引起了不少纠纷。面对这样的情况，应该如何处理呢？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一规定：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因此，如果用于置换的房屋价值过低，被拆迁人可以要求拆迁方给予相应的差价。具体方法是可以先于征收方协商。协商不成，则需要通过行政复议或者行政诉讼的方式维权救济。

【产权置换，应该怎么选置换房屋？】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一第三款规定：如果是因为旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

该条明确了选择产权置换的补偿的，被拆迁人可以要求置换就近地段的房屋。而实践中地方政府会受限于城市规划或者资源不足的情况，无法提供就近地段房屋的安置，对于这种情形，硬要政府就近安置是不现实的。此时，被拆迁人可以要求政府提供改建地段房屋。但改建地段房屋的质量、价值、区位等，应该与原被拆迁房有相当的优势地位。

最后，在明律师还要补充一点的是：如果选择了以房换房，在换得的房屋交付前，要在哪里生存居住呢？这个不用担心，据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。也就是房屋征收部门会向您提供临时住房或者临时安置的费用。

总而言之，选择房屋置换，应该要求被置换房屋的价值与原被拆迁房屋截至相当。这需要考综合虑的因素包括了区位、环境、房屋性质等等，当你置换房屋的综合价值过低时，需及时咨询律师，采取相应的救济措施。