论一个业主委员会主任的修养

住宅小区的业委会主任，可能是中国目前最具挑战性的工作之—°越是体量大、住户多、物业形态复杂的小区，其业委会主任面对 的问题和困难也越多。面对问题和困难，如何寻找解决之道？有两个方向，一个是向外求，一个是向内求。向外求，就是向物业公司求， 比如换物业，小区搞不好，是物业公司不行，要求换掉，以为换了物 业以后，问题就能解决。向外求还表现在向政府部门求解决之道，要求出台针对性的法律或政策，或者要去政府部门有所作为，解决物业的矛盾。向内求，就是加强业委会自身的建设，就是业委会主任加 强自己的修为。

笔者认为，内因决定外因，解决问题之道应内外兼修，并且偏重于内修。因为一旦过于注重向外求，则容易发生抱怨，抱怨物业公司不规范、黑心，抱怨政府部门不作为、乱作为。笔者担任一个中等规 模住宅小区的业委会主任已满两年，对于业委会主任如何内修，有了一点点自己的看法，班门弄斧，写下这篇小文章，希望广大业委会同行给与批评指正。

一、小区业委会主任的角色定位

根据相关法律法规对小区业委会职责的具体规定，笔者总结出业 委会主任的角色定位如下：

1、业委会主任不是领导，只是个组织者。业委会主任组织召幵业 委会定期和临时会议，遇到需要表决的事项时，主任只有一票。业委会组织召开业主大会定期和临时会议，在需要全体业主共同作岀决定 时，主任作为业主，也只有一票。业委会定期会议，每个季度至少开—次，业主大会会议每年至少开一次。

2、业委会主任没有权力，但是可以有影响力。权力越大，责任越大，风险越大。一个人一旦拥有了权力，其本性也会随着时间的推移 而改变，业委会主任也不例外。业委会应当集体讨论，集体决策，如果主任搞一言堂，听不进不同意见，业委会内部关系就会紧张，不利于业委会开展工作。

虽然没有权力（事实上也不能有），但是主任可以有影响力。影响力来源于主任个人的魅力和公信力。主任说的话，有没有人听？主任根据业委会的决议，安排下去的工作，有没有人去做，有没有人配合？取决于业委会主任是否得到大家的认可和接受，其工作方式方法是不是符合法律法规的规定、议事规则和合同的约定，以及是否符合 公序良俗。

3、业委会主任不是谋生的手段，而是社区志愿者，是兼职的义工。如果是上有老，下有小，需要养家糊口的人，建议不要轻易去当业委会主任，因为一旦为了讨生活，有了谋取私利的念头，那么离犯错误的距离也就不远了。有一定的经济基础和业余时间，是当好业委会主任的必要物质基础。

4、业委会主任到底能不能拿报酬或工作津贴？理论上可以拿，但是一定要慎重。因为一旦拿了津贴，即使是几百元钱，性质上就变了。从无偿变成有偿，从不拿钱变成拿钱。这种情况下⁵因为群体特殊的心理特征，业主内心会发生质的变化，对业委会主任的工作要求也会成倍提咼。

二、业委会主任应具备的心理素质

1、应有大局观念和整体意识。业委会主任本身也是业主，理应站 在业主角度考虑问题，但准确地说，应该站在全体业主的立场上思考和处理问题，而不是只为部分业主服务。维护的是业主的合法权益，对业主不合法合规的行为、或者不合理的诉求，不仅不应该支持，而是应该及时制止或者拒绝。

2、就事论事，对事不对人。当你喜欢一个人时，不管对方说什么，做什么，你都会认可，就算不认可，也至少能理解对方。但当你不喜欢一个人的时候，不管对方做什么、怎么做，你都不会赞同，甚至不理解。所以，当一个人就事论事时，是理性的，当一个人对人不对事时，是感性的，非理性的。

为何每个小区的业主群里，经常出现一部分业主对另一部分业主，或一部分业主对业委会成员无端指责、谩骂，甚至人身攻击？因为这些人往往不是在就事论事，而只是在进行情绪的宣泄。是真相还是谣言，有事实依据，还是凭空捏造，这一切都不在重要，重要的是，此时此刻，他（她）需要发泄内心的情绪和对社会的不满。

业委会主任做到一时的就事论事和理性思考，很容易，但是要做到一直就事论事，就很难。因为人是感性的动物，其行为往往受感情和情绪的控制和支配。这是人性的弱点，作为一个业委会主任，若能 敏锐地觉察到这一点，并且有意识地穿越它，那么其认知和能力将大幅提升。

3、心胸宽广，能接纳别人。作为业委会主任，除了要做到就事论事以外，还要心胸宽广，能接纳别人，接受不同观点或意见。古人云，兼听则明，偏听则暗。不管在业委会内部，在小区内部（业主），还是在小区外部（其他小区的业委会同行），主任都应该有听得进不同意见的胸怀。

4、淡定从容，宁静致远。作为一个小区的业委会主任，越是面对的重大事情，或者关键时刻，越是要保持头脑冷静，不要慌，不要急，沉着应对。业委会本身是一项公益事业，为的是维护广大业主的合法权益，完善城市基层治理模式，构建和谐社区关系。这是在为自己和家人积福行善，功德无量。世人皆被名利所累，若如能看破功名，淡泊名利，则人生圆满。

三、业委会主任应具备的工作能力

1、 借力使力，团队合作。记得小时候，老师说人和动物的区别， 就在于人善于使用各种工具。如今早已不是单打独斗的时代，在内部，业委会主任应借助团队的力量，分工合作，充分调动业委会成员的积极性。在外部，业委会主任应借助社区居委会和街道的力量，有些话，从社区和街道工作人员口里讲出来，跟直接从业委会主任口里 讲出来，效果可能是不一样的。另外，社区和街道有很多资源，党和政府的很多利民惠民政策，需要业委会通过社区和街道去为小区和广大业主积极争取。

2，慧眼识人，用人不疑。一个小区物业服务好不好，跟物业经理有直接的关系。一个称职的物业经理，也许比所谓的大牌物业公司， 对小区更为有利。如何慧眼识珠，发掘和留住认真负责的物业经理， 是对业委会主任识人用人能力的考验。业委会对物业经理没有直接的任命权，但是可以向物业总公司行使建议权。对于实行物业自治的小区，如何选择一个称职的物业经理，显得尤为重要。笔者认为，一旦确定了物业经理，就要用人不疑，疑人不用。一个好的业委会主任，应该是能够监督和帮助物业经理履行职务并不断成长，成为一个称职、合格的项目经理。

3、沟通能力。人与人之间最大的区别，从外在形式来看，就在于不同的沟通方式。良好的沟通方式，可以及时化解矛盾，消除误会。糟糕的沟通方式，可能激化矛盾，甚至是火上浇油。建议业委会主任学会运用非暴力沟通方式，关于非暴力沟通的具体内容和方法，可以参见马歇尔·卢森堡博士写的《非暴力沟通》一书，阮胤华翻译，华夏出版社出版。

4、学习能力，对信息进行收集、分析、推理。时代在进步，知识在更替，活到老，学到老，已经成为大家的共识。作为一个业委会主任，更应该主动去学习新东西，特别是管理学、心理学知识。同时， 在一个信息爆炸的时代，对各种有用信息进行收集、仔细分析、得出结论，也是主任的能力

5、经营能力，通过创业创新，使小区公共收益稳定增长。

6、 处理问题、掌控全局的能力。家家有本难念的经，每个小区都 存在各种各样的问题。笔者认为，问题本身不是问题，如何应对才是问题。应对得当，坏事变好事，大事变小事。应对不利，小事变大事，大事变灾难。

7、自我管理、自我解压的能力。自我管理主要包括时间管理、任务管理、情绪管理等。业委会主任必须学会自我解压。2019年5月，堇B州 某住宅小区业委会主任李某，突发心肌梗塞去世，年仅38岁。在担任业委会主任的2年的时间内，该小区发生了很大的变化，业主和居民交口称赞。该主任为了做好本职工作、照顾好家庭、认真履行业委会主任职责，长期超负荷地使用自己的身体，重重压力之下，最终造成了 无可挽回的后果。可惜可叹！有人可能会说，如果真的具备了以上列举的素质和能力，我还会来干这个吃力不讨好业委会主任吗？我早就自己去开公司当老板，或者早就官运亨通、步步青云了。

我写这篇文章想表达的意思，不是说等大家具备了上述能力和素质以后，再去竞选当业委会主任。恰恰相反，而是建议去主动报名参选业委会，当了业委会委员，甚至业委会主任以后，在业委会这个广阔的平台上，去锻炼这些工作能力，去有意识地培养上述心理素质。人生本来就是一场修行，不在这里修，就 在那里修。那么，为何不选择在业委会这个平台上修呢？

相信一切都是最好安排！祝福各位！宁波市彝州区如意金水湾小区业委会主任宋利军

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