交房就是签字拿钥匙？交房太多坑了，你跳过了吗？
你知道交房时业主的权益吗？
开发商交付的房子符合相关规定吗？
交房只是交钱签字拿到钥匙就行了？
交房时物业帮你验过水电就是验房了？
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那么交房的正规程序应该是怎样的呢？
在这之前我们要了解开发商交房所具备的条件：
一、经建设工程质量监督机构核验合格。
商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。
住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称'大产证'
实际上只要取得'大产证'，就必须具备一、二条所列条件。未取得“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
我们怎样确保开发商确实达到条件呢？
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查看“三书一证一表”
“三书”是指
《住宅质量保证书》（可带走）
《住宅使用说明书》（可带走）
《建筑工程质量认定书》
“一证”是指
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
“一表”是指
《竣工验收备案表》
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
交房的正规流程是怎样的呢？
交房前我们应该收到交房通知书
开发商应先取得房子的产权证，然后以书面的形式通知购房者在约定的时间对房子进行验收和交接。一般在通知书寄出30天内，如果购房者没有按照约定执行的话，那则会被视为开发商已实际将该房子交付给买家使用了，也就是默认交接工作已完成。所以，各位业主一定要在约定的时间内前往交接，以免吃亏的是自己。
交房现场往往我们会看到类似于这样的一个流程图
这样的流程清晰简单，一目了然，其实里面有很多陷阱，最主要的就是两个：
一、开放商所要提供的交房证明文件没有明确在哪个步骤提供
“三书一证一表”没有明确在哪个步骤提供，也就是说如果业主不问很可能就不会提供了，当然《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两个需要业主带走的文件开发商往往还是会给的。
二、验房是在最后交完钱签完字再进行，那么试问这样的验房还有意义吗？
如果验出来有什么问题怎么办，只能等待维修，结果就是等待等待再等待。
合理的交房步骤应该是怎样的呢？
一、签到认证
开放商和物业认证业主材料，双方确认交房流程。
二、领取收房验房表
业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程质量认定书》，并由开发商加以说明。
三、新房验收（具体如何验房请看同期其他文章）
业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。
四、问题解决方案
业主就验收中存在的问题提出质询并寻求解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决验房中存在的问题。无法在短期内解决的，双方应当就解决方案及期限达成有效的书面协议。如果说房屋的质量有瑕疵或者产权证书不过关的，那作为业主的我们可以拒签交接书，等到开发商修正和补齐之后再签。
五、验收完付款
开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用及延期交房违约金等。
六、业主领取钥匙
业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》
七、与物业公司的物业关系
与物业公司签署物业协议、向物业公司缴纳物业费并索要发票。
八、办理产权证有关事项
若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额由双方协商。业主也有权拒绝代办。
九、业主签署《入住交接单》，交房完成。
如果到这里一切顺利，那么恭喜，你可以开始着手装修入住了。
涉及到钱的问题，墨斗君还要再啰嗦两句
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一、契税问题
契税的算法问题。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)
关于契税缴纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时缴纳，很多开发商和物业会要求入住前就交，业主有权拒绝。
契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权利收取，物业是无权向业主收取的。（除非你委托物业代办产权证）
二、交房费用问题
业主在交房时按照购房合同和补充协议的约定，交齐交房时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
三、关于家用水电、天然气和暖气费用问题。
水电费一般都是业主自行缴纳，和物业无关。
对物业公司代收的天然气和取暖费，买房人在天然气和供暖开始供应前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的天然气和供暖费。天然气和暖气都涉及到开户安装等问题，物业无权干涉业主的相关费用缴纳，业主可以自行去天然气公司和暖气公司申报、缴费，无需经过物业。
末尾总结
一、查看三书一证一表
《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程质量认定书》，面积实测数据对照购房合同上的面积。
二、不交费、不签字、先验房
发现问题后不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。
三、房屋完好
签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
四、交合理费用
包括：房屋维修基金、契税物业管理费等。物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。
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本期福利
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我是墨斗君
很高兴认识你们
墨斗成规矩，专扒不透明
-本期完-