《民法典》实施对物业服务领域的影响（三）——“物业服务合同”编（下）
上海市建纬律师事务所不动产金融部专业律师，上海市律师协会物业管理专业委员会委员，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要业务范围包括：产业投资并购、物业管理、资本金融、公司治理、股权激励、劳动人事、政府事务法律服务等方面的诉讼和非诉讼法律事务服务。
执业以来，夏晶律师主要为万科地产、新城控股、华润置地、绿地控股、旭辉集团、雅居乐集团、金地集团、泰禾集团、金茂地产、弘阳地产、上海城建、金拱门中国、太平洋保险、林清轩等大型房地产及百强企业在全国多个城市的房地产收并购、商业地产租赁运营、物业管理、工业厂房定建租赁、常年法律顾问等项目提供法律服务；同时，其在私募基金、资产证券化领域也为中信银行、光大银行、鑫沅资产、南京经济技术开发区等多家专业金融机构、政府提供法律服务，顺利协助其完成产品备案、发行等工作。
上一期的文章（链接：【建纬观点】《民法典》实施对物业服务领域的影响（二）——“物业服务合同”编（上））中，笔者分析了《民法典》第937条至第943条的规定对物业服务领域带来的影响。本期的文章中，笔者将继续分析《民法典》“合同编”中其余的“物业服务合同”条款。
根据《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：“《物业案件司法解释》”）、《民法典》第944条至第950条，笔者将相关物业服务合同的条款摘编汇总如下：
1、业主不付物业费，物业可以断水断电吗？
法条原文：《民法典》第九百四十四条【业主的物业费缴纳义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
上期的文章中，笔者已经讲到了业主支付物业服务费用的法理依据，那么当业主拒绝支付物业费时，物业服务人应当如何采取合理合法的措施追缴呢？《民法典》对此进行了规定：首先，物业服务人应当先发送一次书面催告，告知业主在合理期限内（一般为5日至10日内）支付物业费。若业主未予支付的，则物业服务人才可以通过诉讼、仲裁的途径维护自身权益。这里需要注意的是，根据《民法典》的规定，催告已成为诉讼/仲裁的前置程序，各物业服务人在主张支付物业服务费时，应当特别予以注意。
此外，《民法典》实施前，笔者在诸多物业服务合同中看到过如下条款：“若业主未能按期缴纳物业服务费的，则物业服务人可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴”。考虑到上述措施可能对业主的日常基本生活造成影响，为了规范物业服务行业的服务水平，本次《民法典》的实施已经将上述措施作为禁止事项。若物业服务人在催收物业费过程中存在上述违规行为而给业主造成损失的，业主可以要求物业服务人赔偿。
2、业主装修、出租房屋需要告知物业吗？
法条原文：《民法典》第九百四十五条【业主的告知义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
实务中，开发商在向业主交付房屋时，均会告知业主开展装修工作均需事先告知物业并缴纳相关的装修保证金、建筑垃圾清运费等等。笔者认为，业主作为物业使用人，应对整个小区的安全、环境整洁负责，其履行告知义务另一方面也是对其他业主的负责。
本条第二款引入了《民法典》中新设的“居住权”定义。有些业主在取得房屋所有权后，不一定是由其本人来使用，可能会出租给第三方，或者为其近亲属等设定居住权并由该等人员居住。这样一来，对于物业服务人的管理工作将会带来一定的难度。这时，往往会发生物业公司“找不到人交物业费”的窘境，本款的设立一定程度上为物业服务人扫清了障碍，也有助于其物业服务水平的提升。
3、业主可以随时解除物业服务合同吗？
法条原文：《民法典》第九百四十六条 【物业服务人的解聘】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
根据上述条文可知，《民法典》赋予了业主任意解除物业服务合同的权利，但是该等任意解除权应当满足以下条件：
1）需经法定程序共同决定。这里有两个关键点：第一，需要经过法定程序，即《民法典》第278条的规定，需通过业主大会的形式，即参与投票人数要达到“人数+面积”的2/3，并且要“人数+面积”的1/2同意[1]。第二，需大多数业主共同决定，即单一业主不具备任意解除权，只有经过前述规定人数的业主同意方可进行。
2）需提前六十日通知。这里的六十日，指物业服务合同未对合同解除通知进行约定的情形，若合同中有明确约定的，则从其约定。
此外，如业主行使任意解除权给物业服务人造成损失的，则应当赔偿相应的损失。
4、物业服务合同到期未续签怎么办？
法条原文：《民法典》第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
相较于租赁合同，本次《民法典》也为物业服务合同设定了不定期的合同履行期限。若原有的物业服务合同到期后，业主未能续聘原物业或者另聘新物业的，则原有的物业服务合同继续履行。显然，这时再按照固定期限计算物业服务合同的起止时间确有不妥，因此，法律将其设定为不定期的物业服务合同。与租赁合同一致，合同各方均有权在提前行使通知义务后，随时解除合同。这里需要注意的是，法律规定的租赁合同的通知期为：“在合理期限内通知”，而物业服务合同的通知期则为：“提前六十日通知”。这样保证了业主可以在通知期内另行寻找新的物业服务人，而原有的物业服务人也可以在该等期限内做好各项服务收尾及交接工作。
5、物业服务合同到期后，原物业服务人不愿撤场或交接怎么办？
法条原文：第九百四十九条 【物业合同终止移交义务】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
物业服务合同终止后，原物业服务人无正当理由继续留在物业服务区域的应立即退出并做好交接工作。根据《民法典》的规定，物业服务人应在一定期限内完成：
1）退出物业服务区域；
2）归还物业服务用房、归还设施设备、归还相关资料；
3）与新的物业服务人进行交接。
实务中，存在较多新老物业交接的难题。在物业服务的过程中，会存在诸多由物业服务人预收的物业服务费用及其他费用，在交接时应当直接退还给业主或者转由新的物业服务人代管。需要注意的是，随着物业管理措施的进步，越来越多的小区会采取人脸识别、指纹识别等方式出入小区，这些业主的生物信息属于个人隐私，也属于物业服务资料的一部分，对此建议各方约定好相关的保密义务及交接方式。否则，一旦泄露，后果不堪设想。若原物业服务人违反上述规定的，则业主可以要求赔偿相关损失。
《民法典》第944条至第950条规范了诸多物业服务领域不规范的服务内容，并且赋予了业主对于物业服务合同的单方解除权。该等规定从服务本位出发，对物业服务人的服务质量提出更高的要求，否则很有可能发生被“罢免”的风险。笔者建议，物业服务人可以从以下几个方面进一步提升自己的服务水平：
1）定时催缴物业服务费用，避免以停水、停电、停网等方式进行催收。
2）实时跟进业主入住情况，对出租、装修等情况做好排查并做好管理。
3）及时续签物业服务合同，否则视为不定期合同、双方有权随时解除。
4）服务终止及时撤场搬离，配合业主委员会或其指定方做好交接工作。
[1] 详见笔者发表的系列文章：《<民法典>实施对物业服务领域的影响（一）》第2章节。
END
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