深度 | 某集团精装修工程管理
一、精装修的发包
01.发包原则
精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标，分别有：
1. 精装修总包单位，主要项目包括：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等。
2. 甲方分包材料供应商，包括有：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等，特点是只供货。
3. 甲方专业分包，包括有：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等），特点是包供货包安装。
优点：专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制，各部位及总体装修品质比较容易保障。
困难点：施工单位数量过多，甲方协调工作量很大，容易有施工时间工序上及成品保护上的扯皮，容易出现责任不明确的事项需导致甲方产生损失，增加无效成本。
02.招标计划
精装修需在施工前至少两个月确定各施工单位及材料供应商，以便各施工单位组织施工人员及材料生产。
03.材料招标样板
所有标准装修材料需以已对外开放的标准装修交楼样板房为准进行对外招标，已在样板房标注品牌的材料选用同品牌材料，没有标注的不限品牌，但必须同种款式同等品质以上材料。
04.精装修招标样板房
标准精装修施工是比较简单的基本的装修施工，对施工的技术性要求不算高，其特点是套数多和直接面对各种各样的小业主，对工序安排及施工质量的感观要求比较高，对成品的完好很在意。按已对外开放的标准装修交楼样板房的标准，让每个投标单位各做一套投标样板房，可以比较直观的对施工管理与质量做出评价。
二、土建移交精装修
01.概述
精装修的施工是在土建完成室内粗装修（外墙，室内砌筑抹灰，水电管线铺设，铝合金门窗，栏杆，楼梯间等）后在其基础上进行的二次装修，土建的质量直接影响到精装修的质量
土建遗留问题在精装修完工后的体现
02.检查分类
土建移交精装修为精装修施工的第一部工序，需时两个月，主要检查项目大致分为三类：
1. 对于精装修来说是无法遮掩的质量问题，如：墙体的方正，墙面天花的平整度，房间地坪标高，建筑1米线误差等等。
2. 精装修施工过程中容易破坏的土建施工成品，如：冷热给水管的打压试验，地漏及排水管的排水试验，强电线管及线的验收等等。
3. 土建直接面对小业主的成品，如：阳台地砖，阳台外墙涂料，栏杆，铝合金窗等。
03.检查步骤及重点
土建移交精装修是精装修施工的第一次多方会检，其步骤为：
土建完工自检：土建单位按国家规范，合同的质量要求及图纸进行自我检查，主要检查项目如上述三大类，检查并整改完毕，时间要求为一个月。
精装修验收检查：下部工序对上部工序的例行检查，主要检查内容为第一类和第二类，这两类检查为责任移交类检查，精装修检查出来的问题土建单位必须按时整改完，否则委托精装修单位整改，按精装修单价加15%管理费对土建单位进行扣款，精装修未检查出来的问题由精装修自行承担，时间要求为一个月。验收用表、精装修单位对土建工程质量移交的要求见以下附件：
室内精装修工程对土建工程质量的要求
土建工程质量首先应该满足国家和地区的有关设计和施工验收规范，而作为土建工程的下一道工序精装修工程，其工程质量同土建工程质量有密切的关系。鉴于室内装修工程的特点和土建工程的质量通病，从精装修工程的角度对土建工程质量重点提出以下要求：
一、基本原则
1、在精装修工程完成后，将严重影响房屋使用功能的任何土建问题均应在精装修工程开始前予以解决。例如：结构安全问题、防水问题、机电不满足功能要求等问题。
2、精装修工程虽能弥补一部分土建遗留的微小问题，但根据精装修工程工序特点不能遮掩的土建问题，应在精装修工程开始前予以解决。其中，尺寸误差问题是最常见的问题。
3、所有合约规定的土建工程尾项均应在精装修工程开始前完成。（业主另有指令的项目除外）
二、分项要求（重点）
（一）墙面
1、涂料墙面（含天花）
①平整度、垂直度要求高，否则腻子无法找平。
②阴阳角必须垂直平整，否则直接影响涂料阴阳角效果。
③天花角线处墙面必须垂直和平整，否则石膏角线无法安装，或产生可见的大小头。
④墙面批荡不能有空鼓，砂浆必须达到规定的强度。
⑤砂浆批荡含盐要低，否则昌盐花，涂料容易返潮。
⑥外露梁柱尺寸应准确，否则容易出现大小头现象。
⑦砌体同钢砼柱梁相接处不能有裂缝，水泥砂浆应控制配合比，减少收缩裂缝。
2、磁片墙面
①横平竖直、尺寸必须准确，由于磁片墙面面积一般较小（厨房、卫生间），尺寸上的误差将直接导致磁片可见的大小头现象。误差较大，磁片施工时大小头难以消化。
②不能有空鼓。
③砌体和钢砼梁柱相接处不能有裂缝，否则装来裂缝将贯穿磁片。
④墙面平整度，阴阳角应满足贴砖的要求，避免墙体打凿和磁片砂浆过厚。
（二）门洞口
①门洞口尺寸必须精确，否则木门无法安装，门洞打凿或塞缝修补都会对木门的施工和质量产生直接的影响，若门洞口上方直接为结构梁，标高须准确，否则会打凿结构梁。
②门洞口处的构造柱应符合要求，便于木门安装。
③门洞口墙体厚度必须严格按设计要求，尺寸过大或过小，装配式木门虽有微调，但也可能无法安装。
④门洞口所处墙体垂直度、平整度必须良好，绝对不能有扭面现象，否则门无法正常开启和合拢。
（三）窗洞口
①窗洞口均为小尺寸墙面和天花板，尺寸及横平竖直必须精确，否则周边不管是涂料或磁片，均会出现可见的大小头现象。窗洞口的阴阳角，平整度及垂直度是质量控制的重点。
②窗洞口墙垛应满足设计要求，尺寸过小可能导致铝窗把手操作困难，铝窗难以开关。
③窗台面标高必须准确，尤其不能超高，否则窗台板面标高将高过铝窗的铝框。若打凿会引起震动导致铝窗框边漏水。
④窗台面不能有大小头，否则石材窗台板会有明显的大小头现象。
（四）地面
①磁片地面的标高应满足设计要求，超高将需打凿，超低将引起砂浆过厚而导致磁片下沉，精装修成本增加等现象。
②有排水要求的地面不能倒坡，否则精装修难以消化。
③房间地面平面尺寸，尤其卫生间厨房的小面积地面，必须准确，否则磁片波打线、磁片及木地板均会出现可见的大小头。
④木地板以下的水泥沙浆找平层要求必须严格，平整度、水平度和标高必经达到设计要求。否则，木地板将铺不平，同磁片地面的标高难以一致，木门安装也会出现问题。
（五）给排水系统
①系统必须经过测试，完全满足设计要求，否则会严重影响使用，精装修完成后再整改非常困难。主要是给水和排水必须通畅。
②给水系统必须打压测试，绝对不能漏水，排水管道也应检查漏水情况。
③保护各个节口，防止异物堵塞管道。
④各管道尺寸、标高应准确，不能影响精装修的施工。
⑤管道口的位置必须精确，否则龙头、地漏、浴缸及搪瓷难以安装。
⑥各管道口在墙面和地面的进出位必须精确，应考虑到装修饰面的厚度，否则将来会出现接不上或吊脚的现象。
（六）供电系统
①系统必须经过测试，完全满足设计的要求。
②开关插座位必须平齐、准确。同墙面的进出位应符合要求，否则面板安装时将碰到很大困难，影响使用和美观。
③磁片墙上开关位是否居中，应同业主精装修单位协调一致。
④空调留孔的位置必须准确和整齐，不能反坡倒水。
（七）防水
①外墙必须经淋水试验（包括窗边），是项事宜事关重大。
②按设计要求室内需做防水的部位必须经过闭水和淋水试验，做到万无一失。精装修完成后再返工非常困难。
③防水材料必须按要求做好保护，否则容易破坏而造成漏水和渗水。
④需做防水的土建部位尺寸不能超出要求，否则精装修施工时因打凿而容易破坏防水。
（八）其他
①外走道磁片若为土建铺贴，需考虑到同入户门槛石的收口，否则会影响美观而导致磁片返工。
②土建整改打凿需小心，避免打凿处对面批荡由于打凿震动而空鼓。
③检查阳台涂料质量和地砖质量，避免以后返修同精装修工程交叉作业。阳台地面常有倒坡现象，应全部进行浇水试验。
④每层的设计标高应由土建单位精确给出，这是精装修工程、木门安装及橱柜安装等工程的依据。
监理，客服，项目工程师检查：主要检查项目为第三类，关键任务为督促精装修验收检查问题的整改情况，确保土建单位按时整改。
三、精装修样板施工
01.施工原则
精装修施工应严格按照样板先行原则，每种户型一个样板，时间充足的话可以安排样板房全部项目做完，时间紧张的话可以安排分工序做，做完一项验收后这项便开始大面积施工。
02.施工前准备工作
装修图纸会审：精装修施工前需根据已对外开放的标准装修交楼样板房对精装修施工图纸进行对照，看做法及材料是否一致，部分如镜柜，洗手台等等因户型不同，其尺寸是否需调整等，由项目部组织设计，客服，项目，监理，施工单位等进行图纸会审。
材料明细表及装修标准：精装修施工前需有全部的施工材料样板，包括甲供材料及施工单位自行采购的材料，并列明细表，由设计，采购，客服，项目部四个部门会签。
四季花城二期精装修交楼标准
03.样板施工确认
施工样板需经设计部确认，设计变更应尽快体现在样板施工中，各分部施工完毕后需经设计确认，在大面积施工完成后再做变动会造成很大的损失。
四、精装修大面积施工
01.合理工期及关键节点
精装修大面积施工的合理工期为3个月。按3个月工期要求施工单位排出施工总进度计划并对其进行审核。
关键的节点：
1、木门公司成品门进场安装时间
2、橱柜公司柜身进场安装时间
3、木门上锁时间
4、木地板进场安装时间
02.施工过程控制
1. 每天的监理及项目工程师例行现场巡查。
2. 每周二由监理主持召开精装修周例会。
会议内容包括：
A，各施工单位提交周报，汇报上周的进度情况、人员安排、材料安排等及本周计划，并提出需监理及甲方协调的问题。
B，监理根据现场实际质量与进度对各施工单位进行点评，对现场出现的质量问题及进度滞后现象进行警告，严重则向项目部工程师提出处罚建议。对施工单位提出的需协调的问题进行针对性解决。对上周现场施工质量及安全文明施工检查的本周复查结果进行通报并对最差单位向项目部工程师提出处罚建议。
C，项目工程师解决监理未能协调或需甲方确认的事宜，对各施工单位强调整体质量及进度，成品保护，安全文明施工等。并针对部分分包及总包之间的配合进行协调，对出现严重质量及进度问题的单位进行处罚。
3. 每周四由监理牵头现场施工质量及安全文明施工检查。
03.施工工艺、工序
1. 精装修施工工艺
四季花城二期精装修工程施工工艺介绍
总体情况：目前花城二期精装修工程泥水作业基本完成，当前涉及的工种主要有墙地面贴砖、墙面涂料，木吊顶
一、吊顶工程：
1、工艺流程：
2、吊顶施工的基本方法为：
1)在结构楼板的底部，卧膨胀螺栓，做吊筋固定点（也可在结构施工中预设钢筋吊钩），其吊点按照房间的大小，先确定边缘的吊点位置，距墙四周 150mm范围做一排吊点，其余根据空隙控制在每1000mm左右一根吊点，吊筋用φ6-φ8钢筋制作，长度根据吊顶高度；
2)四周墙面弹出标高线，根据标高线在墙上划出大龙骨位置，安装大龙骨方向顺着门口方向放置。用吊筋调整标高与起拱，起拱控制在短方向的1/200。金属板、石膏板吊顶采用轻钢龙骨；
3)放中龙骨，大龙骨放好后，与其垂直方向放中龙骨，其间距按照吊顶装饰板的宽度进行控制，灯槽部位另定，用固定卡与大龙骨连接，中龙骨靠墙四周均要环封；
4)中龙骨调整准确后，将吊顶装饰板垂直于中龙骨，进行吊顶板的安装，板间对缝要留5mm，遇墙、梁、柱边要留15mm空隙。
5)石膏板吊顶采用U型龙骨。
6)吊顶施工中应从标高线水平度、分布固定、龙骨与龙骨架刚度着手控制吊顶的平整度;应从材料选用及校正、设置平整控制线、安装固定着手控制吊顶的线条规整度。
二、墙面装饰工程：
1、墙面乳胶漆工程：
1)清理墙面，首先将墙面起皮及松动处清理干净，将灰渣铲干净，然后将墙面扫净。
2)用水石膏将墙面磕碰处及坑洼缝隙处找平，干燥后用砂纸将凸出处磨掉，将浮尘扫净。
3)刮腻子，一般刮三遍。注意要用胶皮刮板横向满刮，接头不得留槎。干燥后用砂纸磨平磨光。
4)涂刷顺序为先刷顶板后刷墙面，墙面是先上后下。
5)乳胶漆的稠度要适中，防止透底及刷纹明显的现象出现。
2、墙面面砖工程：
1)按设计要求挑选规格、颜色一致的面砖，使用前在清水中浸泡2～3小时后，阴干备用。
2)底子灰抹后养护1～2天方可进行镶贴。
3)镶贴前找好规矩，用水平尺找平，校核方正，算好纵横皮数和镶贴块数，进行预排。
4)先按粘结层厚度用混合砂浆贴灰饼，灰饼间距1.5m左右。
5)对于整面墙要挂线、冲筋、打点，对整墙面平整，抹灰厚度进行控制。打底灰采用 1：0.3：3的水泥：白灰膏：中砂，砂浆抹灰厚度不超过15mm出现抹灰厚度过厚，要分层，每层不超过15mm。
6)在抹平的基层上进行弹线（根据面砖排版图）首先弹出窗口定位线。窗口两侧不得出阴阳膀，口的上下不得出现1/2以下的砖。
7)铝合金窗或临时假口对准定位线安装后，再打第二遍底，打底灰要与窗口的外边缘尺寸对准。
8)打底灰在贴砖前要进行检查平整、垂直、空鼓、合格后方可进行贴砖。贴砖采用面砖粘结剂施工，镶贴灰厚度一般为2-3mm。面砖使用前要进行分规格选砖。镶前浸泡一小时并阴干或用棉纱擦干方可上墙。面砖上墙时注意以上口齐线和立缝一侧齐线。灰要饱满挤实。面砖打灰前背面刷界面剂。
9)贴砖完毕后，应自检有无空鼓、不平、不直等现象，发现问题及时返工修理，然后用清水将面砖冲洗干净，并用棉纱擦净，用长毛刷沾稠状白水泥素浆涂缝，然后用棉纱将缝子的素浆擦均匀，面砖擦干净。
三、地面瓷砖、大理石等装饰工程
1、工艺流程：
准备工作→弹线→试拼→编号→刷水泥浆结合层→铺砂浆→铺大理石石块→灌缝、擦缝
2、地面施工的基本方法：
1)在铺砌石板之前将混凝土垫层清扫干净，然后洒水湿润，扫一遍素水泥浆。
2)根据水平线定出地面找平层厚度，拉十字线，铺找平层水泥浆，砂浆从里边往门口处摊铺，铺好后刮大杠、拍实，用抹子找平，其厚度适当高出根据水平线定出的找平层厚度。
3)铺石材、地砖：一般应先里后外进行铺设，石材应按照试拼编号依次铺设，逐步退至门口。地砖应预先浸湿阴干后使用。镶铺后如发现空隙应将石材、地砖掀起用砂浆补实后再进行下步安装。
4)在铺砌后1-2昼夜进行灌浆擦缝。根据石材颜色选择相同颜色矿物颜料和水泥拌合均匀调成1：1稀水泥浆，灌入石板缝隙，灌浆1-2h后，用棉丝团蘸原稀水泥浆擦缝，与地面擦平，同时 擦净板面，加以覆盖保护。
2. 精装修施工中容易出现的质量问题及一期交楼问题点分析
3. 施工工序
04.成品保护
精装修施工存在多个公司、多种项目及工序交叉作业，其成品（特别是木制品）也是非常容易受损害并难以完全修复，容易成为投诉热点，成品保护是精装修施工中重要的一部分。
成品保护要求是在每项工作完成之后立刻按要求保护，原则为谁的成品谁保护
成品保护应根据现场施工条件及合同要求尽量做到更好，以下附件为上海万科全装修工程产品保护标准作法（试行版）