山水文园，终究是错付了

【品橙旅游】近日，业界传闻山水文园旗下北京某酒店管理有限公司100%股权再次挂牌转让，转让底价为7.23亿元。自此，关于山水文园资金链断裂的猜测甚嚣尘上。

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甚嚣尘上的风波

据北京产权交易所披露中提及的“北京某酒店管理有限公司”，诸多信息均指向了北京山水置地酒店管理有限公司。该公司由上饶市山水文思企业管理中心（有限合伙）和北京山水盛世国际控股有限公司共同持有股权，曾于7月22日在北京产权交易所挂牌出让，转让底价同为7.23亿元。

从2018年至今，山水文园的负面新闻就不曾间断：

• 2018年底，山水文园开始出现拖欠薪资的情况；

• 2019年底，山水文园陷入裁员风波，网上流出一份关于山水文园内部的裁员文件；

• 2020年1月，合作方六旗娱乐向山水文园发出正式的付款违约通知；

• 9月，北京山水文园的一套超豪华“锚别墅”以1.05亿元被公开拍卖……

业内纷纷猜测，山水文园正面临着严峻的资金压力。

据了解，山水文园集团正式创立于1986年，以高端住宅发家，曾凭借其独特的优势占据北京房地产市场一定份额。经过在房地产行业的积累之后，便开始动起了其他行业的“小心思”，将步伐迈进了文旅和大健康领域中。

品橙旅游从企查查查询得知，山水文园投资集团由李辙和李李分别持股75%和25%，而李李是李辙的儿子。李辙担任着山水康寿金海湖科技（北京）有限公司和北京爱可思家益健康管理有限公司企业的法定代表人。而李李则担任着重庆山水主题小镇文化旅游发展有限公司 、重庆山水主题小镇商业运营开发有限公司等多个跟“山水小镇”相关公司的法定代表人。两位法人所持公司预示了山水文园发展的两大方向：一个文旅，一个大健康。

而文旅梦和健康梦，都在向山水文园官网上“让中国更美丽 让生活更美好”的口号在靠拢，但梦再美好，终究抵不过现实的残酷。

业内人士认为，山水文园走到今天这一步，主因是盲目扩张。现金流自然是守住企业生命防线的最后一根稻草，但山水文园似乎已经在生死边缘来回徘徊，不得不通过变卖资产来“自救”。

02

文旅“大跃进”

在山水文园朝文旅行业“大跃进”的路上，全球主题公园运营商六旗娱乐集团在其中扮演着重要角色。

• 2014年，山水文园与六旗集团首次签约合作，随后，双方合作便一发不可收拾……

• 2015年，山水文园与六旗集团再次签约“山水六旗国际度假区”；

• 2016年至2017年，山水文园与六旗集团陆续签约了重庆项目、南京项目，三年时间共签约建设11家六旗乐园项目。其中，“重庆山水主题小镇——六旗乐园”预期一期项目2019年6月底前开业。

据悉，六旗娱乐是世界上最大的主题公园连锁品牌，管理着30家主题公园和水上乐园。公司提供各种惊险游乐设施、水上景点、主题区、音乐会和餐厅、游戏场所、零售店。

山水文园是美国六旗集团在中国的唯一品牌授权商，如此一来，山水文园大多文旅项目都与六旗乐园紧紧捆绑在一起。从表面上来看，山水文园借“洋品牌”来扩展文旅产业，六旗娱乐借力本土集团开拓中国市场。但事实是，双方合作更像一场交易，而山水文园是“金主”。

据山水文园内部人士对品橙旅游透露，六旗集团和山水文园集团的合作模式只是“品牌授权”，山水文园集团每年需要向六旗集团缴纳“品牌授权费”，国内所有相关项目六旗集团均不承担任何费用，从设备采购到政府拿地都是由山水文园来垫付。不仅如此，无论项目进展如何，山水文园每年都需要向六旗娱乐支付“版权费”。

早前，业内人士曾质疑，山水文园这些项目大多选址在嘉兴、重庆、南京等二线城市中较偏的地区，地方城市消费能否支撑起都是个问题。更何况，六旗乐园强敌环伺，能否在迪士尼和方特、欢乐谷等强势品牌包围中突围而出，也要打个问号。

但真正是竞争还未开始，“嘉兴山水六旗乐园”延迟开园的消息不胫而走。2019年4月，六旗集团国际业务拓展总裁David McKillip到访中国时公开透露，位于浙江海盐的六旗首个中国乐园目前进展十分顺利，水乐园预计将于2020年年中到年末对游客开放。戏剧性的是，2020年1月，山水文园收到了六旗乐园的催款通知，更为山水文园资金困境增添了一份颇有说服力的佐证。

内部人士透露，“嘉兴山水六旗乐园”延期的根本原因是国内的经济形势不好，银根紧缩，银行贷款不利，导致了山水文园无力承担接下来巨额的前期建设费用。而项目中住宅部分由融创主要负责资金和住宅项目开发，但前提条件是由山水文园来垫付到10层，由于资金不到位，前期开发的楼盘不能实现销售，导致无法回笼资金，更加剧了山水文园的资金困境。同时，受到影响的还有重庆项目。

除此之外，山水文园仍面临着诸多困难。而“诸多困难”到底为何，相关人士并没有细说。

直到2020年6月，“嘉兴山水六旗乐园”的最终归属才尘埃落定，“接盘侠”为合作伙伴——融创集团。融创方面透露，目前，“杭州湾融创文旅城”（前身“嘉兴山水六旗乐园”）已经火速复工，水乐园及部分商业计划于2021年建成运营，其他乐园、酒店、商业将逐步分期开业。

近日，更有消息称，福州琅岐的山水六旗项目或将暂缓。如今唯一值得期待的恐怕只剩“南京山水小镇项目”。

中国旅游协会教育分会理事、山西大学商务学院科研处处长杨宏伟认为，当下，文旅项目开发已经进入一个从简单的资本投资到“知本投资”的阶段，特别是互联网时代高质量发展的新阶段，项目市场调研、可行性分析、投资结构分析、风险防控等多方面都需要做到精益化管理。

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搁浅的“健康梦”

搁浅的又何止“文旅梦”，与其同一年出发的“健康梦”似乎也难以实现。

2014年4月，山水文园集团与世界抗衰老医学会签署合作协议，世界抗衰老医学会全球示范中心落户北京金海湖，预计成为全球抗衰老技术与服务的中心。

据官方介绍，北京金海湖国际旅游度假区由山水文园集团历时十年打造，现已形成金海湖国际度假村、金海湖景区、金海湖生态农场、金海湖·121长寿小镇、金海湖城市花园别墅五大业态。

其中，“金海湖121长寿小镇”将整合国内外抗衰老资源，将功能医学、再生医学、基因检测、细胞抗衰、荷尔蒙平衡、立体排毒等尖端技术，与中医方药、灵修养生等方式有机结合，辅以马术、水上游乐、SPA、瑜伽等120项私享式修身养性的项目，形成 “预防、治疗、康复、养老”四位一体的健康抗衰老管理平台。

但近日，品橙旅游通过致电金海湖国际旅游度假区，工作人员表示并不知道“金海湖121长寿小镇”的存在。这让山水文园“健康梦”也变得扑朔迷离。

业内人士表示，四年时间里，山水文园一直在按照房地产的模式，通过快速签约、落地的方式，频繁抛出多个动辄上百亿元的文旅项目抢占市场，但忽略了房地产和文旅项目传统经营思路完全不同。文旅项目无法实现提前回笼资金，这就意味着多年的时间里，山水文园只有投入，没有回报，这种巨额投资对任何一家企业来说都是不容易的。

有分析人士预测，山水文园的资金空缺比较大，不排除后续会再卖资产。

“在经济下行压力较大的时期，地产企业应该摸准终端消费市场需求，选择投资适合的文旅项目，可以采取互联网企业‘小步快跑’的方式进行快速试错再行推进，大规模铺开要谨慎。”上海财经大学电子商务研究所执行所长崔丽丽说。

杨宏伟表示，后时代疫情，文旅项目的风险性得到普遍重视，投资文旅项目的谨慎程度也逐渐加强，这是好事。说明投资的风险意识、科学性增强了，也说明市场进一步规范了，真正有了“投资”的概念。