最高法院:已被查封的房地产还能否转让?转让合同效力如何?(附典型案例)|民商事裁判规则
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最高人民法院
房地产被查封导致不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力
阅读提示:《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国城市房地产管理法》均规定已被查封的财产不得转让,那么转让已被查封财产的合同是否有效?本案例最高法院从物权法的区分原则角度,认定财产被查封,不影响债权合同的效力。
房地产存在被查封的障碍,导致房地产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故当事人以此为由主张合同无效,理由不能成立。
一、2010年4月2日,魅力四射公司与金龙公司原债权人高士通公司签订债权转让协议,同年年6月和9月魅力四射公司与金龙公司分别签订《会议纪要》和《协议书》,就金龙大厦的恢复建设、手续完善及对外销售事宜达成协议,以金龙公司方名义对金龙大厦西塔楼7-22层的房产进行销售。金龙大厦已被法院查封。
二、金龙公司向济南中院起诉,请求依法判令:确认金龙公司与魅力四射公司签订的《会议纪要》和《协议书》违法无效;魅力四射公司返还从金龙公司取走的相关文件。济南中院判决:确认《协议书》部分无效;魅力四射公司返还从金龙公司取走的相关文件。
三、魅力四射公司不服,上诉至山东高院。山东高院认定会议纪要和协议书应为有效,判决驳回金龙公司的起诉。
四、金龙公司不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回金龙公司的再审申请。
案涉《会议纪要》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。
首先,涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。
其次,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任。但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故该规定不影响合同效力。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
一、虽然当事人就已被查封的房产签订的买卖合同有效,但是买受人并不能请求出卖人强制履行过户义务。
二、转移、变卖已被人民法院查封的财产,将可能被人民法院处以罚款、拘留,甚至追究刑事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理案件的;
(二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的;
(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的;
(四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人,进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的;
(五)以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的;
(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
人民法院对有前款规定的行为之一的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产,不得转让:
(一) 以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三) 依法收回土地使用权的;
(四) 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五) 权属有争议的;
(六) 未依法登记领取权属证书的;
(七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三) 以合法形式掩盖非法目的;
(四) 损害社会公共利益;
(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国刑法》
第三百一十四条 【非法处置查封、扣押、冻结的财产罪】隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
以下为本案在最高法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述:
金龙公司主张魅力公司处分标的物的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定,应当追究刑事责任。而这一情形又符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,应当认定合同无效。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成,是双方当事人当时的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。而涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,金龙公司以此主张会议纪要与协议书无效,理由不能成立,山东高院在二审程序中适用法律并无不当。
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