又一时代结束！拆不动的33层高层小区将彻底没有未来？！

墙上画个拆，富贵房中来。

要说拆迁，还真是我国独有，连拆迁诞生的产物“拆二代”也一度成为婚恋市场的抢手货。

谁都没想到吧，人在家中坐，巨款天上来。

“拆二代”一词最早出现在2010年5月18日的《北京日报》上的一篇题为《巨额拆迁款,农民该怎么花? 》的报道。

大量京郊村民因为拆迁获得几十万以上的拆迁款和数套回迁房，从而走上一夜暴富之路。

后面这模式蔓延到全国，且拆迁款越涨越多。

全球独有的暴富之路开始在我国复制，一个“拆”字，魔幻般和暴富捆绑在一起。

时间推着走到今天，在大量的100米高、33层高楼的住宅模式面前，拆迁模式还搞得下去吗？

你有想过这些水泥钢筋堆砌起来的高层住宅，会走向何方吗？

高层住宅的命运分叉口，已经渐行渐近了。

过去我们为什么要拆？肯定不是因为爱。

关键点还在于城镇化，拆二代就是城市化的产物。

过去20年属于城市化进程的高度爆发期，大量农村人口挤入城市，原本容积率只有1点几，层高只有7-8层或者10来层的房子不够住，土地利用效率不高啊，为了解决住房问题，拆了重建就是最快最好的办法。

有利可图的开发商也纷纷圈地拆房，赚得盆满钵满。

天下熙熙，皆为利来。

不是为了搞钱，谁要拆迁？

搞钱的两个重要人物，一个是开发商，一个是地方ZF。

开发商把容积率低的拆掉起容积率更高的高层，靠新增的建筑面积赚钱。

ZF则靠更多房子收更多税收，还能解决大量城镇化带来的流入人口的住房问题，一举两得。

而村民、居民则直接躺赢，拿钱又拿房，身家瞬间翻番。

这简直就是人为创造贫富差距的造富神话啊！

当然，不可否认，我们过去确实需要土地财政拉动经济。

在GDP数字为王的时代，地方领导班子为了求发展，为了要政绩，最快最直接的方式就是卖地，而且是卖更多的地。

住宅用地出让是一次性的，在巨大收益面前必然是贪婪的惯性，卖地造城，面上好看，钱袋子也鼓。

最后，才是改善品质生活和保障安全的需求。毕竟广大人民群众对于干净方正舒适的追求是永无止境的。

拆着拆着我们就走到了今天，站在遍地100米、33层高楼的面前，仰视这一栋栋的高楼。

这里插一嘴，过去我以为只有武汉有那些50多层的高层住宅，但这次我去佛山考察，发现现在房子不仅越建越多，还越建越高，41层、47层，甚至54层！

望着高耸的住宅，我不禁灵魂发问：这下，还拆得动吗？

先算一笔需求账，高层住宅拆不了。

虽说我国城市化率距离发达国家还有差距，但城市化进程的速度已经放缓，房价也已经在推动中暴涨过一轮。

一旦城市大规模扩张结束，就基本不会再拆居民区的房子，比如现在已经用“旧改代替棚改”，就是给你缝缝补补又住10年8年。

其次，城市化速度放缓、接盘侠已经开始逐年减少，就是需求也不多了。

去年，民政部有关负责人在《十四五规划建议辅导读本》撰文表示：我国人口发展进入关键转折期。

目前，受多方影响，我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线 。

人口是最强的创造力也是最强的消费力，

没有人口红利，现在建起来的很多高层小区，只能渐渐沦为空城，走进深渊。

等到33层高楼寿命老化之时，可能没有那么多住房需求，过去外来人口大量涌入，需求特别旺盛，房子太矮，就拆了再建高楼，可未来人口衰减，33层高楼真可能就不香了！

再算一笔经济账，高层住宅拆不了。

想想现在33层高的小区，一栋基本2个单元，梯户比一般是2梯3户或者2梯4户，算下来一栋楼2梯3户的一栋楼198户，2梯4户的264户，一个较大型社区一般15-20栋左右，平均算3700户，这么多户如果拆迁怎么赔偿？

二手房卖都已经是天价，如果赔偿，且不说征求拆迁的过程各方扯皮子，就单单这价格就能让开发商原地炸裂！

而且你要开发商拆了这33层的高层住宅，想要有利润得建多少层，100层？且不说我们有一套住宅层高建设的标准，这100层也完全不现实！

还有一点，现在开发商本就是高周转模式、大多数都是高负债率，每一笔钱都是用到极致不敢乱用。

对于无力不起早的商人而言，一旦拆迁成本过高，无利可图的时候，自然是想拆也拆不动了。

不管是从需求还是从经济成本，现在这些33层的高层住宅未来都没有拆迁的可能。

所以高层住宅怎么办？

或许会慢慢成为遗产、成为遗址，而我们的城市也会随着规划慢慢变迁。

之前我也写过一篇文章，说的是高层住宅未来有沦为贫民窟的风险，可以点击回看：高层小区沦为贫民窟

文章引发巨大的讨论，认可和吐槽声音各占一半，我不是在传播焦虑情绪，只是告诉大家打开脑洞去思考未来的一个方向。

拆迁这个路子经过论证后基本走不通，也千万别寄托ZF接手，法制社会不能暴力执法，城市拆迁难度太大。

而且ZF未来不一定会为房价兜底了，刚性兑付可能会慢慢减弱，简单来说就是，不会干涉拆迁，也不会为大家的居住品质“买单”，你有钱就去置换到小高层或者居住品质更好的近郊。

最后住在高层里的一部分是租客，还有一部分是无法置换的刚需。

我们常说核心城市的房产是金融属性和消费属性兼具的，但房子的基本使用功能随着房屋使用年限的增加，价值就会越来越多，但房子变成危房时，使用价值就变成了0。

我们购买的房屋固定使用权限是70年，它不是永久的，现在技术上也做不到永久。

随着居住年限越长，衰败就越明显。

这些建筑物夏天高温炙烤、冬天经历寒冬，周而复始，年复年年，还未到期就和风烛残年的老人一样，哪怕医生医术高超，也不能拯救老人全身衰竭的器官。

所以高层住宅随着年龄增长，故障会越来越多，居住也越发不舒适，最重要的是，还存在安全问题，比如高空坠物比如消防。

最后这些高层住宅怎么办呢？

现在很多城市会开始发展新城，为什么放着老城不去开发？根本原因其实就是在于拆迁成本高、难度大，不如去郊区偏远的地方弄一块平整的土地，效率更高。

所以未来去发展一些距离核心区不远的新城，会是一种趋势，但不意味着所有的新城都能发展起来，关键看城市能级。

游戏是同一个游戏，但玩游戏的人不一样，最终的结果就不一样。

而主城区那些拆不动的高层小区呢，最后只不过是修修补补，用到城市衰落。

而我们的城市也将随着规划慢慢变迁。

到那时候，城市化的2.0时代也就到来了。

我这里不是告诉大家现在就不要去购买高层住宅，而是要告诉你，顺应时代发展的趋势，当下城市化1.0买高层住宅，没问题，但一定有忧患意识，做好城市化2.0的准备。

而面对趋势也不用惊慌，只要记住最重要的一点：

别爱上你的房子，投资5-8年换一次，自住10-15年也必须换一次。

买房一定是用来换的，如果买到换不动的房子，就惨了。

还有切记另外一点，持续把房子换到有价值的城市，换到高品质的房子，只要人生不停，换房不止。

当这一批批高层小区衰败之际，也就意味着新时代的来临！