【片区开发误区大全】最危险是依赖房地产反哺一级开发
本文“筹资”的定义，是指筹集资金或资产，用以供给公共产品和服务的行为，其合规与违规的判定，取决于具体情况。张宇七公政信工作室是张宇新七公联合举办的政信业务工作室。七公联盟是七公建立长期合作关系咨询机构荟萃，在片区开发、PPP、专项债领域服务项目已超千个，投融资规模已超万亿元。工作室和联盟于理论和实操方面均在政信领域内处于领先地位。
一、一二级开发间是联不起来的
尽管我们一直在强调，不可谋求通过二级开发的市场化经营性收益来覆盖土地一级开发投资，但由于房地产一度被认定为是利润可观 风险可控的行业；同时，在很多政府实施项目中，借助甚至依赖房地产业反哺成为公益性项目的操作方式。比较常见的是，在土地招拍挂过程中，要求配建的学校等公益设施及回迁安置房等。这种操作模式给社会资本造成一种假象：即社会资本投资人也可以通过类似的方式实现一二级联动，或者，以某种方式来实现二级开发反哺一级开发成本。
事实上，在除了极少数地区实施的不经招拍挂直接协议出让土地的狭义城市更新模式之外，采取一二级联动的方式，无论是采取指定摘牌的控牌方式，还是土地出让收入分成的非控牌方式，都是违规行为，而且是比违规举债更粗暴原始的违规，如果保摘牌或土地收入分成能操作，因为实在是一本万利，那么所有的基建融资模式都无需考虑了，一二级联动在利润和融资方面，本身都是可以包打天下的，唯一缺点是违反法律；而且，更重要的问题是，这个事能拿到金融机构那里去说么？
除了前述的狭义城市更新模式之外，一二级是联动不起来的。而狭义城市更新，作为一种非政府主导的建设模式，失去公益性的目标，缺少公权力的支持，无法成为一种主流模式。
基于上述原因，有些社会资本投资人，为了实现以二级反哺一级的想法，做出了几个方面的努力：一是谋求控牌，二是预计控牌难以成功的情况下，希望与地方政府之间达成土地出让收入分成的违规约定，仍然是违反了财经纪律和禁止违规举债的相关规定。
在实操案例中，我们多次遇到社会资本与地方政府达成上述违规约定，而到期无法兑现，终于对簿公堂拖延数年，造成双输结局的情况，所以再次奉劝社会资本和地方政府不要冒险实施一二级联动违规。
二、依赖房地产造成风险连锁放大
有些社会资本，在预计土地控牌难以成功的情况下，通过尽量在较远区域选址而实现控牌，但是，显而易见的是，选址较远的地块位置，可能造成利润率或销售量甚至二者同时都会遇到问题。
这种情况在近年的产业新城项目中也屡见不鲜。有些读者后台咨询时提出了位置偏远这个问题，殊不知，事实上投资人并非一开始就想选择这样的地块位置，实在是控牌目标压力下，不得已而为之的。
同时，由于房地产业本身具有较大的风险，如果将一级开发的收入希望也寄托于此，一旦发生风险，将会造成一连串连锁反应。
比较健康的设计，是在片区开发项目中，一级收入与二级收入在一定程度上形成类似跷跷板的风险互补结构：
当经济繁荣时，土地价格较高，社会资本及其合作伙伴未必能够成功摘牌土地，但土地出让收入较为可观，一级开发环节收入非常有保障，招商引资也易于落实。
当经济萧条时，土地竞拍冷落，社会资本及其合作伙伴则比较易于成功摘牌土地，投资人及其相关合作方在一二级开发阶段都有收益。
三、造成资金压力拖累项目拓展
房地产业所需资金规模较大，完全自主投资的话，资金压力会很大。即使寻求外部合作，也会带来一系列问题，我们在早期的片区开发项目中，无论是库内还是库外，都多次发现了这个问题。
片区开发的主要收入来源，本应是地方政府的付费，再进一步说是土地出让收入，这个具有较大的空间。而寄希望于二级开发，不仅利润率较低，而且占用了大量投资，严重制约了开辟新项目的拓展能力。
后台我们接到的咨询，很多读者提出了一些产业新城项目的失败，源于扩张太快、规模太大等因素；其实不然：
产业新城类片区开发项目，每个项目都是按照自平衡逻辑设计的，如果没有发生债务资本金、串用资金流、拆东补西墙等情形的话，规模增大、扩张加速，与其风险的大小虽然正相关，但显然并不是成比例增加的。
当前一些产业新城项目遇到的困难，主要是违背了片区开发的自平衡逻辑，在资本金和现金流方面的串用造成了风险传染的原因。
【后疫情时代新基建投融资创新课堂现场图】
