盘点互联网企业办公地的变迁，下一代明星园区会出现在哪里？

中国的互联网行业在过去二十年中经历了高速的增长，诞生了一批以阿里巴巴、腾讯、百度、京东等为代表的龙头企业，以及无数的中小企业。

这些企业在城市中的落址往往可以分为租楼、办公区扩张、搬迁、再扩张等多个阶段。在这个过程中，企业逐步壮大，城市的产业聚集空间也随之发生了改变。

新一酱以互联网协会发布的《中国互联网 100 强企业名单》为数据样本，统计了它们的总部企业注册地，发现其中有超过一半的企业来自北京和上海。

不同的是，北京对龙头企业的吸引力更为突出：在 TOP20 的企业名单中，北京拥有美团点评、百度、京东、滴滴出行、字节跳动等总计 12 家企业，上海仅有拼多多和携程两家。

来看看这些互联网头部企业在城市内部选择了哪些地方办公。

在北京，它们高度集中在海淀的中关村、西二旗，以及朝阳的望京。新一酱对处于融资阶段的北京互联网初创型企业也作了地图投影，可以看到，这 3 片区域同时也是初创型企业密度最高的地方。

上海的互联网空间从整体上看更为分散一些，但在漕河泾、张江等地，也有头部企业与初创型企业集合发展的趋势。

在世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨看来，这种 “扎堆” 现象是行业成熟的体现。头部企业聚集带来的专业化程度提升、知识溢出对创业企业形成吸引。“在这样的地方，企业更容易招到专业化的技术人才，也更利于同步行业创新的趋势。”

新一酱进一步对这些互联网头部企业在北上广深杭 5 座城市的分部办公地址作了统计，得到了这些企业在各地 “扎堆” 的区域：深圳南山科技园汇集了腾讯、百度、爱奇艺等一批知名互联网公司，阿里、腾讯、唯品会在广州的办公地均位于琶洲，杭州的互联网企业多集中在阿里总部所在的未来科技城。

同为最受互联网头部企业青睐的办公地，西二旗、望京与南山科技园事实上代表了三种不同的产业聚集空间。

西二旗主要由低密度的园区型办公和独栋式的总部大厦两种形式组成。这处国家级的互联网技术和研发产业基地，目前汇聚的几乎全部是知名互联网公司：百度、腾讯、滴滴、网易、新浪、快手等都将其北京总部设在了这里。

望京的办公场所主要是商务写字楼。在阿里、美团、携程等头部企业之外，望京 SOHO、绿地中心等大型写字楼为仍处于创业阶段的互联网企业提供了足够多的办公空间。

深圳南山科技园是一个行业更加混合的园区。整个园区环绕着深圳大学建设，包含了总部大厦、写字楼宇、园区办公等多种形式。在互联网公司以外，它还吸引了中兴、大疆、迈瑞医疗、创维等多个不同行业的龙头企业，以及相关的初创型企业。

从更长的时间线来看，园区的发展往往与企业不同阶段的选址决策相关。谢晨认为，企业自身的业务性质、园区能提供的政策支持、公共交通和配套、周边人才库的支撑、房地产成本和可获得性等都是其选址时的考虑因素。

北京中关村是中国互联网历史上的一座 “地标”—— 它拥有互联网文化底蕴深厚、临近众多高校等优势，一直以来都是互联网创业公司的首选地，百度、新浪、腾讯、京东等大公司最早都是从这里起步。

但在这些企业度过了初创期后，中关村办公空间有限、租金过高的问题被暴露了出来。撤离的企业有些选择在同属中关村园区、但用地更富余的西二旗新建总部，还有一些企业去往了租金更为便宜的望京或是政策支持力度更大的亦庄。

杭州互联网空间的形成，主要来自于阿里巴巴的扩张与城市新区的开发。

阿里巴巴早期在市中心的创业大厦、华星时代广场办公，扩张后逐步租下华星路附近大量的写字楼。

2001 年杭州提出 “城市东扩、跨江发展”，它开始在钱塘江东岸的滨江建设自有园区。

2013 年杭州市政府与它签订了 “依托阿里巴巴推动城市经济转型” 的战略合作协议，同年占地 390 亩的西溪园区淘宝城建成。

2017 年杭州提出建设城西科创走廊，随后阿里巴巴在未来 park、efc 欧美金融城相继设立新办公点。根据公开资料，未来在这条走廊上，阿里云和菜鸟还将分别建设新的总部，阿里巴巴的西溪园区也会进一步扩容。

可以预见的是，未来包括互联网公司在内的、各类高增长行业的企业对于办公空间的扩张需求依然存在。

新一酱查阅了各城市土地市场的出让统计，得到了这样的一组信息：哔哩哔哩、美团即将入驻上海杨浦滨江，上海徐汇滨江、深圳后海未来也将是多家大公司的新总部所在地。

与传统的产业空间相比，这些园区拥有更好的景观、更靠近市中心的区位。

谢晨把它看成是企业规模扩大之后的一个新趋势，即总部和职能部门的分离。以上海为例，“企业结合政府规划和自己未来发展的战略和需要，选址自建或购置楼宇。同时张江、金桥、五角场、漕河泾、市北等中环产业带上的创新要素也会进一步集聚。”

来源：新一线城市研究所 微信号：TheRisingLab