美丽乡村及文旅项目开发，我所遇到过的“四个大坑”

美丽乡村及文旅项目开发应避免的“四个坑”

“大秦笔记”秦智勇

今日头条旅游领域创作者

中策院旅游分院副院长

近期，江西的朋友交流，因为家乡情怀回乡投资开发美丽乡村，目前已投进1000多万，但不敢继续投入啦，因为遇到了诸多问题，“意想不到”的问题，“突然发生”的问题，“不可理解”的问题......

我们交流后，达成几个共识：1，把老百姓合理的利益放在首位，真心、真诚、真实；2，项目前期一定要花时间与精力去弄清楚可以在当地落实的政策；3，项目开发要避免“四坑”。今天“大秦笔记”先简要说说“四坑”。

Ⅰ，避免“土地坑”：

土地的性质与结构，去看项目当地的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图，到县国土部门去看，现在是国土资源局，基本上要签保密协议。

获得土地的方式与流程，合法合规，手续齐全，不管是划拔还是招拍挂，不管是流转还是租赁，未取得产权与合约生效前，切莫先投入开发与建设。

Ⅱ，避免“人坑”：

这是“大秦笔记”当初进万达集团时，尹总裁问过我的一个问题：“如何与村民打交道？”当时的回答：1是初心与真心耐心告诉与讲解给老百姓，2是合约，3团结村与镇两级干部共同服务好老百姓，4不直接与老百姓发生业务往来。

五、六年的继续实践，有用、实用！

可以与村支两委签署协议，将一些对村民的约束条款写进协议，例如，1不准对前期的补偿有异议，2不准参与施工和材料的供应，3不准参与项目的非合理化的任职要求，4不准强制经营。同时，也要将村民的权益写进去，保障村民的权益。另外，要明确政府的责权，主要包括规划审批、立项、土地指标的调配等。

Ⅲ，避免“测算坑”：

城里的项目已习惯了测算先行，乡村项目不可控因素其实更多，更需要测算，但往往是投资者忽略了测算。城里的大的地产投资企业去开发，测算做得扎实；返回当地投资的乡贤投资者，往往情怀代替了一半以上的测算。

经济活动，怎么能少了相对精准的测算呢？1是找专业的人做，2目标值选平均值且要做保底测算(最好在乡村项目中以保底值或最低值来测算，比如产业销售收入，比如旅游人数等)，3实现目标的条件也得明确给出，4“分阶段、分期、分年、分版块”分别细化测算。

过高的测算基本上都是“坑”！

Ⅳ，避免“拖延坑”：

商业服务的竞争一直是品质与成本之争，商业运管的竞争已经是效率与成本之争。美丽乡村及文旅项目开发，开发方最难的是持续的资金投入与优秀稳定的团队，政府方面最难的是准确的交付时限和招商政策及时落实兑现。

我们服务过南阳下面一个项目，政府协议签订后，“三桥两路”花了两年时间才开工，林地上千座坟2020年底才移完。当地政府也非常努力，领导们皆亲自督办，但办什么不需要钱呢？本就负债的政府也是“捉襟见肘”“左借右补”撒。再加上企业也会衡量资金成本出现投资波折，一个项目签约三个年头后才抢在2021年元旦前办了“开工仪式”。

投资者的资金是有成本的，时长就左右着成本，很多项目就是毁在重投资的财务成本中，这其中除了重投外，就是项目执行过程中的时间节点一直在变。

今天在上市公司工作的李总，问我“万达广场建设与招商怎么会那么快呢？”我的回答是：1，万达广场基建卡点18个月，**万达这样的小体量在15个月峻工。万达节点管理是线上管理，项目负责人任免制。2，万达广场招商是万达商管多年品牌库管理，业界领先，常规有1万个左右品牌在库，每小类有一二三个品牌方备选，每年更新比例10%左右。

时间就是成本，效率就是金钱！

夜已深，就此搁笔，您认同这几个“坑”吗？或者您认为还有增补的，欢迎交流与留言，谢谢！

——“大秦笔记”2021年1月27日凌晨