孙宏斌的“真香定律”
导语：2015年，孙宏斌明确表示：“物业公司就像公共服务类机构，被分拆上市的做法并不可取，不能使物业公司变成赚钱工具。”
不过，此一时，彼一时。物业已不再是之前房企的“鸡肋”，而成为受资本热捧的“香饽饽”。
随着碧桂园分拆获市值暴增。恒大说：我跟！融创说：我也跟！
当时被认为“上市很荒唐”的融创服务，在8月6日向港交所递表。五年过后，当物业服务公司能够赚足够多的钱时，孙宏斌分分钟真香打脸，毕竟没谁会跟钱过不去。
作者/小博君
出品/ 博志成地产观
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孙宏斌的“真香定律”
融创服务正式赴港上市
风来了，想不飞都难。物业分拆上市的狂欢还在继续，这一次，又是一位“巨无霸”闪亮登场。
8月6日，融创中国（01918.HK）发布公告称，集团建议通过全球发售，及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。同日，融创服务控股有限公司发布招股文件，正式启动上市计划。
与诸多同行一样，融创的物业服务起源于2004年，已有16年历史，主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务。
从天津、重庆起步，到先后进驻北京、无锡、西安、成都、常州、南京、上海、武汉，到实现全国化发展，形成以京、津、沪、渝、杭五大核心城市为战略布局，并启动集团化的管理模式。
2019年，已是集团六大业务板块之一的融创物业更名为融创服务，提出要做“品质生活服务商”。同年9月，融创将17年老将曹鸿玲推上融创服务集团总裁之位，首次传出分拆物业上市的风声。当年，融创服务录得营业收入人民币和28.3亿元，同比增长53.5%%；同期录得利润人民币2.7亿元，同比增长175%。
根据中国指数研究院资料显示，2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。
融创服务合约总建筑面积从2017年12月31日5740万平方米大幅增长至2020年5月31日的2.27亿平方米，实现年复合增长率76.5%；在管总建筑面积达1.01亿平方米，2017年12月31日-2020年5月31日，实现年复合增长率95.2%。
与此同时，融创服务深耕核心城市，在管面积86.2%位于一二线城市。
值得一提的是，融创服务在中高端住宅物业的布局之外，非住宅物业在管面积占比达到26.7%，业态丰富，包括写字楼、购物中心、酒店式公寓、酒店、学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关等。
根据中指院的报告，融创服务位列2019年中国物业服务品质领先企业TOP3，并获得2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业、2018年中国物业服务特色品牌企业——高端物业服务等奖项。2019年融创服务客户满意度得分90，远高于行业平均得分73分，达行业标杆水平。
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分拆物业上市
折射房企转型动能
一片大好形势之下，房企纷纷拆分物业板块谋求独立上市，以期借助资本实现规模的快速翻增。已上市物管公司也不遑多让，抽水配售募集资金尽早抢占更多市场份额。这是一个还在不断发展中的市场，尽早入场就能抢占更多先机。
自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后，2018年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮，并且受到资本市场热捧。今年这种上市热度进一步延续，并且出现多个龙头房企的身影。
今年以来，已经有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务等6家房企关联物业公司赴港上市，还有第一服务、卓越物业、合景悠活、荣万家、金科智慧服务和世茂服务等10余家房企关联物业公司正在排队候审中。
近日，恒大公告称正在考虑分拆集团物业管理业务于香港独立上市。至此，龙头五强房企中，仅万科表示物业板块暂无上市计划。
今年以来，资本市场受疫情影响剧烈波动，而物业板块表现格外抢眼，多只物管股年内涨幅超过100%，更是出现了千亿市值的企业，近半企业市盈率超过40倍。
在行业发展前景被看好的背景下，具备稳定现金流和抗风险能力的物业服务企业受到资本市场的青睐。
近期，在多数房企预计上半年净利润大幅下降的背景下，多家物业企业则发布盈利预告称净利润同比增长超过50%。而物业企业获得高估值的关键在于物业管理规模、盈利增长能力及增值服务增长空间。而龙头房企关联物业企业在这几方面优势明显。随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，将会出现更多千亿市值的物业企业，行业并购整合将加速，市场分化进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。
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穿梭在买与卖之间
融创仍有充裕现金
3月27日，在融创中国2019年业绩发布会上，董事局主席孙宏斌表示，今年融创要做三件事：借好钱，换好仓，拿好地。今年融创不会像去年那样“买买买”，而要处理资产了，开启“卖卖卖”模式。
从2019年初，以126亿元拿下泛海系在北京、上海的两个核心地块项目，到40亿接盘李嘉诚大连项目，再到152.69亿元买下云南城投集团的环球世纪及时代环球……对于“买买买”，孙宏斌是毫不手软。
曾经有记者问孙宏斌，融创这几年收购的钱都是哪来的，老孙置之一笑，
“卖来的。”
今年7月单月，融创中国实现合同销售金额约522.5亿元，同比增长26.97%；合同销售面积约372.8万平方米，合同销售均价约14020元/平方米。
今年1-7月，融创中国累计实现合同销售金额约2475.2亿元；累计合同销售面积约1776.2万平方米，合同销售均价约13940元/平方米。
销售促规模，无论是多么强大的投资团队，投前投后都得依靠更强大的销售团队进行开源和去化，这样才能正向循环。
据克而瑞2020上半年房企销售额数据显示，碧桂园、恒大、万科、保利和融创继续把持头五把交椅。
我们都熟知“宇宙第一房企”碧桂园依靠的是神奇的高周转和下沉战略，而融创则依靠的是行业内首屈一指的收并购能力。
自2015年初至2019年末，融创在并购和入股上大展身手，布局的行业和项目星罗棋布。许多看似与融创业务毫无关联甚至高溢价的收购，实则彼此关联，并在一起，构成了融创中国的发展奇迹。
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孙宏斌化身“护花使者”
5.16亿再接盘云南城投
在云南“文旅”这一新战场上，融创这是迈入一路“开挂”的节奏。有人说，孙宏斌几乎泡在了云南。
被业界冠以“并购之王”的融创，没能成为泰禾的“白衣骑士”，化为“护花使者”接手了云南城投两家公司。
7月31日，云南城投公布了西双版纳沧江文旅开发有限公司（以下简称：“沧江文旅”）100%股权与西双版纳云辰置业有限公司（以下简称：“云辰置业”）51%股权的转让进展。
公告显示，云南城投将沧江文旅和云辰置业分别作价约3.85亿元和1.31亿元的价格出售西双版纳环球融创旅游发展有限公司。
今年来，融创除继续加码布局云南文旅城项目，其它地区的文旅项目也在逐渐增加，融创携着文旅先后来到湖南岳阳、山东青岛、湖北武汉、浙江绍兴，分别建设岳阳环球融创健康城、发展文化旅游和医疗养老产业的青岛融创青年湖文旅项目、“融创·武地·长江文旅城”项目及绍兴黄酒小镇。
自此广州、昆明、重庆、成都、哈尔滨、济南、青岛、合肥、南昌、郑州等城市，孙宏斌全部布局，这些城市都是属于有发展潜力、有规划利好，但尚未发展起来的新区。
每一桩都是大手笔。尽管孙宏斌在2019年业绩会上曾经表示，会在价格合适的时候出手文旅项目，但他却还在继续接盘，继续拿地建城，将会带着“诗和远方”继续征战文旅市场。
参考资料：
《分拆物业上市折射房企转型动能》、《融创服务提交招股书解读：增值与物管平分秋色》、《融创亮剑的五年》、《深一度 | 孙宏斌的“真香定律”：融创服务赴港上市》、《融创服务正式赴港上市》