房产、抵押等不动产登记常见及疑难问题解答（不断更新中）
2015年以来，房产、土地、林权、海域等不动产登记统一到自然资源部门，由于制度、认识等各方面尚未完善，各地关于登记的咨询很多。笔者见证了筚路蓝缕的创立过程，一路上带着问题摸索前行，不断学习思考，结合实际工作经验，目前已经撰写不动产登记论文36篇，将近15万字，在省部级报刊发表26篇，其中核心期刊4篇。
现将各地常见及疑难的不动产问题整理如下，供大家工作和生活参考，也为《不动产登记法》及省级不动产登记条例的制定提供立法参考。
一、登记原理及思维
1、登记性质是民事行为还是行政行为不动产登记行为性质与机构定位（一）
2、物权变动效力是来自登记机构的登记么不动产登记行为性质与机构定位（一）
3、登记机关必须是行政机关么不动产登记行为性质与机构定位（二）
4、登记机构的审查职责是形式审查还是实质审查司法视角下的不动产登记焦点问题
5、如何建立不动产登记思维建立登记思维快速上手不动产登记
6、不动产权属纠纷能否起诉登记机构不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决-评浙江高院房地产登记若干问题的意见（二）
7、不动产权属纠纷应提起民事还是行政诉讼不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决-评浙江高院房地产登记若干问题的意见（二）
8、一房多卖情况下登记、占有和合同备案哪个效力优先一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先-评浙江高院房地产登记若干问题的意见（一）
9、权籍调查是确权么自然资源调查、确权和登记的关系探析
10、不动产登记是否设立权利么自然资源调查、确权和登记的关系探析
11、什么情况下需要确权自然资源调查、确权和登记的关系探析
12、国有自然资源所有权是登记生效么自然资源调查、确权和登记的关系探析
13、宅基地使用权不登记不生效么自然资源调查、确权和登记的关系探析
14、房屋租赁权是物权么房屋租赁权是物权还是债权？（上）
15、房屋租赁权能否登记房屋租赁权能否予以不动产登记？（下）
二、不动产转移登记
1、夫妻财产约定是否具有物权变动效力夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
2、离婚财产分割协议是否具有物权变动效力夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
3、转移登记时登记机构是否需要审查婚姻关系及婚内财产协议夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
4、何种情况下夫妻一方可以单独申请不动产转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
5、何种情况下必须夫妻双方一同申请不动产转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
6、存量房网签备案有什么作用统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）
7、存量房网签备案有什么效力统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）
8、存量房网签备案能代替登记么统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）
9、存量房网签备案是否能作为登记的前置要件统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）
10、除了存量房网签备案，还有什么更好方式防止一房多卖统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）
11、非住宅建设用地使用权期限届满后如何续期登记非住宅用地到期后如何续期登记
12、公证遗嘱能直接办理继承转移登记么公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记
13、什么样的公证材料能直接办理继承转移登记公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记
14、登记机构是否有权查验继承材料公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记
15、出卖人签订卖房合同后死亡，怎么办转移登记出卖人签订卖房合同后死亡的，如何办理不动产转移登记
16、登记机构是否需要对转移登记的不动产实地查看
三、不动产变更登记
1、如何理解物权法上的物
2、如何理解物的独立性
3、不动产单元设定有什么要求
4、分割不动产单元应如何满足物的独立性
5、分割登记和分割转让登记有什么区别
四、不动产注销登记
1、登记机构依职权注销不动产登记需要满足什么条件不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论
2、异议登记能否依职权注销不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论
3、查封登记能否依职权注销不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论
4、预告登记能否依职权注销不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论
5、抵押登记能否依职权注销不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论
6、被拆迁征收房屋能否依职权注销不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论
五、不动产更正登记
1、海域使用权和土地使用权为什么会重叠海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议
2、海域使用权和土地使用权重叠的如何更正海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议
3、不动产登记是否有权利推定正确的效力撤销登记的法理及其适用
4、登记错误有几种分类浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议
5、何种登记错误属于物权法规定需要担责的登记错误浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议
6、如何更正不同类型的登记错误浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议
7、更正登记与撤销登记的适用情况有何不同
六、不动产撤销登记
1、债权合同是否影响物权登记的效力继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记
2、原因行为包括哪些继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记
3、继承权公证书被撤销是否导致继承转移登记无效继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记
4、不动产登记存在程序瑕疵能否撤销登记不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记
5、何种类型的登记错误需要撤销不动产登记不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记
6、登记中心能否直接撤销不动产登记撤销登记的法理及其适用
7、撤销不动产登记需要满足什么条件撤销登记的法理及其适用
七、不动产抵押登记
1、抵押的主债权合同金额能够超过抵押物价值抵押担保的主债权金额是否受到抵押物价值限制
2、抵押时担保主债权未成立，能否登记民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
3、附条件和附期限的债权能否办理抵押登记将来债权、反担保如何办理抵押权登记
4、反担保如何办理抵押登记将来债权、反担保如何办理抵押权登记
5、民间借贷可以能否办理抵押登记民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
6、登记机构要审查民间借贷合同的合法性和有效性么民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
7、民间借贷合同被认定为无效登记机构是否需要担责民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
8、自然人借贷合同是实践合同，办理抵押登记是否违反抵押权的从属性民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
9、借新还旧还清银行贷款后，原抵押权是否依然存在银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
10、贷款合同展期是否可以办理抵押权变更登记银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
11、因贷款合同展期申请抵押权变更登记是否影响后顺位抵押权人利益银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
12、部分债权能否设立抵押权部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
13、担保金额超过主债权金额，能否办理抵押登记部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
14、多个抵押物能否担保同一个债权部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
15、已过诉讼时效的债权能否办理抵押登记部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
16、赌债、赌债等不法原因债权能否办理抵押登记部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
17、融资租赁如何办理抵押登记部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
18、抵押权只能随主债权转移么抵押权转移登记容易混淆的几个问题
19、债务承担需要办理抵押登记么抵押权转移登记容易混淆的几个问题
20、抵押物转移会导致抵押权转移么抵押权转移登记容易混淆的几个问题
21、主债权合同期限届满抵押权是否消灭银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
22、债务延期办理抵押权变更登记是否需要后顺位抵押权人同意银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
23、登记簿上的主债权金额是否就是担保范围不动产登记簿如何体现“担保范围”？
24、抵押登记如何登记担保范围不动产登记簿如何体现“担保范围”？
25、境外法人的主体资格如何认定境内不动产可否抵押给境外银行
26、境外法人是否可以取得境内不动产物权境内不动产可否抵押给境外银行
27、在建建筑物的抵押范围以何时为准
28、闲置土地能否抵押登记
29、民营医院、幼儿园等公益设施能否抵押登记民营医院、民营学校能否作为抵押物向银行贷款
八、司法协助登记
1、什么样的判决可以单方申请不动产登记法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记
2、法院判决登记机构履行转移登记职责能否直接办理转移登记法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记
3、法院在什么情况下可以做出履责判决法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记
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