王健林的新资产
特约作者 / 游乐乐
编辑 / 夏米
2019月1月12月，青岛的气温降至了冰点。
王健林出现在东方影都的会场上，他紧了紧身上的西装外套，硬扛着身体的冷感，开场便是振臂高呼：
“发自内心感谢国家感谢党，没有改革开放就没有万达！”这句话，在建国70周年的当口，显得格外的热忱。
一年前，当哈尔滨会场上响起《歌唱祖国》旋律之时，台下的王健林从桌上拿起方巾悄悄擦拭眼泪，开启了祥林嫂模式：
“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。”
从当众落泪到心怀感恩，王健林的改变折射出了万达的变化。2018年，万达在安全和业绩之间走钢丝，王健林指挥万达井然有序地割肉求生、甩卖海内外资产。
就连年会主会场——青岛东方影都，这个曾经承载着王健林电影梦的基地，如今也“改姓”融创。第一次在“别人家”开年会的王老板，就是向外界表明心迹，万达的一切都是‘别人’给的，也可以给别人。
人生有很多道理，本来就要等人透不过气来时，才懂得的。2018年，王健林学会了很多。
2018年1月，王健林的落泪，很让人感慨。
“男儿有泪不轻弹”，更何况一个商场老炮儿，这足以看出，王健林承受着何等压力。2018年他反复强调一个事儿“采用一切资本手段降低负债。”
从那时开始，王健林选择了沉默，鲜有出现在公开场合。外界只能从万达官网透露的消息看出，他依旧很忙。
这一年，他清空了英国、澳大利亚、美国、西班牙等多处海外资产，并将绝大多数业务重心放回国内。
据《王健林万字工作报告》，2018年万达集团以成本法计算企业资产6257.3亿元，因为资产转让因素，同比下降11.5%。相比2017年总资产缩水近743亿元。
万达“大瘦身”，王健林有舍有得。他说，2018年万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。
“现在都说去杠杆、降负债，但很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力。特别是万达海外负债基本解决，目前只剩下少部分没有到期的负债。”
按照王健林的说法，万达的资金很充裕。但是万达的拿地情况和开业计划，又少了以往的大手笔，这似乎又显示出，流动性没那么宽裕。
数据来源：Wind数据
数据来源：万达集团官网
房企最大的命脉就是土地储备。文旅、酒店项目的断离舍，让王健林失去了6000万平米的土地储备，当时万达的土地储备只剩下1000多万平米，这对于万达来讲，简直是“卖血求生”。
2018年，万达拿地数量大幅下降，就连2019年万达广场的开业计划也明显减速了。
尽管王老板多番解释，“万达要转型”，“万达已经不再是房地产企业了”。但事实上，拥有280座万达广场、累计持有物业面积3586万平方米的万达，依然是世界上规模最大的商业地产商。在王健林的“小目标”里，还有“力争10年内开1000个万达广场”，可见商业地产仍是它核心。
据公开数据，万达2018年收入2142.8亿元，完成年计划的101.6%，缩水130亿，同比下降5.7%。2015年之后万达开始“去地产化”转型。2015年-2017年分别实现收入2901.6亿元、2549.8亿元、2273.7亿元。
收入3连降的万达，转型步子可能迈大了。
2018年，万达把海外黄金资产变卖了，并甩卖商业、影视两大主业的部分股份。
从住宅地产转向商业地产，然后再撤退地产转型轻资产，以及果断卖产还债都是他的敏感和谨慎。
我们不妨来复盘下，从2018开始万达和王健林都经历了些什么？
同时，有媒体接连报道称，万达正考虑出售部分传奇影业股权及全部体育资产，万达回应报道严重失实；后又传出万达拟转让网络科技集团旗下的块钱支付业务，万达未予置评。
对此，市场上有很多种解读，说得复杂甚至阴暗。但他心有不甘：“大家只看到我们在卖卖卖，却没有看到我们还在投新的项目。”他还说，要是万达的买卖所有人都能看明白，那万达这些人就没价值了。
于是我们看到，过去一年王健林奔赴全国各地，鲜有踏出国门。在万达最近官网，挂在显著位置的是他丹寨扶贫和其他的一些社会公益活动的报导。另外，兰州万达文旅项目拿地和红色主题文旅项目的新闻也在其中。
10月22日，万达先是与遵义市签约，将投资100亿元，在遵义娄山关建设一个红色小镇和两个万达广场；
11月8日，万达又跟兰州市签署协议，准备投资300亿打造“兰州万达城”，内容包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等；
12月13日，再和延安市签约，宣布打造红色主题文化旅游项目“延安万达城”，创造红色主题旅游新品牌。该项目总投资120亿元，其中文旅投资40亿元。
除此之外，去年下半年王健林还远赴敦煌，西安等城市调研投资可能性。
这些城市搁过去，基本难入王健林的“法眼”。更何况，一手忙着疯狂甩卖，一手却又大手笔投资520亿，一度让人难以猜测王健林葫芦里卖的到底是什么药。
循着他的足迹看去，去年王健林多次去丹寨考察。新闻稿上的人民群众，脸上总是挂着欢欣喜悦的笑容。因为王健林卖掉众多“优质”资产，来到了四五线城市扶贫攻坚。
“红色“文旅的商业价值在哪？
接过这些项目后，未来是否会成为“烫手山芋”，也许连王健林的心里也不踏实。
第一，万达“甩手掌柜”的路子走不通了。
2016年8月26日，济南万达城630亿元巨无霸投资计划出炉。王健林以当中超280亿元的文体旅游投资，换得了济南当地4200亩廉价土地。一年后，首批1495亩土地被定向拍卖给万达，楼面价仅2800元/平方米，而当时济南当地的拆迁补偿价已到1.3万元/平方米。
谁也没想到，万达拿地刚满10天，便将济南万达城91%的权益易手融创。据报道，济南当地政府要求王孙签订补充协议，对万达城的建设时间、标准、后期运营等提出严格要求，否则将采取不允许住宅销售，收回土地等惩罚措施。
所以万达之前能赚钱，大部分是因为吃了低价的土地和用着便宜的资金，即便是不靠项目运营，光凭万达金字招牌让土地升值，当个“甩手掌柜”也能赚一波。但在眼下，王健林这种如意算盘再难打响。
第二，万达想要克服资金问题，通过后续运营实现盈利，也并非易事。
在转手13个文旅城的时候，王健林曾经说过，“每个大型文化旅游项目需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资“，“五六年内，每年净增1000亿元负债，压力相当大”。
可以说，“红色”文旅项目的建设难度比万达城要高。
根据文化和旅游部发布的报告显示，2018年上半年，国内436家红色旅游经典景区共接待游客4.84亿人次，实现旅游收入2524.98亿元，仅占国内旅游收入的10%左右。
这些红色文旅项目以贫困和山区地段为多，是扶贫攻坚的重要领域，并非旅游景点市场的主流方向。
如何保持红色文旅的本质与方向，如何将红色文化与动漫、电竞等年轻的主题元素结合，如何在市场化与红色主题之间拿捏平衡，依旧挑战着万达的实力。
可见，在这些红色资产真正实现盈利之前，都是王健林沉甸甸的真金白银的付出。
2019年是建国70周年的好年份。而万达的难题是，如何在商业利益与支持老少边穷之间，找到平衡？
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