周政：10年了，我到底是谁？
撰文/ 卢致珍 王卓峰
实录整理/ 卢致珍
编辑 / 小花花
灰色西装，白衬衫，蓝色花纹领带，左边衣服领边还别着一枚“中粮LOGO”小胸针。出现在媒体镜头下的周政，表情一贯严肃风，却不沉重。
回想三个多月前，那个夜晚，当第一次听到中粮地产与大悦城地产整合被拒的消息时，他被一股瞬间袭来寒意笼罩，心里“拔凉拔凉”的。
因为失败了，也就意味着要继续挣扎，挣扎着寻找“我是谁？”。周政并未“死心”，用“三年对赌协议”换来了答案，二次重组方案获批。
等待十年，周政终于知道自己是谁了，他不用再以“双董事长”之名在中粮地产和大悦城地产之间徘徊。
打这之后，他身上的角色标签还有两个“董事长”title——但都独属大悦城。今日业绩会上之感慨，就是他的宣言：
“次次是以两家上市公司出现在市场中，算是一个不好的形象。你到底是谁？我是谁？大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象，屹立在中国的地产大地上，不要说全球了。”
用周政的话来说，这十年整合的路，“真是不容易啊”。可接下来闯的关，依旧不易，他要领着整合后的大悦城地产兑现业绩承诺。
不时坦诚着“压力山大”，可他嘴上反复强调的“我充满信心”，似乎更能说明点什么。
住宅收入腰斩，购物中心收租26亿
重组之后，大悦城地产交出的第一份成绩单，分数如下：
2018年营收81.29亿元（单位：人民币，下同），投资物业租金及相关物业管理服务收入36.33亿元，同比上年增长5.8%；
净利润31.13亿元，较上年增长20.9%，归属股东核心净利润16亿，大幅上涨87%；
净负债率45.3%，连续五年处于行业较低水平……
营收下滑30.3%，大悦城解释称是物业销售下降导致，去年物业开发及土地开发收入同比大跌49.9%至35.76亿，在收入总额中的占比缩至44%。
与之相反，投资物业表现稳健，去年大悦城运营项目增至12个，零售物业租金收入全线上涨。
来源：大悦城地产财报
来源：大悦城地产财报 制图：商业地产头条
其中，大悦城购物中心租金收入26.03亿，同比增长11.4%，增幅较上年略有回升。
这主要得益于年内新开的杭州大悦城，以及朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城、中粮广场项目的良好运营。财报显示，上述5个项目租金贡献超过18亿，平均出租率超过93%。
值得一提的是，去年，大悦城轻资产步伐加快，通过天津和平大悦城、昆明大悦城等管理输出项目，实现收入7580万元，占收入总额0.9%，较2017年增长62.2%。
来源：大悦城财报 制图：商业地产头条
整合后，战略、团队和业绩如何做？
无疑，于周政而言，大悦城地产的“后重组时代”已经来临。昨天，中粮地产更名大悦城控股的提案获得99.9975%股东同意。
可整合后，战略、团队和业绩目标如何做？
对于战略，周政说得很清楚，“持有+销售”两个拳头要形成一个大拳头。基本要求是：租金EBITDA回报要高于6.5%；销售型物业利润保持每年至少两位数增长。
为达上述目标，今年大悦城地产将加快轻资产输出、推动“大悦城、春风里双线发展”。
目前，在建的大悦城及大悦春风里项目已有9个，未来3-5年计划通过自建开发、收并购、管理输出等方式，在一二线城市拓展多个大悦城系列产品。
住宅的话，则会打着136亿品牌价值的“大悦城”旗号，需求与各地政府合作，以获得低成本开发物业，“而开发型的物业创造的利润进一步支持持有物业发展，形成良性互补”。
至于团队后续整合压力，大悦城地产执董曹荣根则笑称，“我认为应该不会像一些同行那样的差。”底气来自于：中粮集团多年良好文化，以及周政这样“灵魂人物”的存在。
当然，让周政和管理层在会上时常感叹“压力山大”的依旧是那个绕不开的三年“一揽子业绩承诺”。
为结束中粮地产与大悦城地产二者间时常让人困惑的身份定，重组首次被拒后，周政选择了“加码”过会，提出大悦城地产未来三年“总利润不低于18.9亿元”，并就不足承诺部分作出补偿。
“当时在过会的时候，团队推敲了多种可能性，实话实说，还是有压力的”，曹荣根解释着。这种压力就目前来看，主要取决于接下来大悦城的住宅业务是否能快速回血，毕竟去年遭到了腰斩。
另一方面，周政还计划让大悦城的商业步入快车道。去年底的品牌推介会上，周政曾表示，“大悦城每年要开发3~5个新项目。”而在这次业绩会上，他对每年新开项目定下的目标是5~6个，并在存量与增量商业两条道上加速。
附大悦城地产有限公司业绩发布会现场问答实录（有删减）：
媒体提问：重组之后，大悦城的资产会变大，但股价还是偏低。并表之后是否有提升股价的举动？未来预期如何？
大悦城地产董事长周政：股价是非常重要的一件事情，刚刚投资者也提到了类似问题。股价跟业绩不完全成正比，它有一系列动作，比如此次大重组会给市场带来的积极信号，是小打小闹；如果大悦城地产，像住宅地产大量留在A股，整合优势体现不出来，股价感觉也很难。
目前来说，我们的重要课题除了内部把经营管理、经营战略弄清晰，步子更稳，业绩更加增长外，也会积极进行市值管理，主要问题就是，怎么样再破一下这个局。
我们对股价、重组方面是有期待，同时在积极采取各种措施，我们是有信心的，非常有信心。刚刚很多投资者都在谈的问题，我说这个时候赶紧投，现在大悦城是被低估了。另外大悦城也积极推进管理层持股，等到升到很高的时候，你再持股就很难了。
媒体提问：接下来，公司要如何平衡商业和住宅业务？
周政：这个平台一定要把它做好，因为未来我们要做开发型物业，而且有了大悦城这个品牌，各地地方政府会更加信任我们，这样就可以深耕了。
团队就地扎根，布局当地开发型物业，寻求跟政府合作，开发成本比较低，而开发型的物业创造的利润进一步支持持有物业发展，形成良性互补。
另一优势是，住宅地产原来布局在全国二十多个城市，很多商业没有去。这样一来，在当地就有了做商业的优势。所以，“持有+销售”，两个拳头形成一个大拳头，会更有力量，发展潜力大。
当然，这种平衡效应最终要体现在报表上，持有物业的回报要达到比较良性，比如第三个完整年，租金EBITDA回报要高于6.5%；销售型物业利润保持每年至少两位数增长。整个持有、销售物业均衡发展，是我们最终目标。
媒体提问：大悦城地产重组过程并不是一帆风顺的，经历第一次波折时，周政董事长您当时是如何反应？
周政：战略重组确实是大家期盼的，一家央企、一家公司作为16家国务院支持你发展的公司，次次是以两家上市公司在市场中所出现，算是一个不好的形象，即：你到底是谁？我是谁？所以重组势在必行。
当第一次知道没有通过时，我心里面是有点拔凉拔凉的。主要还是沟通不到位，所以证监会一个月内马上又开始组织，听到这个消息后，我是很激动的。
因为这个地产中粮集团做了20多年，我个人也投入十几年，大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象，能够屹立在中国地产大地上，不要说全球。
一直以为来，作为两个上市公司，中粮地产与大悦城地产都是我兼着董事长职务，这些年实际上就靠我们这样撮合、这么推，资源、团队、系统才保持得比较好、在央企里，我们还是做得比较成功的，可这十年整合的路不容易。
媒体提问：中粮地产更名，是重组前就决定了的吗？重组完成后，管里层肩上的担子是不是更重？
周政：名称问题，我们重组前就考虑了，还是比较理性。没有靠着集团这个大股东，是觉得大悦城的品牌已经有了市场价值，去年评估了一下有136亿，它的市场是家喻户晓，而且未来的方向是可在运营、服务上做到百年。
当下，我们的目标是保持大概3年内的高质量发展，我们也不追求什么千亿规模，我们要保持一定的、稳定的增长，我们优势很多，品牌、布局、战略、财务资源、团队、土地获取、政府人脉。
当然不利的东西是没有高举中粮集团，别人不知道的母公司，但在这一点上我们还是充满自信的，未来一个专业化的公司通过自己的打拼、团队的努力，在过去的基础上，是可以得到市场的认可、可以走得长远。
关于整合以后的发展，可能还是有压力，有战略也有期许。
媒体提问：重组方案中的业绩承诺，是否会让管理层感到一些压力？
大悦城地产执行董事曹荣根：肯定有压力。毕竟是三年，我们有一揽子的承诺，当时在过会的时候，团队推敲了多种可能性，实话实说，还是有压力的。不过，我们这个团队是很年轻的，集团对股东、对监管机构的承诺，我们怎么样都要完成。
媒体提问：团队后续整合过程中，是否会遇到一些管理风险？
曹荣根：团队的整合核心是人的问题，我认为应该不会像一些同行那样的差，一方面得益于中粮集团多年来形成良好的文化。另一方面，周主席、周总是我们集团的党组成员副总裁，也是我们现有三个平台的董事长、党委书记，中粮置地董事长、党委书记，作为核心的关键人物，这是很明确的。
媒体提问：2月份中央下发粤港澳大湾区的规划，目前大悦城在项目和土地储备主要集中在北方和长三角地区，在大湾区有什么规划和布局？
大悦城地产副总经理姚长林：对于大湾区的研究，中粮大悦城一直保持了非常高的关注度，在规划正式形成之前，我们已经专门组织团队，尤其是华南大区的团队，对“9+2”的城市进行研究，制定了详细的投资地图。
由于历史原因，我们在珠三角公开市场的土地获取相对于其他区域来说进度稍晚。大湾区对大悦城来说非常重要，我们会加强投资力度，在土地和项目上有一定的资源倾斜。
曹荣根：中粮对“9+2”区域并不陌生。第一，031（中粮地产代码）注册地、上市地点都是在深圳，深圳是大本营，我们在那里已经开发的物业面积超过500万平方米，租赁面积达到152万平方米，占地面积有100万平方米，宝安大悦城今年年底开工。第二，广州、佛山、东莞、江门、香港等城市，我们都有资源，中粮实际上布局大湾区还是比较早的。（完）
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